Có nên cho phép nhà đầu tư có đất nông nghiệp làm chủ đầu tư dự án?

Cụ thể, theo đại diện TPBank, những nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, nếu đất đó phù hợp với quy hoạch xây dựng, nên được phép làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Đề xuất này nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện tại về việc sử dụng đất nông nghiệp, giúp các ngân hàng dễ dàng hơn trong việc cấp tín dụng và giảm thiểu rủi ro.

“Rã băng” bất động sản

Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, Luật Đất đai 2024 hiện không có quy định cho phép các nhà đầu tư sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại.

Theo quy định hiện hành, đối với các dự án quy mô lớn, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, Nhà nước sẽ thu hồi đất và tiến hành đấu thầu, đấu giá để chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong các trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, chưa có quy định rõ ràng cho phép nhà đầu tư tiếp cận đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhằm giải quyết thực tế này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ và Thủ tướng đã có những chỉ đạo quyết liệt. Hiện, Bộ đang xây dựng Nghị quyết thí điểm cho phép thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Nếu Nghị quyết được thông qua, sẽ giúp giải quyết khó khăn cho các doanh nghiệp và địa phương trong việc triển khai các dự án​.

Trước đó, các chuyên gia nhận định, việc này sẽ giúp thị trường đất đai tiếp cận gần hơn với quy luật thị trường, đồng thời gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại trong những năm tới. Đồng thời "gỡ nút thắt" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại hiện đang bị đình trệ tại Hà Nội và TP.HCM do vướng mắc liên quan đến việc đất dự án không bao gồm đất ở.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), số liệu của HoREA cho thấy, trên địa bàn TP. HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố không sở hữu bất kỳ m2 đất ở nào, do đó không được công nhận là chủ đầu tư vì không đáp ứng điều kiện phải có đất ở trong phạm vi dự án.

HoREA nhận định, thực trạng này dẫn đến sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở thương mại tại các đô thị lớn, khiến giá nhà liên tục leo thang trong những năm qua và tạo ra sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu trên thị trường. Phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ trọng lớn, với khoảng 70% nguồn cung trong vài năm trở lại đây.

Cùng với đó, doanh nghiệp phải chịu cảnh "chôn vốn" vào các dự án bị đình trệ. Các doanh nghiệp đã đầu tư vào quỹ đất theo quy hoạch đất ở của địa phương nhưng không thể triển khai xây dựng nhà ở thương mại do dự án không có mét vuông đất ở nào.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng và phát triển nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án đô thị quy mô lớn, đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông và các công trình hạ tầng xã hội như y tế, công viên và dịch vụ thương mại.

Lo ngại hụt thu ngân sách

Bên cạnh sự đồng tình, đề xuất này cũng vấp phải nhiều ý kiến phản biện cho rằng, việc cho phép doanh nghiệp mua đất nông nghiệp có thể dẫn đến thất thu ngân sách. Bởi doanh nghiệp mua đất với giá thấp nhưng lại chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành dự án thương mại với giá trị cao.

Điều này có thể làm giảm nguồn thu từ thuế và gây thất thoát ngân sách nếu các khoản nghĩa vụ tài chính không được định giá đúng hoặc thiếu giám sát kỹ lưỡng trong quá trình chuyển đổi. Ngoài ra, còn có thể dẫn đến việc sử dụng không hiệu quả hoặc làm thất thoát tài sản công khi đất đai có thể bị bán với giá thấp hơn giá trị thực.

Về lo ngại này, HoREA nêu quan điểm, không nên quá lo ngại bởi việc tính tiền sử dụng đất chủ yếu phụ thuộc vào phương pháp định giá đất và chất lượng thẩm định, không phải do loại đất được chuyển đổi. Việc cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận mua đất nông nghiệp là cần thiết để phát triển các dự án, nhưng phải có sự chấp thuận bằng văn bản từ UBND cấp tỉnh.

Sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo doanh nghiệp sử dụng đất có phương án rõ ràng, phù hợp với mục đích sản xuất, kinh doanh.

Đồng quan điểm, GS. Đăng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, vấn đề nằm ở công tác quản lý đất đai, chứ không phải cơ chế hình thành dự án. Thất thoát chỉ xảy ra khi có “lỗ hổng” trong quản lý, nếu định giá đất đúng và tính toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan thì không thể thất thoát được.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, thừa nhận rằng vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều về việc cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất từ người dân để làm nhà ở thương mại. Do đó, cần thí điểm và rút kinh nghiệm nhằm xây dựng một cơ chế chính sách phù hợp, trong đó nhấn mạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước trong quản lý đất đai, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đại diện quản lý.