Nguồn cung từ những dự án tái khởi động khó "hòa nhập" với thị trường

Trong bối cảnh giá nhiều phân khúc nhà ở tăng nóng, thời gian qua, một số dự án “đắp chiếu” tại Hà Nội đã mở bán trở lại. Gần đây, một số sàn giao dịch bất động sản rục rịch giới thiệu trở lại dự án HaNoi Melody Residences (quận Hoàng Mai) sau hơn một năm dừng xây dựng. Dự án này từng mở bán cách đây hai năm, với giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2.

Nhiều sự trở lại không như kỳ vọng

Đáng chú ý, đầu năm 2023, chủ đầu tư dự án này đưa ra chiết khấu lên đến 38% khi khách thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ, tương đương người mua được giảm 1-3 tỷ đồng tùy căn. Sau đó, dự án dừng khởi công. Hiện nay, với thông tin mở bán lại, giá bán dự kiến tăng gấp đôi so với giai đoạn trước, lên đến 60-70 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là QMS Top Tower cũng được "hồi sinh" sau 4 năm bất động. Dự án từng được cất nóc vào tháng 4/2020 với giỏ hàng 490 căn, giá khoảng 35 triệu đồng một m2. Hồi tháng 8, chủ đầu tư thông báo mở bán trở lại, giá cũng tăng gấp đôi, lên 65-75 triệu đồng/m2.

Hay như dự án D’.Palais de Louis (số 6 Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy, Hà Nội) được chủ đầu tư Tân Hoàng Minh khởi công xây dựng từ cuối năm 2009 và ra mắt vào năm 2012 với 242 căn hộ cao cấp, giá khoảng 145 triệu đồng/m2.

Sau một thời gian dài ngưng hoạt động, vào tháng 4/2024, dự án D’.Palais de Louis chính thức được đổi tên thành Hanoi Signature dưới sự quản lý của Công ty Ramond Holdings – một doanh nghiệp mới tham gia thị trường phát triển bất động sản. Dự án bắt đầu nhận đặt cọc vào tháng 5/2024 với mức cọc tối thiểu là 100 triệu đồng/căn, giá bán khoảng 6.700 USD/m2 (tương đương 170 triệu đồng).

Ngoài các dự án trên, một số dự án dừng xây dựng trước đây cũng có thông tin được mở bán lại thị trường như Hanoi Signature, The Summit Building (quận Cầu Giấy). Tại thị trường phía Nam, một số dự án cũng rục rịch triển khai trở lại như Astral City (TP Thuận An, Bình Dương), khu đô thị Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An)...

Tuy nhiên, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young đánh giá, tình hình mở bán trở lại của một số dự án từng "đắp chiếu" không mấy khả quan. Đơn vị này dẫn chứng dự án Hanoi Signature (tên cũ D'.Palais de Louis) chỉ hấp thụ được gần 20% giỏ hàng. Nguyên nhân là giá cao và vấn đề pháp lý trước đây khiến dự án khó tiếp cận khách hàng.

Hay như dự án QMS Tower, dù khi dự án được tái khởi động, chủ đầu tư thông báo dự án đã hoàn thành 85% tổng khối lượng và dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12/2024 nhưng đã nhanh chóng đóng giỏ hàng chỉ sau khoảng 1 tháng mở bán trở lại. Nguyên nhân chính của quyết định này có thể liên quan đến phản hồi tiêu cực từ thị trường và mức giá không được chấp nhận.

Không dễ “hồi sinh”

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc một số chủ đầu tư tái khởi động dự án bị bỏ hoang là dấu hiệu tích cực của thị trường. Thực tế này cho thấy kỳ vọng tháo gỡ ách tắc sau khi 3 luật liên quan bất động sản (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ ngày 1/8.

Hơn nữa, áp lực từ các quy định mới về thu hồi đất đối với những dự án "án binh bất động" đã thúc đẩy các chủ đầu tư nhanh chóng tìm kiếm các giải pháp để tái khởi động. Nếu được "hồi sinh" thành công, những dự án này không chỉ mang đến cơ hội duy trì hoạt động kinh doanh cho chủ đầu tư, góp phần giải cơn khát về nhà ở.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, ngay cả khi vướng mắc về pháp lý được gỡ, áp lực về tài chính vẫn là rào cản lớn với các doanh nghiệp. Các dự án bị bỏ hoang trong thời gian dài thường xuống cấp về cơ sở hạ tầng, khiến chi phí phục hồi rất lớn.

Thêm vào đó, chi phí tài chính phát sinh trong thời gian dự án bị dừng đã làm giảm hoàn toàn lợi nhuận theo kế hoạch ban đầu. Đây là một lý do chính khiến các chủ đầu tư phải tăng giá bán gấp nhiều lần khi tái mở bán những dự án đã ngừng xây dựng nhiều năm nhằm mục đích thu hồi lợi nhuận.

Ngoài ra, bản thân dự án cũng có những “câu chuyện riêng” khiến người mua thấy băn khoăn trước quyết định “xuống tiền”. Chẳng hạn như tại QMS Tower, hiện tại Công ty CP Dịch vụ Trường học Quang Minh vẫn còn thế chấp 194 căn hộ để ở, 112 căn condotel, 7 sàn thương mại dịch vụ và 5 tầng hầm tại ngân hàng. Bản thân bà Nguyễn Thị Thúy Hường – Giám đốc công ty cũng đã thế chấp nhiều hợp đồng mua căn hộ tại QMS Top Tower cho ngân hàng.

Theo VARS, khi “tái khởi động” các dự án bị “đắp chiếu”, các doanh nghiệp cần thực hiện sự cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng. Trong nhiều trường hợp, họ phải chấp nhận lợi nhuận thấp, hòa vốn hoặc thậm chí lỗ để giải quyết triệt để các tồn đọng. Mục tiêu ưu tiên là duy trì và ổn định bộ máy hoạt động, đảm bảo chu trình sản xuất và kinh doanh liên tục thay vì tối đa hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, việc tìm kiếm và lựa chọn các đối tác đồng hành, cùng nhau chia sẻ gánh nặng tài chính là một giải pháp hiệu quả, giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính. Hơn nữa, hợp tác với các đối tác uy tín có thể mở ra nhiều cơ hội mới, từ đó đảm bảo được lợi ích kinh tế tốt hơn.