Đầu cơ đón sóng bảng giá đất mới không dễ "ăn"

Trong bối cảnh nhiều địa phương đã và đang lên kế hoạch ban hành bảng giá đất mới theo hướng “sòng phẳng” với thị trường, một bộ phận lớn nhà đầu tư và người có nhu cầu nhà ở đã bắt đầu tranh thủ “săn hàng” để đón đầu xu hướng tăng giá mới.

Có thể bị ảnh hưởng ngược

Sau 3 tháng sửa đổi, lấy ý kiến, TP.HCM vừa chính thức công bố bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025. So với bảng  giá đất trong dự thảo công bố ngày 29/7/2024, giá đất trong bảng điều chỉnh lần này đã có sự điều chỉnh hợp lý và tích cực.

Ngoài ra, bảng giá đất điều chỉnh cũng đảm bảo sự công bằng giữa những cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 và những người sẽ thực hiện nghĩa vụ này sau khi Quyết định có hiệu lực.

Dù có nhiều ưu điểm nhưng thực tế, từ khi dự thảo bảng giá đất công bố hồi tháng 7/2024 đã có ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư. Tại thời điểm đó, dù đại diện TP.HCM khẳng định, việc ban hành bảng giá đất không tác động đến giá bất động sản, nhưng nhiều chủ đất vẫn kỳ vọng vào việc gia tăng giá trị tài sản khi bảng giá mới tăng từ 5-51 lần.

Kéo theo đó, thị trường xuất hiện nhiều nhóm đầu tư đang săn đất, mong muốn mua trước khi bảng giá được ban hành, với hy vọng lợi nhuận tăng. Tuy nhiên, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản độc lập nhận định, bảng giá đất điều chỉnh lần này so với dự thảo trước đây đã giảm khoảng 20-30%.

Tất nhiên, so với bảng giá trong Quyết định 02/2020, mức giá mới vẫn tăng bình quân từ 5-7 lần nhưng cũng đã phần nào làm giảm tâm lý lạc quan của nhà đầu tư. Cụ thể, giá đất điều chỉnh tăng từ 4 – 38 lần so với giá quy định trước đó, song nhiều vị trí lại giảm hơn 2 lần so với dự thảo công bố hồi tháng 7/2024.

Chẳng hạn, ở khu vực quận Thủ Đức, giá đất điều chỉnh từ mức trung bình 5-8 triệu đồng/m² lên đến 120 triệu đồng/m2, tương ứng với mức tăng 9 lần. Trong khi đó, giá đề xuất ban đầu lên đến 149 triệu đồng/m2, tăng 11 lần. Hay như huyện Hóc Môn tại dự thảo bảng giá đất lần đầu, mức tăng lên đến hơn 51 lần, hiện chỉ còn khoảng 30 lần.

Ông Quang nhận định, bảng gía đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và bảng giá đất thương mại dịch vụ sẽ giữ nguyên mức thu như trước. Do vậy, việc ảnh hưởng của bảng giá đất đến mức độ tăng giá bất động sản là không rõ ràng, thậm chí bị ảnh hưởng “ngược”những nhà đầu tư sở hữu đất nông nghiệp lên thổ cư, chi phí gia tăng sẽ tác động đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

Có tình trạng "lật cọc, bỏ kèo"

Theo chị Khánh Vy, một nhà đầu tư chuyên về đất nền vùng ven TP.HCM, chị cảm thấy nhẹ nhõm khi đã hoàn tất chuyển đổi một lô đất nông nghiệp 110m2 tại Bình Chánh lên thổ cư với tổng chi phí khoảng 800 triệu đồng. Nếu tính theo bảng giá mới, số tiền có thể lên đến 6 tỉ đồng, ngay cả khi có thể chuyển đổi, việc tìm khách mua với giá mới cũng là một thách thức lớn.

Tương tự, ông Quân cũng rất vui mừng khi vừa hoàn tất chuyển đổi mục đích sử dụng cho lô đất nông nghiệp tại Thủ Đức lên thổ cư cách đây ba tháng. Số tiền phải nộp khoảng 500 triệu đồng, nhưng nếu tính theo bảng giá đất mới sẽ gấp hơn 3 lần.

Bên cạnh những người may mắn như chị Vy, ông Quân thì vẫn có trường hợp không chạy kịp. Đơn cử như tình trạng của ông Hoàng Lâm (TP.HCM), gần 2 tháng qua tích cực rao bán lô đất 1.000m2 tại quận Tân Phú nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư thực sự quan tâm, ngay cả khi đã giảm 300 triệu đồng.

Nguyên nhân khiến ông Lâm quyết định bán nhanh lô đất này là do với bảng giá đất mới, ông sẽ tốn thêm hàng chục tỉ đồng để chuyển đổi, chưa kể việc xin tách thửa cũng vô cùng khó.

Không chỉ tại TP.HCM, tại nhiều địa phương khác như Lâm Đồng, Bà Rịa – Vũng Tàu… cũng diễn ra tình trạng “âm thầm” tìm kiếm những bất động sản tiềm năng để mua nhằm “đón sóng” chính sách. Tâm lý của các nhà đầu tư có sẵn tài chính hiện tại là sẵn sàng gom hàng, chờ bảng giá đất mới được ban hành và thị trường hồi phục, với hy vọng giá sẽ tăng cao hơn nữa.

Ông Nguyễn Quang – môi giới chuyên nghiệp tại thị trường Bảo Lộc (Lâm Đồng) cho biết, giá cũng âm thầm tăng lên nhưng tình trạng “lật cọc, bẻ kèo” đã xuất hiện. Hiện diễn biến hiện tại của thị trường rất khác so với giai đoạn sốt nóng trước đây.

Nhu cầu đầu tư bất động sản hiện nay tăng cao, nhưng việc lựa chọn sản phẩm diễn ra rất cẩn trọng, với nhiều nhà đầu tư xác định mua để tích sản và đầu tư lâu dài, thay vì “lướt sóng” để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn như trước.