"Loạn" giá chung cư Hà Nội: Cùng diện tích, dự án nhưng chênh nhau cả tỉ đồng

Giá chung cư tại Hà Nội đã liên tục leo thang từ đầu năm đến nay, tại một số dự án đã ghi nhận mức tăng đến 30%. Tại một hội thảo về thị trường bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong khi TP.HCM vẫn gặp khó khăn trong quá trình phục hồi, sức nóng của thị trường đang nghiêng về Hà Nội, thể hiện rõ qua nguồn cung, thanh khoản và giá cả.

Nguồn cung dồi dào nhưng loạn giá

Cụ thể, trong quý III, Hà Nội có 8.277 sản phẩm mới, trong khi TP.HCM chỉ có 127 sản phẩm - mức thấp nhất trong một thập kỷ qua. Dự kiến từ nay đến năm 2026, Hà Nội sẽ có 38.000 căn, trong khi TP.HCM chỉ đạt 29.000 căn, một con số khá khiêm tốn so với vị thế dẫn đầu về cung cầu nhà đất trước đây.

Về thanh khoản, TP.HCM có khoảng 2.000 sản phẩm được hấp thụ trong quý vừa qua, duy trì mức ổn định, còn Hà Nội có sức mua sôi động với lượng hấp thụ gần tương đương với nguồn cung (hơn 8.000 căn). Giá nhà tại Hà Nội tăng 16-27%, trong khi TP.HCM chỉ tăng 4-8%.

Đáng chú ý, ngay khi bước sang quý IV, giá bán tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ mới tại Hà Nội đạt trung bình gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá căn hộ chuyển nhượng trung bình tại Hà Nội đạt gần 55 triệu đồng/m2 (bao gồm phí dịch vụ và các khoản theo quy định pháp luật), tăng 4% so với quý trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá nhà đang có xu hướng biến động mạnh. Ví dụ, tại một dự án chung cư bàn giao từ năm 2019 ở quận Tây Hồ, giá bán đã tăng từ 70 triệu đồng/m2 lên hơn 100 triệu đồng/m2 chỉ sau một năm.

Chị Thanh Huyền từng liên hệ môi giới để mua một căn hộ 3 phòng ngủ giá 9,6 tỉ đồng tại dự án này vào tháng 6. Tuy nhiên, khi chưa kịp hẹn xem nhà, căn hộ đã được bán cho người khác. Chỉ sau chưa đầy 3 tháng, một căn tương tự đã được rao bán với giá 12 tỉ đồng. Chị Huyền nghi ngờ có dấu hiệu "ảo" giá, nhưng căn hộ đó vẫn được bán cho người khác.

Đến đầu tháng 10, chị Huyền được môi giới thông báo về một số căn hộ phù hợp với tiêu chí của chị. Các căn hộ này có hiện trạng tương tự, cùng diện tích và tình trạng nội thất từ chủ đầu tư, thuộc cùng một khoảng tầng. Tuy nhiên, có căn rao giá 11,5 tỉ đồng, căn khác rao 12,3 tỉ đồng. Khi chị đến xem, giá của mỗi căn đã tăng thêm 80-100 triệu đồng.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở nhiều dự án khác khi chung cư tại Hà Nội "bùng nổ" giá. Tại cùng một tòa nhà trong khu đô thị Vinhomes Smart City, các căn hộ chuyển nhượng diện tích 43 m2 có mức giá rao bán chênh lệch tới hàng trăm triệu đồng. Có căn được rao bán với giá 2,9 tỉ đồng, căn khác hơn 2,8 tỉ đồng, có căn chỉ 2,65 tỉ đồng.

Chủ nhà làm chủ "cuộc chơi" trên thị trường thứ cấp

Theo nhận định của các môi giới tại thị trường thứ cấp, giá rao bán căn hộ chuyển nhượng thường không đồng nhất, phụ thuộc vào kỳ vọng của chủ nhà. Không có quy chuẩn chung về giá tại thị trường này, chủ nhà thường nâng giá tùy theo mức độ nóng của thị trường.

Trước đây, mức chênh lệch giá rao bán thường dao động từ 20-50 triệu đồng, nhưng hiện tại, có những căn hộ chênh lệch lên đến cả tỷ đồng. Bởi nếu không cần bán gấp, họ có xu hướng dựa vào các giao dịch gần đây, sau đó cộng thêm 5-10% giá trị cho căn hộ của mình. Nhất là trong bối cảnh, số lượng căn hộ chuyển nhượng hiện nay không nhiều, giá càng tăng chủ nhà càng lo bá hớ nên thường rao giá cao để thăm dò phản ứng từ người mua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang chịu sự chi phối lớn từ phía người bán, trong khi người mua thường phải chấp nhận "cuộc chơi". Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, người bán có xu hướng đẩy giá lên cao hơn, với tâm lý căn hộ bán sau phải có giá cao hơn căn hộ bán trước.

Chưa kể, một số môi giới thiếu chuyên nghiệp đang tác động tiêu cực đến thị trường, kết hợp với chủ nhà để đẩy giá lên cao hơn. Thậm chí, một số môi giới tự tăng giá rao bán để kiếm lợi từ khoản chênh lệch này. Về phía người mua, khi thấy giá liên tục tăng, thường dễ dàng chấp nhận mức giá này.

“Người bán luôn mong muốn bán với giá cao, trong khi người mua lại muốn mua với giá rẻ. Khi hai bên đạt được thỏa thuận ở mức giá phù hợp, điều đó được gọi là thuận mua vừa bán – đây là quy luật tự nhiên của thị trường”, ông Đính đánh giá.

Còn tại thị trường sơ cấp, ông Đính nhận định, dù nguồn cung chung cư tại Hà Nội đã tăng, nhưng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu. Phần lớn nguồn cung mới được xây dựng với tiêu chuẩn cao, kéo theo chi phí đầu tư và giá đất tăng. Với mức đầu tư cao hiện nay, chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao hơn, khiến giá chung cư ở thị trường sơ cấp khó giảm.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Quang Trung nêu quan điểm, nhiều người đang chờ giá chung cư giảm, nhưng điều này không khả thi. Tất cả các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí đất, xây dựng và thiết kế đều tăng cao. Đặc biệt, quỹ đất khan hiếm khiến doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn để sở hữu các vị trí đẹp, và khi giá đất đã cao, sản phẩm bình dân không còn khả thi về mặt lợi nhuận.