Có tâm lý “ăn theo" bảng giá đất mới nhưng không dễ tăng giá

Giá cao nhất trong bảng điều chỉnh tại TP.Thủ Đức đối với đất ở lên tới 295 triệu đồng/m2, áp dụng cho 4 tuyến đường thuộc Khu đô thị Sala. Đây là 4 trong số 570 tuyến đường mới tại TP.HCM, chưa có giá đất theo Quyết định số 02/2020. Điều đáng chú ý là trong khi giá đất nông nghiệp không thay đổi, giá đất ở lại tăng mạnh, khiến nhiều chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại.

Xem xét tính nghĩa vụ tài chính cho từng trường hợp

Các chuyên gia cho rằng, việc bảng giá đất điều chỉnh nhằm giải quyết nhiều vấn đề quan trọng như giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư, nhưng cũng tạo ra nghịch lý lớn trong thị trường. Theo đó, việc giá đất nông nghiệp tăng cao khiến nhiều người dân không có đủ khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng phải bán đất nông nghiệp giá rẻ cho các nhà đầu tư. Theo đó, những người này sẽ gom đất và chuyển đổi sang đất ở và bán với giá cao.

Hơn nữa, sự chênh lệch lớn giữa giá đất ở và nông nghiệp có thể làm gia tăng tình trạng phân hóa giàu nghèo, cản trở mục tiêu phát triển nông thôn mới tại các huyện ngoại thành. Thậm chí, người dân sẽ phải tự mua lại đất của chính mình với giá thị trường. Đây là một nghịch lý lớn.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thêm, giá trị đất nông nghiệp hiện chỉ vài trăm ngàn đồng/m2, nhưng khi chuyển sang đất ở, giá trị có thể cao hơn hàng chục lần. Ví dụ, ước tính 1ha đất nông nghiệp mỗi năm thu hoạch chỉ 500 triệu đồng nhưng nếu chuyển lên đất ở có thu nhập lên tới 55 tỉ đồng.

Khi chuyển mục đích lên đất ở, người dân bán được với mức giá rất cao, được hưởng lợi rất nhiều nên việc đóng tiền sử dụng đất cao cũng là điều bình thường. Tuy nhiên, cần kiểm soát hiệu quả hoạt động của các đầu nậu và doanh nghiệp bất lương có thể lợi dụng tình hình để "kích giá" đất.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Nguyễn Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đề xuất, cần điều chỉnh giá đất ở xuống mức hợp lý để giảm chi phí cho người dân. Ngoài ra, cần sự thống nhất trong cơ quan quản lý nhà nước về thuế, đảm bảo thuế suất và tỷ lệ phần trăm thu theo bảng giá đất có tính pháp lý chung, tránh tình trạng áp dụng hệ số tùy tiện, gây băn khoăn cho người dân.

Đồng tình, luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM), có 4 trường hợp người sử dụng đất sẽ phải đối mặt với những tác động không mong muốn từ bảng giá đất điều chỉnh mới của TP.HCM đều là các cá nhân, hộ gia đình. Theo đó, các trường hợp cấp sổ mới lần đầu nên được hỗ trợ và miễn giảm tiền sử dụng đất.

Đối với đất nằm trong khu vực đã xóa quy hoạch treo, đây cũng nên được xem là trường hợp cấp sổ mới lần đầu và cần có chính sách hỗ trợ. Đối với việc tách thửa cho con cái, nếu các con chưa có nhà đất và đây là lần đầu đăng ký cấp sổ của họ, họ cũng nên được miễn giảm tiền sử dụng đất.

Giá đất sẽ tự điều chỉnh theo thị trường

Dưới góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, mức giá mới đã giảm mạnh hơn so với dự thảo hồi tháng 7. Nhiều vị trí khu vực, tuyến đường đã được tính toán lại với mức giá bình quân hợp lý hơn.

Xét về giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), bảng giá đất mới sẽ không thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, trong thị trường sơ cấp, giá đất tăng sẽ khiến thuế, chi phí sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng tăng, dẫn đến việc giá bất động sản cần phải điều chỉnh.

Ngoài ra, không loại trừ khả năng người sở hữu nhà đất sẽ “ăn theo” đà tăng giá của các loại hình bất động sản như chung cư, nhà phố, đất nông nghiệp, và đất nền để điều chỉnh giá bán thứ cấp, gây ra tình trạng sốt nóng cục bộ ở một số phân khúc.

"Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư tăng cao có thể là cơ hội để các nhà đầu tư giữ quỹ đất đẩy giá lên nếu không có biện pháp kiểm soát," ông Tuấn bày tỏ lo ngại.

Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng, khó có thể kỳ vọng bảng giá đất mới sẽ điều chỉnh về tương đương hoặc chỉ tăng nhẹ so với bảng giá từ năm 2020. 

Đưa ra góc nhìn khác, ông Lê Hữu Nghĩa-Giám đốc công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành cho rằng, bảng giá đất mới của TP.HCM được ban hành là khá hợp lý và không tăng quá cao. Về giá nhà ở tại các dự án hay giá đất, tâm lý của người bán thường có xu hướng “ăn theo” bảng giá mới và tăng giá, nhưng điều này không hoàn toàn do ý muốn chủ quan mà là do quy luật thị trường quyết định.

Trong bối cảnh thị trường hiện nay đang gặp khó khăn và thanh khoản kém, việc tăng giá sẽ không dễ dàng. Đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản, ông cho rằng họ cũng không bị ảnh hưởng bởi tiền sử dụng đất, vì số tiền mà chủ đầu tư phải đóng dựa trên giá trị thặng dư và không có sự thay đổi theo bảng giá đất mới.