Kỳ vọng dự thảo thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại được thông qua để giải tỏa "cơn khát" nguồn cung

Nếu như 10 năm trước, với 1 tỷ đồng, người mua có thể chọn được một căn chung cư nhỏ, nhưng giờ có lẽ chỉ đủ mua nửa căn studio, và 3 tỉ đồng cũng không dễ để sở hữu nhà. Tại một khu đô thị phía Tây ngoài vành đai 3 Hà Nội, căn studio có giá từ 1,6 – 2 tỉ đồng trong khi căn hộ 1 phòng ngủ có giá thấp nhất từ 2,4 – 2,5 tỉ đồng.

Căn hộ 1-3 tỉ đồng đã có dấu hiệu "tuyệt chủng" từ năm 2020

Từ năm 2018 - 2020, nguồn cung căn hộ giá 1 tỉ đồng tại Hà Nội bắt đầu suy giảm, và từ năm 2020, chung cư giá rẻ gần như biến mất. Nguồn cung căn hộ mới đã giảm một nửa so với hai năm trước, xuống dưới 18.000 căn, trong đó hơn 13.000 căn là nhà trung cấp. Giá đất và chi phí xây dựng tăng cao, cùng với vướng mắc pháp lý, đã khiến nguồn cung nhà ở khan hiếm.

Đến đầu năm 2022, căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 2 tỉ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và không còn có ở khu vực ven Hà Nội vào năm 2023, với mức giá bình quân 46 triệu đồng/m2. Dù vậy, đây vẫn là loại hình phần đông người dân có thể đáp ứng được về tài chính. Theo một khảo sát, hơn một nửa trong số 3.100 người khảo sát cho biết họ chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỉ đồng.

Tình trạng mất cân đối nguồn cung trên thị trường ngày càng trầm trọng hơn khi trong 9 tháng đầu năm 2024, lượng căn hộ cao cấp (giá 60 – 120 triệu đồng/m2) chiếm gần 70% tổng nguồn cung thị trường. Kể từ cuối quý II/2024, căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không còn ở Hà Nội, chỉ tồn tại ở các vùng lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam…

Điều này khiến việc mua một căn chung cư 2 phòng ngủ có giá 3 tỉ đồng là bất khả thi, thậm chí không thể mua 1 căn studio tại 1 dự án vừa ra mắt tại huyện Đông Anh (Hà Nội). Với số tiền này, người dân chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc studio ở các đại đô thị phía Tây, Đông hoặc căn hộ cũ ở một số huyện ven Hà Nội.

Như vậy, chỉ trong hơn 4 năm, các loại căn hộ 1 – 3 tỉ đồng phù hợp với túi tiền của người dân đã dần biến mất. Diễn biến này cũng trùng khớp với đà tăng giá mạnh mẽ của thị trường căn hộ Hà Nội từ 2020 đến nay.

Theo CBRE, giá căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình 64 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với 10 năm trước, và mức tăng giá này ở Hà Nội cao hơn gấp 4 lần so với TP.HCM. Hiện nay, giá 100 triệu đồng/m2 không còn lạ, và một số dự án lên đến 200 triệu đồng/m2.

Dự báo trong 2 năm tới, Hà Nội có thể đón gần 50.000 căn hộ mới, chủ yếu ở khu vực phía Tây và Đông, nhưng nhà bình dân vẫn thiếu vắng trong khi phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mới.

Trước đó, báo cáo của UBND TP Hà Nội cũng cho thấy, trong khoảng 2-3 năm trở lại đây, các dự án bất động sản phát triển rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các sản phẩm được chào bán thời gian qua chủ yếu từ các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước, dự án chậm triển khai.

Kỳ vọng dự thảo sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 8

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay, Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được đánh giá sẽ tạo điều kiện giúp làm tăng nguồn cung dự án, góp phần kéo giảm giá nhà nếu được Quốc hội thông qua.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang rất hy vọng Dự thảo sẽ được thông qua tại kỳ họp lần này. Từ đó, sẽ giải quyết được vướng mắc liên quan đến quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 của Luật Đất đai 2024, hiện đang cản trở nhà đầu tư trong việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Trao đổi tại hành lang Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, đại biểu Hà Sỹ Đồng, bất động sản là lĩnh vực có tác động rất lớn tới nền kinh tế nhưng vẫn còn nhiều “điểm nghẽn” trong chính sách và đang được Chính phủ gấp rút đề xuất 1 luật sửa 4 luật về đầu tư, 1 luật sửa 7 luật về tài chính, ngân sách.

Thế nhưng, có những vấn đề rất cần quan tâm tháo gỡ, đã xác định được từ kỳ họp trước, thì việc chuẩn bị lại rất đủng đỉnh, trong đó có dự thảo thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Đề án không được trình tại kỳ họp thứ 7 và cũng chưa có mặt tại kỳ họp thứ 8, làm cho nhiều đại biểu lo ngại về sự chậm trễ này.

Cũng theo ông Đồng, nếu không thực hiện kịp thời giải pháp này, việc giữ nhịp cho nền kinh tế sẽ gặp khó khăn. Vì vậy, ông cho rằng phiên giám sát cũng là cơ hội để làm rõ nguyên nhân chậm trình Quốc hội Đề án và các vướng mắc khác trong thị trường bất động sản.

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, cho biết cơ quan thẩm tra nhất trí đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung Dự thảo Nghị quyết thí điểm vào Chương trình xây dựng luật năm 2024.

Về một số vấn đề cụ thể, ông Hiếu cho rằng Chính phủ đề nghị thí điểm ở tất cả 63 tỉnh, thành phố để tránh cơ chế xin cho, nhưng cần cân nhắc về phạm vi thực hiện. Ông cho rằng ở những khu vực nông thôn có tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở cao, không nhất thiết phải thí điểm. Trong khi đó, ở các thành phố lớn với nhu cầu nhà ở cao, thí điểm sẽ giúp giảm giá nhà.

Tuy nhiên, ông Hiếu cảnh báo nếu thực hiện quá ồ ạt và thiếu kiểm soát, có thể dẫn đến tình trạng dư thừa nhà ở, gây thiệt hại cho nền kinh tế. Một vấn đề khác được nêu ra là thời gian thí điểm 5 năm mà Chính phủ đề xuất, với nhiều ý kiến yêu cầu làm rõ liệu các dự án mới hay cả các dự án trước đó cũng được hưởng cơ chế này.