Vì sao các chủ đầu tư bất chấp “vượt rào” mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện?

Hồi đầu tháng 9/2024, tại TP. Dĩ An (Bình Dương), dự án Chung cư Bình Thắng (Avenue Bình Thắng) đã được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường và thu tiền “giữ chỗ” từ khách hàng. Dự án có diện tích 3.351 m2, với 2 tầng hầm và 35 tầng cao, gồm 536 căn hộ chung cư, giá bán từ 33 - 40 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù đã có chủ trương đầu tư và Quyết định 1/500, dự án này vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa xây dựng.

Nhiều dự án được “điểm mặt”

Cũng tại thành phố mới Bình Dương, dự án K.Home New City cũng đang được chào bán. Theo lời nhân viên môi giới, đây là dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội dự kiến mở bán vào ngày 15/11 nhưng đang nhận đặt cọc giữ chỗ. Tuy nhiên, dự án vẫn đang xin giấy phép xây dựng.

Tương tự, dự án The Felix tại TP. Thuận An do Công ty CP C-Holding làm chủ đầu tư đã mở bán từ tháng 7/2024. Dự án này có diện tích hơn 9.000 m2, gồm 2 block chung cư cao 40 tầng với 1.206 căn hộ, giá thấp nhất 1,5 tỷ đồng/căn; dự án The Emerald Golf View do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư cũng chào bán 770 căn hộ chung cư với giá từ 45 – 50 triệu đồng/m2.

Đáng nói, những dự án này đều được Sở Xây dựng Bình Dương xác nhận chưa đủ điều kiện mở bán, huy động vốn theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Cũng trong tình trạng tương tự, dự án Fitato (TP. Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty Hưng Phú Invest làm chủ đầu tư cũng đang bán 383 căn hộ với giá 46 – 60 triệu đồng/m2.

Trước đó, hồi giữa năm 2024, tổ hợp căn hộ bên bờ sông Hàn (trước đây tên The Muse, nay đổi tên thành Peninsula Đà Nẵng tại phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng) cũng thực hiện rao bán rầm rộ hơn 900 căn hộ cao cấp khi chưa đủ điều kiện mở bán, huy động vốn thông qua các hình thức.

Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán phải hoàn tất tất cả các thủ tục pháp lý như chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500, nghĩa vụ thuế sử dụng đất, giấy phép xây dựng và hoàn thành phần móng. Chỉ khi có sự cho phép từ cơ quan có thẩm quyền, dự án mới được mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Thực tế, việc các chủ đầu tư thực hiện mua bán nhà, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện không còn mới trên thị trường. Rất nhiều khách hàng mua nhà tại các dự án dạng này đã phải chịu cảnh “khổn khổ” liên tục khiếu kiện, khi đã đóng số tiền lớn lên đến hàng tỉ đồng nhưng sau nhiều năm căn hộ vẫn “mất hút”.

Đơn cử khách hàng mua nhà tại Charm Diamond thuộc dự án Charm City (TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương), dự án LDG Sky (TP. Dĩ An) do Công ty cổ phần Đầu tư LDG…đều thực hiện giao dịch từ năm 2019 nhưng đến nay dự án vẫn chưa xây dựng do chưa đủ pháp lý, chủ đầu tư cũng không trả tiền.

Chế tài chưa đủ sức nặng đối với chủ đầu tư

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, nhiều chủ đầu tư và công ty môi giới thường “lách luật” để huy động vốn qua các hình thức như phiếu yêu cầu quyền ưu tiên, phiếu đặt cọc hay phiếu đăng ký nguyện vọng. Nhiều dự án chỉ có pháp lý sơ sài nhưng vẫn tổ chức huy động vốn khi chưa được cơ quan chức năng chấp thuận, gây ra rủi ro lớn cho khách hàng.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém thường cố tình lách luật để thu hút vốn, dẫn đến tình trạng nhiều dự án đã thu tới 95% giá trị căn hộ nhưng vẫn chưa giao nhà cho khách hàng. Một số chủ đầu tư còn cầm cố dự án đã bán cho khách hàng, khiến người mua như bị bắt làm con tin.

“Từ năm 2020 đến nay, tôi đã nhận nhiều vụ kiện từ khách hàng về các chủ đầu tư đã bán hàng và thu tiền nhưng không xây dựng”, ông Phượng cho biết.

Luật sư Đặng Hoàn Mỹ (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, có nhiều lý do để lý giải việc chủ đầu tư “sốt ruột” mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện như thủ tục pháp lý phải chờ lâu, đọng vốn…nhưng sở dĩ các chế tài đối với hành động này hiện nay còn thấp chỉ bị phạt hành chính, áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh 12 tháng.

Ngoài ra, nếu gây ra hậu quả hoặc thiệt hại, áp dụng biện pháp khắc phục và bồi thường cho người mua. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy, mức phạt hành chính thường chỉ là số tiền rất nhỏ trong tổng số đã huy động được, trong khi phạt bổ sung thiếu hậu kiểm nên chưa đủ tính răn đe nên vẫn xảy ra các trường hợp huy động vốn bán nhà trên giấy trái quy định.

Dẫn ví dụ cho nhận định trên, bà Mỹ cho biết, tháng 5/2024, chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới An Cựu (phường An Đông, TP Huế) là Công ty CP Đầu tư IMG Huế vừa bị xử phạt hành chính 500 triệu đồng đối với việc bán 99 căn nhà không thuộc trường hợp được Sở Xây dựng tỉnh xác nhận đủ điều kiện mở bán. Đồng thời đình chỉ hoạt động kinh doanh của công ty tại dự án Khu đô thị mới An Cựu 4 tháng 15 ngày.

Đáng nói,các block dự án nhà ở thương mại tại Khu đô thị mới An Cựu do IMG Huế triển khai đã thu tiền cọc, thậm chí có hợp đồng mua bán nhà ở (thu tiền tỉ của nhiều khách hàng) từ năm 2021 nhưng đến 16/9/2023 mới được cấp phép mở bán. Trước đó, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế cũng ra quyết định xử phạt tương tự đối với IMG Huế vì xảy ra vi phạm trong kinh doanh bất động sản tại dự án Khu đô thị mới An Cựu.