Hoạt động M&A bất động sản sẽ có một cuộc sàng lọc lớn

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã diễn ra một số thương vụ M&A đáng chú ý như Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với các đối tác Nhật Bản phát triển dự án The One World tại Bình Dương. Công ty TNHH Sycamore thuộc Capitaland mua lại Dự án Tân Thành Bình Dương từ Becamex IDC với giá 553 triệu USD, và Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần Dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long với giá 26 triệu USD. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đợi các thương vụ lớn hơn nữa.

"Cuộc chơi" chỉ dành cho người có năng lực thật sự

Chia sẻ về hoạt động M&A trên thị trường bất động sản thời gian qua, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group cho biết, có nhiều chủ đầu tư đang chào bán quỹ đất tại TP.HCM, Vũng Tàu, Long An... nhưng các thương vụ thành công lại rất hiếm do bên mua ngày càng kỹ lưỡng trong việc lựa chọn dự án bởi lo ngại pháp lý.

Nhất là các dự án chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, bởi thời gian thực hiện việc này rất lâu, tốn nhiều thời gian và chi phí. Dẫn chứng chia sẻ của đại diện một quỹ đầu tư Singapore tại TP.HCM, ông Thắng cho biết, quỹ này sau khi xem xét 3 dự án bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An để đầu tư, quỹ đã quyết định không tham gia.

Nguyên nhân chính là vấn đề pháp lý, khi thời gian hoàn thiện pháp lý không được các doanh nghiệp cam kết rõ ràng. Thêm vào đó, mức giá chào bán dự án quá cao, bởi quỹ đất thường bị cầm cố tại ngân hàng trong thời gian dài, với lãi suất ngân hàng và lợi nhuận được bên bán tính vào giá bán dự án.

Trước thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực, mang lại thay đổi lớn trong hoạt động M&A các dự án bất động sản có nhu cầu chuyển nhượng.

Trước đây, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để chuyển nhượng cần có sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, luật mới chỉ yêu cầu dự án có đất sạch và các thủ tục pháp lý được thực hiện tới đâu thì có thể chuyển tới đó.

Ông Đính nhận định, với luật mới, thị trường bất động sản sẽ chỉ còn chỗ cho những chủ đầu tư có năng lực thật sự, còn các chủ đầu tư yếu kém sẽ bị loại bỏ. Và chắc chắn đây sẽ là cuộc sàng lọc lớn, thị trường M&A bất động sản trong giai đoạn 2025 – 2026 sẽ rất sôi động với sản phẩm đa dạng, chất lượng hơn.

Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu của VIS Rating cũng nhận định, các bộ luật mới và các thông tư, nghị định hướng dẫn gần đây đã bắt đầu tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó, tác động đầu tiên phải kể đến sự thanh lọc mạnh mẽ khi vai trò của các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế ngày càng rõ nét, chiếm thị phần lớn hơn.

Ông Hiếu đánh giá, các quy định mới sẽ thúc đẩy tính công khai, sự rõ ràng trong việc chuyển đổi dự án và thay đổi chủ đầu tư, giúp người mua nhà có được thông tin rõ ràng hơn. Bởi lẽ, tính minh bạch của dự án và chủ đầu tư là yếu tố rất quan trọng mà các luật mới đang hướng tới.

Nhưng sẽ không trầm lắng

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land cho biết, tiêu chí đầu tiên để đi đến quyết định “xuống tiền” trong một thương vụ M&A là dựa trên nền tảng về quỹ đất của bên bán.

Tuy nhiên, yêu cầu quỹ đất phải sạch 100% bị xem là không thực tế, bởi hiếm khi quỹ đất nào đạt đủ điều kiện này, hoặc nếu có thì giá giao dịch sẽ rất cao. Vì vậy, đối với các quỹ đất chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý, quyết định đầu tư vẫn có thể được xem xét, tùy thuộc vào đối tác địa phương và khả năng dự án có thể tiếp tục hoàn thiện.

Trong thời gian qua, nhiều ý kiến cho rằng, hoạt động M&A đang khá trầm lắng nhưng từ góc độ của các nhà đầu tư nước ngoài, đại diện Gamuda Land cho biết, Việt Nam vẫn là thị trường trọng tâm và các doanh nghiệp tích cực tìm kiếm quỹ đất sạch hoặc đang trong quá trình hoàn tất pháp lý để thực hiện M&A. Dù số lượng thương vụ có thể giảm so với các năm trước, lý do chính là thời gian hoàn tất giao dịch hiện đã kéo dài hơn.

Trước đây, một giao dịch có thể hoàn tất trong khoảng 3 đến 6 tháng, tối đa 1 năm, nhưng hiện nay hầu hết các dự án nghiên cứu đều mất từ 18 tháng đến 2 năm. Một thương vụ chỉ hoàn tất khi chuyển nhượng 100% cổ phần của dự án và đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết, nên thời gian giao dịch và thời điểm dự án đủ điều kiện bán hàng có thể kéo dài hơn.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư của Savills Hà Nội cho biết, hiện nay, các thương vụ M&A có xu hướng ôn hòa, tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài. Những thương vụ này thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả hai bên, tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh. Việc chú trọng vào hợp tác bền vững không chỉ củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường M&A.

Cũng theo bà Dung, vấn đề pháp lý luôn là mối quan tâm lớn của bên mua. Hiện tại, hai vấn đề lớn nhất cần giải quyết để tiến tới giai đoạn chốt giao dịch là các vấn đề liên quan đến đất đai, như tiền sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, cùng với sự minh bạch trong quá trình thẩm tra, kiểm tra thông tin giữa bên bán và bên mua.

Tuy nhiên, những vấn đề này đang dần được cải thiện, trong thời gian tới, thị trường M&A sẽ có triển vọng tích cực, với số lượng thương vụ tăng đáng kể, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.