Nghịch lý quỹ đất: Dự án thương mại bỏ hoang vẫn được mở rộng trong khi NOXH thiếu hụt trầm trọng

Liên quan đến dự thảo, Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đại biểu Đỗ Huy Khánh (Đoàn Đồng Nai) cho biết, đất đai là tài nguyên vô giá, được ví như "tấc đất tấc vàng". Tuy nhiên, tại nhiều đô thị ở các tỉnh, thành phố, hàng loạt dự án nhà ở thương mại đã được xây dựng xong nhưng lại bị bỏ hoang, không có người ở.

Dành quyền ưu tiên quỹ đất cho NOXH

Từ thực trạng này, ông Khánh đặt vấn đề: liệu việc mở rộng thí điểm sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại có thực sự hợp lý khi tình trạng dự án bỏ hoang vẫn phổ biến? Trong khi đó, nhu cầu cấp thiết của xã hội lại là nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho người thu nhập thấp.

“Tại sao chúng ta không dành quỹ đất, không ban hành các Nghị quyết để phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nguyện vọng của người thu nhập thấp, công nhân, những đối tượng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại?”, ông Khánh đặt vấn đề.

Ông Khánh cũng dẫn chứng rằng tại một số địa phương, nhiều công nhân và người thu nhập thấp đã phải tham gia bốc thăm “năm lần bảy lượt” với mong muốn sở hữu một căn hộ dưới 50m², nhưng vẫn không thành công do nguồn cung NOXH quá hạn chế.

Trong khi đó, ở các đô thị, nhiều dự án nhà ở thương mại lại chỉ tồn tại trên giấy tờ để mua bán kiếm lời, mà không có người ở thực tế. Do vậy, ông Khánh đề nghị Quốc hội và các cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng các vấn đề nêu trên, đặc biệt là tính phù hợp của việc mở rộng thí điểm khi thực trạng dự án bỏ hoang vẫn chưa được giải quyết.

Đồng tình, đại biểu Nguyễn Công Long (Đoàn Đồng Nai) bày tỏ lo ngại về tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật, có nguy cơ hình thành 2 mặt pháp lý riêng biệt cho hoạt động kinh doanh bất động sản nếu dự thảo Nghị quyết này được thông qua.

Cũng theo ông Long, hiện, giá bất động sản đã tăng cao đến mức khó tiếp cận khi một số ước tính đã đưa ra một công chức bình thường không ăn tiêu gì cũng phải mất cả trăm năm mới mua được nhà. Đồng thời, ông đặt câu hỏi: “Tại sao không có cơ chế nào để thí điểm, tháo gỡ vướng mắc cho nhà ở xã hội, trong khi dự thảo Nghị quyết này lại chỉ tập trung vào nhà ở thương mại?”.

Tương tự, đại biểu Phạm Đức Ấn (Đoàn Hà Nội) cũng đưa ra quan điểm việc thí điểm Nghị quyết có thể tạo ra mặt bằng giá đất mới. Theo đó, với một quyết định hành chính cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại, liệu giá đất có thể tăng từ 500.000 đồng lên 20 triệu đồng/m²? Và ai sẽ thực sự hưởng lợi từ điều này?.

Ông Ấn còn chỉ ra rằng việc doanh nghiệp thỏa thuận giá đất để làm dự án bất động sản có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn so với giá đền bù đất mà nhà nước áp dụng cho các dự án công. Điều này có thể gây so sánh, tranh chấp, khi người dân nhận thấy bất công trong các mức giá đền bù.

Những dự án trong diện thí điểm phải tuân thủ quy hoạch

Trả lời các đại biểu, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, việc thí điểm mở rộng đất lần này nhằm bổ sung thêm một hình thức tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở thương mại.

Theo Luật Đất đai 2024, các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để đấu giá hoặc đấu thầu phải có quy mô từ 20ha trở lên, với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội và nhà ở đồng bộ. Điều này có nghĩa là các dự án dưới 20ha sẽ không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất hay được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có diện tích đất ở.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết vướng mắc này đã xảy ra ở nhiều địa phương, đặc biệt là các nơi không có các dự án bất động sản quy mô lớn từ 20ha trở lên. Vì vậy, việc thí điểm mở rộng loại đất sử dụng cho nhà ở thương mại qua thỏa thuận chuyển quyền sử dụng trên toàn quốc là cần thiết để đảm bảo công bằng và khắc phục tình trạng xin cho.

Đáp lại những lo ngại của các đại biểu về việc đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa và rừng, ông Duy khẳng định rằng việc chuyển đổi đất sẽ được kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia và cấp tỉnh, bao gồm các quy hoạch xây dựng đô thị.

Các kế hoạch này đã xác định diện tích đất nông nghiệp có thể chuyển mục đích sang phi nông nghiệp để phát triển các dự án kinh tế xã hội, trong đó có các dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm của nghị quyết và Luật Đất đai 2024.

"Những dự án trong diện thí điểm phải tuân thủ quy hoạch. Diện tích đất trồng lúa sẽ giữ ổn định ở mức 3,5 triệu ha vào năm 2030, và độ che phủ rừng sẽ duy trì ở mức 42%, không bị ảnh hưởng," ông Duy cho biết.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cũng cam kết sẽ tiếp thu ý kiến đóng góp và bổ sung quy trình, thủ tục chặt chẽ trong nghị định hướng dẫn nghị quyết, nhằm phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực và khắc phục tình trạng trục lợi từ chính sách.