Hà Nội, TP.HCM lọt top các thành phố khó sở hữu nhà nhất châu Á

Chênh lệch giá nhà và thu nhập ở mức cao

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2) với GDP bình quân đầu người khoảng 6.300 USD/năm. Tại TPHCM, giá căn hộ cao hơn, ở mức 2.800 USD/m2 (khoảng 71 triệu đồng/m2), trong khi GDP bình quân đầu người đạt 7.500 USD/năm.

Điều này khiến tỷ lệ giữa thu nhập bình quân và giá nhà tại Hà Nội là 2,4 và tại TPHCM là 2,7, cho thấy người dân tại Hà Nội khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà so với TPHCM. Tỷ lệ này càng thấp đồng nghĩa với việc người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Để so sánh, Kuala Lumpur có mức giá căn hộ tương tự Hà Nội (khoảng 66 triệu đồng/m2), nhưng thu nhập bình quân đầu người lên tới 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội. Ở vị trí cao hơn, người dân Hong Kong gặp khó khăn nhất với tỷ lệ thu nhập và giá nhà chỉ 1,7. Tiếp sau là Manila (Philippines) và Seoul (Hàn Quốc) với tỷ lệ lần lượt là 2,3.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ngay cả nhóm dân số có thu nhập cao nhất, từ 13-20 triệu đồng/người/tháng (theo phân loại của Tổng cục Thống kê), cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.

Một hộ gia đình gồm hai người có tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng (360 triệu đồng/năm) chỉ có khả năng chi trả tối đa 6,7 triệu đồng/tháng cho chi phí nhà ở, tương đương khoảng 80 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, giá một căn hộ thương mại 60m2 tại các đô thị lớn dao động từ 2,5-3,5 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ (khoảng 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, khoản trả góp sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng/tháng, tương ứng hơn 300 triệu đồng mỗi năm, vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập này.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land nhận định, giá bất động sản năm 2024 sẽ tăng 30% so với năm 2019, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Một số chủ đầu tư lợi dụng điều này để đẩy giá bán bất hợp lý, góp phần làm giá bất động sản leo thang. Tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà không vì mục đích sử dụng mà để đầu tư, làm mất cân đối cung cầu nghiêm trọng.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng trưởng 59%, vượt mức tăng của Mỹ (54%), Úc (49%), và Nhật Bản (41%). Đặc biệt, Hà Nội dẫn đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập. Để mua một căn hộ tại Hà Nội, người dân cần làm việc trung bình 169 năm, trong khi để mua một căn chung cư cần tới 23 năm làm việc.

Người dân sẽ khó mua nhà trong dài hạn

Trong một hội thảo gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính đã nhấn mạnh khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá nhà không nên vượt quá mức thu nhập của một công nhân trong 30 năm. Nếu vượt qua ngưỡng này, nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá nhà đã cao gấp khoảng 60 lần thu nhập trung bình, một con số đáng báo động.

Việt Nam có mật độ dân cư cao gấp đôi Trung Quốc, trong khi giá bất động sản liên tục tăng với tốc độ chóng mặt. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, có hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Trước tiên, nguồn cung nhà ở vẫn quá hạn hẹp so với nhu cầu thực tế.

Thêm vào đó, tổng lượng cung tiền hàng năm tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng GDP và lạm phát cộng lại. Cụ thể, trong khi GDP và lạm phát chỉ tăng khoảng 10% mỗi năm, tổng cung tiền đã tăng tới 14-15%, khiến một lượng lớn tiền chảy vào thị trường bất động sản, đẩy giá nhà lên cao.

Khi được hỏi liệu giá nhà tại Việt Nam có giảm trong thời gian tới hay không, ông Nghĩa cho biết nhiều chuyên gia đồng tình rằng giá nhà khó giảm, thậm chí có thể tiếp tục tăng. Tuy nhiên, nếu nguồn cung được cải thiện, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá rẻ, tốc độ tăng giá có thể chậm lại, dù khả năng giảm giá vẫn rất thấp.

Trong khi đó, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths nhận định, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM hiện đang ở mức thấp kỷ lục, do sự kết hợp của các rào cản pháp lý, khó khăn từ các nhà phát triển bất động sản, các vấn đề tài chính và sự trì trệ trong khu vực công.

Savills cũng dự báo từ nay đến năm 2026, TPHCM sẽ thiếu hơn 18.000 căn nhà. Đáng chú ý, chưa tới 5% nguồn cung trong ba năm tới thuộc phân khúc nhà giá rẻ, được định nghĩa là các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng.

Còn theo dự báo của CBRE, dù nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ dồi dào hơn so với năm 2024, nhưng phần lớn lại tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn còn khan hiếm. Điều này dẫn đến dự báo giá bán sơ cấp sẽ tăng khoảng 6% - 8%.

Ngoài ra, một loạt yếu tố khác cũng góp phần làm giá căn hộ tăng cao, bao gồm thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài. Quy trình phê duyệt dự án thường gặp nhiều trở ngại, từ giải phóng mặt bằng cho đến hoàn tất thủ tục pháp lý, khiến chi phí đầu tư gia tăng đáng kể, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Bên cạnh đó, các yếu tố như lạm phát, giá vật liệu xây dựng tăng, tỷ giá hối đoái biến động và mới đây là bảng giá đất điều chỉnh cũng gây áp lực lớn khiến giá nhà khó có khả năng giảm trong thời gian tới. Thực trạng này càng làm tăng thêm gánh nặng đối với khả năng sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, khi giá bất động sản không ngừng leo thang.