Hàng trăm lô đất đấu giá ngay sau Tết: Nhà đầu tư ngóng chờ "sân chơi" minh bạch

Ngay sau Tết Nguyên Đán Ất Tỵ, tỉnh Hưng Yên sẽ tổ chức đấu giá hơn 300 thửa đất tại huyện Ân Thi, với mức giá khởi điểm dao động từ 1,3 tỷ đến 7,8 tỷ đồng/lô, tương ứng số tiền cọc khách hàng tham gia cần nộp trước dao động từ 257 triệu đồng – 2,6 tỷ đồng.

Nhiều địa phương không tính toán kỹ nhu cầu thực

Cụ thể, theo thông báo của Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt, vào ngày 9/2, đơn vị sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 273 thửa đất liền kề thuộc Khu liên hợp thể thao, văn hóa và dân cư huyện tại thị trấn Ân Thi. Các thửa đất có diện tích từ 90-295 m2, với giá khởi điểm từ 19 - 31 triệu đồng/m2.

Tiếp đó, vào sáng ngày 16/2, 32 thửa đất tại thôn Ấp 12, xã Bãi Sậy cũng sẽ được đưa ra đấu giá. Diện tích mỗi lô đất dao động từ 83-123 m2, giá khởi điểm từ 16 - 22 triệu đồng/m2. Các phiên đấu giá đều sẽ được tổ chức theo phương thức bỏ phiếu kín trực tiếp, với bước giá tăng 100.000 đồng/m2.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, các phiên đấu giá này có thể gặp không ít thách thức. Bởi lẽ, thị trường này trong năm 2024 đã chứng kiến nhiều diễn biến bất thường, đặc biệt tại các khu vực ven Hà Nội. Mức giá trúng đấu giá vượt xa giá trị thực, nhiều khu vực giá đất đạt kỷ lục trên 100 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra làn sóng xôn xao, khiến không ít người nghi ngờ về sự xuất hiện của các chiêu trò thiếu minh bạch.

Trước đó, các vụ việc như đấu giá đất ở Thủ Thiêm lên tới 1 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc, hay những phiên đấu giá đất ở vùng ven thủ đô vừa qua , nơi giá trúng tăng cao nhưng cuối cùng cũng bị bỏ cọc, đã gây mất niềm tin. Gần đây, lại xuất hiện một chiêu trò mới: tham gia đấu giá, đưa ra giá cao một cách vô lý, nhưng đến vòng đấu cuối cùng sẽ không trả giá, khiến phiên đấu giá thất bại.

Ông Trần Mạnh Toản, môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, việc giá trúng bị đẩy lên quá cao sẽ dẫn đến tình trạng khó thanh khoản, tạo ra những khu đất đấu giá bỏ hoang và ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả sử dụng đất. Hơn nữa, nhiều địa phương vì áp lực thu ngân sách, cần trả nợ các dự án xây dựng cơ bản, đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất mà không điều tra xác định nhu cầu thực sự, dẫn đến tình trạng đất đấu giá xong nhưng không có người sử dụng, làm hạ tầng xuống cấp.

Một ví dụ điển hình là khu dân cư Long Điền và Lô Mét tại xã Gia Vượng (nay là thị trấn Thịnh Vượng, huyện Gia Viễn). Mặc dù vào năm 2020, huyện Gia Viễn đã đầu tư hàng trăm tỷ đồng để xây dựng hạ tầng và tổ chức đấu giá cho hơn 1.800 lô đất, nhưng đến nay các lô đất vẫn chưa có người đến ở. Bất chấp việc cơ sở hạ tầng, gồm đường giao thông, hệ thống thoát nước, điện và cây xanh, đã được đầu tư và hoàn thiện.

Anh Nguyễn Thanh Tú, một cư dân tại đây cho biết trong thời gian "sốt đất", nhiều nhà đầu tư từ các nơi khác đã tham gia mua bán đất để kiếm lời, tuy nhiên, phần lớn họ đều không phải là người địa phương và chủ yếu tham gia với mục đích đầu cơ. Do đó, tình trạng "sốt” chỉ kéo dài khoảng 1 tháng sau đó, rồi trầm lắng hoàn toàn.

Khi nào có “sân chơi” minh bạch?

Liên quan đến những vấn đề còn tồn tại trong các phiên đấu giá đất, gần đây, cơ quan chức năng đã bắt đầu siết chặt quy định và quản lý hoạt động này. Điều này đã khiến không ít nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, và thị trường cũng dần hạ nhiệt khi số lượng người tham gia và hồ sơ đăng ký đấu giá giảm rõ rệt.

Một ví dụ điển hình là phiên đấu giá 8 thửa đất tại huyện Chương Mỹ, chỉ thu hút 15 khách hàng với 40 bộ hồ sơ tham gia, hay phiên đấu giá tại huyện Phúc Thọ vào tháng 11/2024 với 12 thửa đất, cũng chỉ có 32 khách hàng và hơn 120 hồ sơ đăng ký.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2024 đã chứng kiến hàng loạt kỷ lục về giá đất đấu giá, với nhiều phiên đấu giá có mức giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Sự tăng trưởng này phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản, tác động trực tiếp đến tâm lý và hành vi của các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các lô đất đấu giá thường có mức giá khởi điểm thấp, cộng với kỳ vọng về sự tăng giá nhờ quy hoạch đô thị và mở rộng hạ tầng, đã khiến nhiều nhà đầu tư đẩy mạnh hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, do các quy định xử phạt chưa đủ mạnh, tình trạng đẩy giá trúng lên cao rồi bỏ cọc vẫn tiếp tục diễn ra, gây mất ổn định và ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường trong suốt năm 2024.

Dự báo cho năm 2025, ông Đính cho rằng các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, đặc biệt là tại những khu vực có pháp lý minh bạch và quy hoạch rõ ràng, nơi giá trúng có thể tăng khoảng 10% so với mức giá khởi điểm. Tuy nhiên, sự khan hiếm nguồn cung đất nền sạch có thể sẽ đẩy giá cao hơn, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý.

Để ổn định thị trường và giảm thiểu biến động giá đất, ông Đính nhấn mạnh sự cần thiết phải có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm hợp lý. Cùng với đó, việc tăng mức đặt cọc, quy định rõ ràng các hành vi vi phạm và áp dụng biện pháp xử phạt nghiêm khắc là điều cần thiết.

Đồng thời, các tổ chức và cá nhân vi phạm có thể bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá, đồng thời quy định thời gian chuyển nhượng sau khi trúng đấu giá để đảm bảo tính minh bạch và ổn định cho thị trường.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cũng cho rằng, mặc dù hành vi “phá” đấu giá đất không phải là vấn đề mới, nhưng ngày càng trở nên tinh vi hơn. Các nhóm lợi ích lợi dụng sự lỏng lẻo trong quy định đấu giá để thao túng giá đất.

Hiện, giá khởi điểm thường được định quá thấp, tạo cơ hội cho những đối tượng không nghiêm túc thổi giá lên cao bất hợp lý, làm méo mó thị trường. Hơn nữa, thời gian thanh toán kéo dài và thiếu quy định rõ ràng về tiến độ sử dụng đất đã khiến đất đai bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.

Đồng tình, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, việc định giá sát với thực tế thị trường, tăng mức tiền cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền và hạn chế chuyển nhượng... sẽ tạo ra một "sân chơi" đấu giá đất minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa các lợi thế của đấu giá đất, mà còn góp phần phát triển kinh tế bền vững và bảo vệ nguồn lực đất đai một cách hiệu quả.