Thời gian gần đây, thị trường chung cư mini nói chung và ở Hà Nội nói riêng liên tục gặp các sự cố bắt nguồn từ những bất cập về phòng cháy, chữa cháy (PCCC), khiến các cơ quan chức năng vào cuộc và đã có những động thái cứng rắn.
Mới đây, Công an TP Hà Nội vừa yêu cầu 22 tòa chung cư mini dừng hoạt động và tạm đình chỉ 14 trường hợp do không đảm bảo các điều kiện về an toàn PCCC. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư phân khúc này phải đầu tư cấp tập triển khai, đảm bảo yêu cầu hoạt động.
Khó càng thêm khó
Với việc bắt buộc phải tuân thủ các quy định của pháp luật mới được hoạt động, nhiều người cho rằng, chủ đầu tư chung cư mini sẽ “khó càng thêm khó”, nhiều người có ý định đầu tư cũng tạm gác lại kế hoạch.
Đơn cử trường hợp anh Nguyễn Quý Tú (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm), hồi đầu năm 2024, anh rất ưng ý một chung cư mini gần một số trường đại học lớn và dự định mua để đầu tư, nhưng sau hàng loạt các vụ cháy, các cơ quan chức năng đặt ra yêu cầu cao đối với việc PCCC.
Nhiều chủ đầu tư chung cư mini đã có động thái đầu tư, xây dựng hệ thống PCCC, thang thoát hiểm sau quan điểm gay gắt của cơ quan chức năng
Trong trường hợp, các tòa chung cư không đảm bảo có thể cần sửa chữa lại nhưng lại đây là một khoản chi phí không nhỏ, trong khi tình hình kinh doanh đang đi xuống, nhiều người lo ngại cháy nổ đã “tháo chạy” khỏi những căn hộ này. Do đó, anh Tú đã quyết định tạm dừng kế hoạch để nghe ngóng thêm.
Theo một chủ đầu tư chung cư tại mini tại quận Thanh Xuân, chung cư mini từng là một phân khúc “hái ra tiền” cho nhà đầu tư, do chi phí đầu tư ban đầu tương đối thấp chỉ khoảng 6- 6,3 triệu đồng/m2. Giá trị nội thất trung bình cho mỗi căn hộ cũng chỉ dao động 30-50 triệu đồng/căn.
Nếu bán hoặc cho thuê đều mang lại lợi nhuận tốt cho chủ đầu tư, nhưng thị trường đang trở nên khốc liệt hơn, đặc biệt là với các “tay chơi” mới. Theo đó, các chung cư mini 7 tầng trở lên sẽ phải có giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC.
Cũng theo chủ nhà này, với các chung cư cũ, các cơ quan chức năng còn có thể “du di” để khắc phục nhưng với các công trình mới, để đáp ứng đủ các điều kiện của cơ quan chức năng, chủ đầu tư sẽ khó có lãi. Đặc biệt, từ ngày 1/8 tới, các chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng theo luật mới của Nhà nước càng tăng thêm quy định khắt khe mà không phải ai cũng có thể làm được.
Giá tăng khoảng 10-15%
Trước những quy định khắt khe liên quan đến phân khúc chung cư mini mà chủ đầu tư phải đáp ứng được, nhiều người bày tỏ lo ngại giá của dòng sản phẩm này sẽ được đẩy lên cao, do những chi phí trang thiết bị PCCC, cùng các chi phí liên quan đến thủ tục hành chính là những khoản tiền không hề nhỏ.
Theo bà, bà Phạm Phương Linh – CEO của một đơn vị phát triển bất động sản, chi phí đầu tư cho hệ thống PCCC tại các chung cư mini có diện tích đất dao động 100m2 sẽ hết khoảng 400-600 triệu đồng. Đây là một khoản chi phí không nhỏ nhưng so với việc đảm bảo an toàn của cả 1 tòa nhà thì không quá lớn.
Nhiều người bày tỏ lo ngại giá của chung cư mini sẽ được đẩy lên cao trong giai đoạn tới
Cũng theo bà Linh, phân khúc chung cư mini là nhắm tới tệp khách hàng có mức thu nhập từ trung bình trở xuống và đặc biệt nhạy cảm với các biến động giá cả. Do đó, sau khi nâng cấp hệ thống PCCC, các chủ đầu tư chỉ tăng giá thuê/bán căn hộ tối đa khoảng 10-15% để bù vốn, hoặc tại những dự án đã ở ổn định, chỉ tính thêm chi phí dịch vụ. Bởi lẽ, nếu tăng quá cao các dự án thuê sẽ khó giữ được khách, còn dự án bán sẽ kén khách hơn.
Quả thực, đang sở hữu 1 căn hộ chung cư mini ở Cầu Giấy (Hà Nội), chị Thùy Thương cho biết, gần đây, chủ đầu tư đã trang bị thêm thiết bị báo cháy cho từng phòng nhưng cư dân sẽ phải đóng thêm một khoản phí định kỳ “điện phòng cháy” với giá 36.000 đồng/tháng.
Tương tự, đang ở thuê tại một căn hộ chung cư mini 30m2 tại khu vực Huỳnh Thúc Kháng (Đống Đa, Hà Nội), chị Cẩm Tú (sinh viên trường Đại học Luật) cho biết, chủ đầu tư tòa nhà cũng đã trang bị hệ thống PCCC và thang thoát hiểm, nhưng mức giá thuê vẫn giữ nguyên ở mức 5,5 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, chủ tòa nhà cũng có đề cập đến một khoản phí thêm mỗi tháng bên cạnh những khoản chi phí cố định trước đó.
Hiện, trên địa bàn các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, các căn hộ chung cư mini đang có gián bán khoảng 30-35 triệu đồng/m2, còn giá thuê dao động khoảng 3,5 – 5 triệu đồng/tháng.
So với mức giá bán/thuê chung cư mới là 50-70 triệu đồng/m2 và 14 triệu đồng/tháng, thậm chí những căn hộ studio ngoại thành, mức giá cũng đã leo lên tới 45 triệu đồng/m2, giá thuê cũng chạm mức 8 triệu/tháng thì giá phân khúc mini này đang khá “dễ thở”.
