Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) được thông qua ngày 28/11 (hiệu lực từ 1/1/2025), quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng tới 105 thành phố, thị xã; tăng 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Cụ thể, các đô thị sau trên cả nước sẽ bị siết phân lô bán nền:
2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM.
22 đô thị loại I, bao gồm: 3 thành phố trực thuộc trung ương: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
45 Đô thị loại III, bao gồm: 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
Nhiều diện tích đất nền lớn tung ra thị trường
Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ làm thay đổi "cuộc chơi" của cả thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở 105 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết).
Thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm có diện tích lớn, đến từ đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.
"Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường", ông Đính nói và khẳng định, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group - quy định mới về phân lô này sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, cải thiện tính minh bạch của thị trường…
Riêng với đất nền, ông Thắng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.
"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Thắng nhấn mạnh.
Theo ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty BĐS Wowhome, quy định siết phân lô của Luật Nhà ở 2023 là biện pháp quyết liệt và tích cực mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất. Dẫu vậy, ông cho rằng Luật mới cũng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng là cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.
Ngoài ra, quy định mới sẽ khiến nguồn cung và sức cầu đất nền kém đa dạng hơn. Nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, khách hàng của phân khúc này cũng đông đảo thì sắp tới mọi thứ sẽ rất khác. Ông Kiên cho rằng, về lâu dài, đất nền không còn là sân chơi "dễ dàng" dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi cao hơn ở cả người bán và người mua.
