Trước thực trạng gói vay mua nhà ở xã hội (NOXH) 120.000 tỉ đồng có tỷ lệ giải ngân chưa đầy 1%, mới đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã trình Chính phủ đề xuất giảm 3% so với mức lãi suất cho vay thông thường, đồng thời kéo dài hơn thời gian ưu đãi. Tuy nhiên, nhiều ý kiến đánh giá những yếu tố này mới giải quyết được vấn đề của người mua, chứ chưa giải quyết được nguồn cung.
Quỹ đất làm “chùn chân” doanh nghiệp
Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cho biết, vấn đề khó khăn lớn nhất khi làm NOXH là ở quỹ đất. Tại TP.HCM, quỹ đất không còn nhiều đã gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này. Ngoài ra, quy định dành 20% quỹ đất làm NOXH tại dự án thương mại cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Dũng – Giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát cũng bày tỏ về mong muốn có cơ chế về quỹ đất hợp lý cho doanh nghiệp. Theo đó, nếu doanh nghiệp có sẵn quỹ đất do bỏ tiền mua thì cần được tính giá theo thị trường, không áp dụng theo đơn giá Nhà nước. Điều này sẽ giải quyết được nút thắt quỹ đất trong phát triển NOXH.
Nguồn cung NOXH còn hạn chế
Tại TP.HCM, dù bắt đầu tập trung phát triển các dự án NOXH từ năm 2005 nhưng đến nay, trung bình TP.HCM chỉ xây dựng được khoảng 2 dự án/năm, mỗi năm được khoảng 1.200 căn, trong khi có hơn 244.000 người có nhu cầu thuê, mua NOXH. Với tiến độ này, kế hoạch xây dựng 30.500 căn NOXH phải mất 40 năm mới xây đủ nhu cầu về NOXH (với điều kiện không phát sinh nhu cầu mới).
Trước đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết, quỹ đất là 1 trong 6 vướng mắc lớn nhất trong phát triển NOXH. Theo quy định, dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH nên các địa phương không bố trí quỹ đất để phát triển dự án độc lập. Cùng với đó, việc bố trí quỹ đất không phù hợp đã dẫn đến tình trạng thiếu đất phát triển dự án NOXH.
Nhiều ý kiến cho rằng, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở (sửa đổi) đã chính thức có hiệu lực từ 1/8, các khó khăn vướng mắc đối với NOXH sẽ được tháo gỡ trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, vẫn cần thêm thời gian để các quy định mới “thẩm thấu” vào thực tiễn.
Thêm cơ chế về nguồn vốn
Bên cạnh việc các luật thực thi, gói tín dụng cho NOXH 120.000 tỉ đồng cũng đang được NHNN đề xuất giảm lãi suất thêm và kéo dài thời gian ưu đãi. Theo đó, mức lãi suất cho vay gói này sẽ giảm thêm 3 điểm phần trăm so với lãi suất bình quân 4 ngân hàng thương mại quốc doanh và kéo dài lên 5 năm ưu đãi.
Tuy nhiên, chính sách cho vay với các chủ đầu tư vẫn giữ nguyên như hiện nay là lãi suất 8%/năm và thời gian ưu đãi 3 năm. Dù vậy, vẫn có rất ít dự án được giải ngân, khiến tỷ lệ giải ngân gói này thấp.
Mới đây, ngoài 4 ngân hàng quốc doanh đã có thêm 4 ngân hàng thương mại khách tham gia vào chương trình ưu đãi này với mức 5.000 tỷ đồng/đơn vị, nâng quy mô gói lên 140.000 tỉ đồng được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường NOXH khi các doanh nghiệp có nhiều cơ hội tiếp cận vốn hơn.
Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, nên xem xét tạo lập một quỹ phát triển NOXH
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, khi số lượng NOXH còn hạn chế như hiện nay, để giải quyết nguồn cung ngoài ưu đãi gói vay cho người mua, thì cũng cần đảm bảo công bằng với các chủ đầu tư trong việc tiếp cận gói tín dụng. Do đó, bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, nên xem xét tạo lập một quỹ phát triển NOXH. Quỹ này sẽ huy động nguồn lực tài chính từ cả trong và ngoài nước, cả khu vực công lẫn tư.
Đồng quan điểm, tại một hội nghị về NOXH, ông Đỗ Thanh Sơn - Phó Tổng Giám đốc Vietinbank cũng đề xuất, dù các ngân hàng thương mại đã dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình NOXH nhưng mức lãi suất vẫn chưa đủ hấp dẫn cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Theo đó, để tạo sức hấp dẫn cho chương trường, đồng thời có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn với các đối tượng, Chính phủ xem xét thành lập Quỹ phát triển NOXH, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển NOXH.
Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại Lê Thành cũng cho rằng, những ưu đãi mà NHNN đang đề xuất Chính phủ thông qua, mới chỉ giải quyết được phần ngọn cho người mua nhà. Bởi lẽ, khi hết thời gian, người mua vẫn phải đối mặt với mức lãi suất cao khi thời gian vay quá dài sẽ khiến người mua gặp trục trặc vấn đề tài chính. Do vậy. nếu thu xếp được nguồn vốn thì chúng ta nên cố định mức lãi suất nó phù hợp trong khoảng mức trần.
