Thị trường chung cư chuẩn bị bước vào đợt "sóng" mới?

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ thu hút sự quan tâm và giao dịch tốt. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ có thể sẽ chậm lại so với trước. Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, đặc biệt là các dự án có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên, với sự gia tăng mạnh mẽ nguồn cung căn hộ hạng sang.

Giá bán cao nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn tốt

Tuy vậy, thanh khoản của căn hộ vẫn chủ yếu tập trung vào các dự án thuộc đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư, có xu hướng chuyển dịch ra các vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi giá cả còn thấp hơn và tiềm năng tăng trưởng lớn hơn trong tương lai.

Bên cạnh các dự án quy mô lớn của các chủ đầu tư tên tuổi, đã và đang thúc đẩy sự phục hồi của thị trường, VARS nhận định sự phát triển thị trường trong năm 2025 sẽ có đóng góp đáng kể từ các dự án quy mô nhỏ hơn. Thị trường sẽ được cân bằng hơn khi nhiều dự án đã giải quyết được vướng mắc pháp lý và bắt đầu triển khai trở lại từ năm 2024, đồng thời một số dự án cũng dự kiến sẽ ra mắt để tận dụng cơ hội phục hồi của thị trường.

Cụ thể, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn dự báo sẽ tiếp tục tăng, nhưng mức độ tăng sẽ chậm lại, chỉ khoảng 7-10% so với năm 2024. Điều này chủ yếu do mặt bằng giá hiện tại đã ở mức cao, khiến đà tăng chững lại, nhất là đối với các căn hộ cũ, thiếu hạ tầng và tiện ích, nhưng vẫn được rao bán với mức giá chuyển nhượng cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Theo CBRE, đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt mức 72 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), với mức tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua tại thị trường Hà Nội. Phần lớn nguồn cung mới trong quý này là các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, tập trung tại các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm, vốn đã đi vào hoạt động và có lượng cư dân ổn định.

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp trung bình đạt 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 24% so với năm trước. Mức tăng này chủ yếu do hơn 70% nguồn cung mới là các dự án cao cấp và hạng sang. Đồng thời, một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã điều chỉnh giá bán tăng từ 10-40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình là các dự án tại khu vực Thủ Thiêm, với giá bán căn hộ lên đến 490 triệu đồng/m².

Dù giá bán sơ cấp cao, các chủ đầu tư vẫn áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, như thanh toán giãn tiến độ lên tới 5 năm và chiết khấu từ 5-16% cho thanh toán tiêu chuẩn. Vì vậy, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý IV và cả năm 2024 đạt trung bình 70%, với một số dự án cao cấp có kết nối thuận tiện với trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% chỉ trong ngày mở bán. Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn các chính sách thanh toán ưu đãi.

Cuộc chơi của 3 chủ thể chính

Theo đánh giá từ các chuyên gia, việc giá căn hộ chung cư liên tục tăng trong thời gian qua do tác động từ nhiều yếu tố như nguồn cung căn hộ hạn chế, các yếu tố chi phí đầu vào cũng tác động mạnh đến giá căn hộ. Dù vậy, lực cầu thực tế, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và bình dân, vẫn rất lớn do dân số đô thị tăng nhanh, với sự gia nhập của nhiều người trẻ và lao động nhập cư. Họ thường tìm đến bất động sản như một kênh đầu tư để bảo toàn tài sản thay vì gửi tiết kiệm ngân hàng.

Phó Chủ tịch VARS, ông Trần Văn Bình nhận định, một phần lý do giá căn hộ không giảm mạnh là do tâm lý găm hàng của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Thay vì giảm giá, chủ đầu tư thường áp dụng các chính sách giãn tiến độ thanh toán, tặng quà hoặc chiết khấu lãi suất để giữ giá trị căn hộ.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng không muốn bán cắt lỗ mà chấp nhận giữ tài sản, chờ giá tăng trở lại. Do đó, mặc dù thị trường có thể trải qua giai đoạn trầm lắng, giá chung cư ít khi giảm sâu do nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào cao, và tâm lý giữ giá của các bên liên quan. Nếu có giảm, thường chỉ xảy ra ở phân khúc cao cấp hoặc đối với những căn hộ cần bán gấp.

Trước thực trạng này, có ý kiến cho rằng, thị trường chung cư cũng như thị trường bất động sản nói chung, thực sự là cuộc chơi của ba chủ thể chính: chủ đầu tư, ngân hàng và giới đầu cơ. Cả ba đều không mong muốn giá bất động sản giảm.

Tuy nhiên, giá cao cũng ẩn chứa nguy cơ, vì khi giá tăng liên tục, sự chênh lệch giữa cung và cầu sẽ càng lớn. Nếu giá lên quá cao, cung sẽ không còn đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến tình trạng thanh khoản bị tắc nghẽn và thị trường có thể rơi vào suy thoái. Nói một cách đơn giản, nguy cơ này đến từ việc cung và cầu phân hóa rõ rệt.

Về phía người bán, có hai nhóm chính: nhóm thứ nhất là những người có tài chính mạnh, không vội bán và sẵn sàng giữ lâu dài; nhóm thứ hai là những người vay vốn nhiều, nếu không bán sớm sẽ lỗ, nên họ chấp nhận bán giá thấp để cắt lỗ. Về phía người mua, cũng có hai nhóm: nhóm đầu tư có tài chính mạnh, muốn giữ lâu dài; và nhóm người có ít tiền, đang chờ giá giảm để mua.

Vì số người bán cắt lỗ không nhiều, giá bất động sản sẽ ổn định nhưng số người mua có tiềm lực tài chính cũng hạn chế, nên khiến giao dịch chậm lại. Kết quả là, thị trường sẽ "đứng im," không có sự kết nối giữa cung và cầu.

Trong bối cảnh thị trường chung cư  chưa rõ xu hướng như hiện nay, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư là mối quan tâm lớn của giới đầu tư. Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, đầu tư lướt sóng không còn dễ dàng, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư không chuyên. Thay vào đó, ông khuyến nghị nên tìm kiếm các cơ hội đầu tư giá trị lâu dài.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội mua lại "hàng ngộp" từ những nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn ở các dự án giá cao, với tiềm năng lợi nhuận lớn nếu giữ sản phẩm dài hạn.