Đang rao bán căn chung cư 70m² tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), chị Anh Thơ chia sẻ, hồi tháng 9, nhiều môi giới sẵn sàng trả giá 5,2-5,4 tỷ đồng cho căn hộ này, nhưng chị chưa chốt bán vì kỳ vọng giá tăng vào cuối năm. Tuy nhiên, từ giữa tháng 11, không còn ai hỏi mua, buộc chị phải tự liên hệ môi giới. Họ khuyên chị giảm giá xuống 4,9 tỷ đồng mới mong tìm được khách.
Nhiều chủ nhà giảm giá 300 - 500 triệu đồng
Trường hợp của chị Thơ không phải cá biệt trên thị trường chung cư tại thời điểm hiện tại. Chị Huyền Sâm (Hà Đông, Hà Nội) quyết định bán căn hộ để chuyển đến gần nơi làm việc hơn từ tháng 8/2024. Căn hộ 82m² của chị từng được định giá 4,8 tỷ đồng, nhưng dù đã giảm xuống 4,5 tỷ đồng, tặng toàn bộ nội thất, căn hộ vẫn không tìm được người mua sau gần 4 tháng rao bán. Việc này khiến gia đình chị chưa có kinh phí để tìm nhà mới.
Anh Phạm Tuấn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng cho biết, từ cuối tháng 9, gia đình anh tìm mua chung cư nhưng liên tục từ chối vì giá cao không xứng với chất lượng. Gần đây, một số căn hộ từng xem được môi giới liên hệ lại với mức giá giảm 200-400 triệu đồng. Ví dụ, một căn 64m² tại Tây Mỗ (Nam Từ Liêm) chào bán 4,2 tỷ đồng hồi tháng 10, nay đã giảm còn 3,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, sức mua vẫn yếu, giao dịch chưa cải thiện đáng kể.
Thừa nhận thực trạng, anh Trường Giang, chủ một sàn môi giới bất động sản, cho biết giao dịch chung cư tại Hà Nội đã giảm mạnh trong 2 tháng qua. Thậm chí, nhiều chủ nhà đã giảm giá căn hộ từ 300-500 triệu đồng so với mức ban đầu, thậm chí hứa thưởng môi giới từ 30-50 triệu đồng ngoài hoa hồng 1%, nhưng thị trường vẫn trầm lắng.
Nguyên nhân chính là giá bán quá cao, không phù hợp với phần lớn người mua. Hầu hết các căn hộ trong giỏ hàng của anh đều có giá khoảng 5 tỷ đồng, khiến giao dịch trì trệ, nhiều căn rao bán suốt 3-4 tháng vẫn không có người mua. Một số chủ nhà vì áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá để thanh khoản.
Cũng theo anh Giang, giá bất động sản và căn hộ hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của người mua có nhu cầu thực. Tình trạng không có giao dịch cho thấy giá cả vẫn bị đẩy lên mức ảo, chủ yếu do tác động từ môi giới.
“Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, khi giao dịch đình trệ. Đây là hậu quả từ việc môi giới và các sàn giao dịch liên tục thúc đẩy giá qua các cuộc gọi mời chào chủ nhà, tạo ra cơn sốt giá ảo. Chính các môi giới cũng chịu thiệt hại khi không có giao dịch, đồng nghĩa với việc không có thu nhập”, anh Giang nhận định.
Đẩy giá ảo, lực cầu cạn kiệt
Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, bà Phạm Thị Miền, chuyên gia bất động sản, nhận định trước đây giá chung cư bị đẩy lên quá cao do tâm lý sợ bán "hớ". Tuy nhiên, sau thời gian dài không bán được, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá. Bà cũng cho rằng giá chung cư tăng ảo, vượt xa khả năng chi trả của người dân, dẫn đến lực cầu giá cao cạn kiệt, còn lực cầu giá thấp không thể đáp ứng.
Bổ sung thêm ý kiến, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng các vướng mắc pháp lý trong dự án bất động sản đã khiến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà đất và chung cư tại Hà Nội tăng từ 40-50% trong gần 3 năm qua.
Ông Đính cho biết, nhu cầu mua bất động sản trên thị trường rất lớn, nhưng nguồn cung hạn chế đã tạo điều kiện cho môi giới, sàn giao dịch, chủ đầu tư và người nắm giữ nguồn hàng thiết lập giá với biên độ lợi nhuận cao, đẩy giá lên mức quá cao. Thêm vào đó, các nhà đầu cơ còn thổi phồng và đẩy giá lên cao hơn, dẫn đến tình trạng giá ảo.
“Giá bất động sản hiện không phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của người mua nhà ở thật. Giao dịch trên thị trường chủ yếu đến từ các nhà đầu cơ, những người muốn 'đánh nhanh, lãi nhanh', chứ không phải sự hấp thụ thật của thị trường. Đây là giao dịch ảo dựa trên giá ảo” ông Đính nhấn mạnh.
Ông Đính cũng cảnh báo, giá quá cao khiến các nhà đầu tư e ngại bỏ vốn, vì ngay cả khi đầu tư cũng khó bán. Điều này làm tê liệt hoạt động đầu tư và khiến những người mua nhà để ở thực sự rơi vào cảnh khó khăn, gây cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản.
Đặc biệt, theo Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện cả nước đang triển khai 2.254 dự án với tổng cộng 1,2 triệu căn hộ, lô đất và đất nền. Trong đó, nhà ở xã hội chiếm 622 dự án, tương đương khoảng 565.177 căn đang và sẽ được thực hiện.
Thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực vào những tháng cuối năm. Nhờ nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ các bộ, ngành và địa phương, từ đầu năm đến nay, khoảng 40.000 sản phẩm mới đã được bổ sung ra thị trường. Cán cân cung – cầu dần được điều chỉnh, giảm áp lực về cầu và đưa giá bán bất động sản về mức phù hợp hơn.
Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) 2024, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định hiện nay, thị trường tập trung vào nhu cầu ở thực, đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Tuy nhiên, thời điểm này, thị trường phía Bắc đang có dấu hiệu chững lại. Mặc dù một số ý kiến cho rằng thị trường không khả quan, những người theo dõi lâu dài lại cho rằng đây là giai đoạn cần thiết để điều chỉnh.
“Bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào cũng cần giai đoạn đi ngang để tạo nền giá ổn định. Điều này giúp người dân có thời gian đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư, tránh những quyết định nóng vội trong thời gian ngắn,” ông Quốc Anh nhấn mạnh.
