Tại tọa đàm, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, các luật mới có nhiều thay đổi, sẽ rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giúp tăng nguồn cung các sản phẩm bất động sản. Đồng thời tăng tính minh bạch cho thị trường, ngăn chặn tình trạng “bán lúa non”.
Cụ thể, tại Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị, thực hiện, kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật…Đây là động thái giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, từ đó tăng cung nhà ở trong thời gian tới.
“Với quy định hiện hành, hoàn thiện thủ tục triển khai dự án phải mất đến 600 ngày, có những chủ đầu tư mất nhiều năm mới xong khiến chi phí tăng, giá nhà đội lên. Khi các luật mới có hiệu lực thời gian làm thủ tục sẽ rút gọn xuống còn 160-300 ngày”, ông Khiết nhận định.
Cũng theo ông Khiết, luật kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi công trình đã có đủ các điều kiện bán hàng. Trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.
Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng mới phát triển dự án đã nhận đặt chỗ, nhận đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết.
Ngoài ra, luật mới còn ràng buộc chủ đầu tư nhiều điều kiện, trong đó có điều kiện “chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước trước khi đưa vào kinh doanh.
Đối với quy định bảo lãnh của ngân hàng với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông Khiết cho hay, luật mới vẫn yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua...phải được ngân hàng cấp bảo lãnh. Tuy nhiên, khách hàng được quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh khi ký hợp đồng mua bán.
Đồng quan điểm, luật sư Châu Việt Bắc – Phó Tổng thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, tỷ lệ tranh chấp liên quan đến bất động sản luôn ở mức cao, phổ biến là tranh chấp mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh; tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp tác kinh doanh bất động sản.
Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã sửa đổi nhiều quy định chặt chẽ hơn trong việc công khai thông tin bất động sản khi đưa vào kinh doanh, bổ sung các hành vi bị cấm sẽ hạn chế các nhầm lẫn liên quan đến tính pháp lý của dự án.
Từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu “ấm” trở lại, khi các dự án cả mở bán mới lẫn cũ đều nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư, tỷ lệ chuyển đổi từ xem đến mua cũng tăng cao, có dự án đạt tới 90%. Tuy nhiên, lợi dụng xu thế này, nhiều chủ đầu tư có dự án nhưng chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đã tìm cách “lách luật” để huy động vốn.
Trong những ngày đầu tháng 5 vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có thông báo về việc, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh không ít các chủ đầu tư, công ty phát triển dự án, đơn vị môi giới tổ chức mua bán huy động vốn cho dự án dưới các hình thức như “phiếu yêu cầu quyền ưu tiên, phiếu đặt cọc, phiếu đăng ký nguyện vọng…”.
Tương tự, tại Hà Nội, hồi tháng 3/2024, Dự án Lumi Hà Nội do CapitaLand làm chủ đầu tư cũng gây xôn xao thị trường bất động sản khi tổ chức lễ khởi công, giới thiệu rầm rộ. Song song với đó là các sàn thực hiện việc chào bán, thu tiền đặt chỗ của khách hàng. Điều đáng nói là dự án chưa được Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận đủ điều kiện mở bán, vẫn trong quá trình đóng cọc làm móng, xây nhà điều hành.
Trước đó, đã có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh "khóc dở, mếu dở" khi mạnh dạn xuống tiền vào những dự án chưa đủ điều kiện bán, phải chạy vạy khắp nơi tìm cách giải quyết.
