Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản quý III/2024. Theo đó, thị trường căn hộ tại TP.HCM vẫn duy trì tình trạng nguồn cung hạn chế, không có dự án mới. Nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm 13% theo quý và 36% theo năm, chỉ còn 4.871 căn do lượng hàng tồn kho giảm.
Nguồn cung, lượng giao dịch và giá đều giảm
Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 60% nguồn cung, hạng C chiếm 38% và hạng A chiếm 2%. Khu vực Thủ Đức chiếm 58% và khu Tây TP.HCM chiếm 20% nguồn cung. Nguồn cung mới có 799 căn từ các giai đoạn sau của 6 dự án, giảm 30% so với quý trước. Đặc biệt, 5 dự án mở bán trở lại với 545 căn sau khi giải quyết được các vướng mắc pháp lý.
Nguồn cung khan hiếm dẫn đến lượng giao dịch trong quý III vừa qua ghi nhận 1.925 căn, giảm 16% theo quý và 4% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước, còn 39%, nhưng tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho đạt 35%.
Trong các giao dịch thành công, hạng B chiếm 66%, với sự phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và nhiều ưu đãi trong chính sách bán hàng. Giá bán sơ cấp trung bình giảm 12% theo quý, còn 68 triệu đồng/m2, do sự giảm tỷ trọng của các căn hộ hạng A và B trong nguồn cung.
Trong quý IV, nguồn cung sẽ cải thiện nhưng vẫn tập trung nhưng vẫn tập trung vào phân khúc giá cao, dẫn đến ít thay đổi về thanh khoản của thị trường
Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý III tăng 178% so với cùng kỳ, đạt 5.265 căn. Lượng căn hộ bán được tăng 35% so với quý trước và 226% so với năm trước, với hạng B chiếm 98% lượng giao dịch. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 85% và giá sơ cấp tăng 6% so với quý trước, đạt 69 triệu đồng/m2. Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% giao dịch, tăng mạnh so với 2% vào năm 2020.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu & S22M của Savills TP.HCM cho biết, giá sơ cấp tuy giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, với 68 triệu đồng/m2. Tỷ lệ thanh khoản gần 40% cho thấy sức mua vẫn yếu do không có nhiều lựa chọn về căn hộ, và nhu cầu về các căn hộ vừa túi tiền chưa được đáp ứng do giá nhà vẫn cao.
Cũng theo bà Giang, trong quý IV, nguồn cung sẽ cải thiện nhưng vẫn tập trung nhưng vẫn tập trung vào phân khúc giá cao, dẫn đến ít thay đổi về thanh khoản của thị trường.
Trước đó, lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cũng nhận định, giá chung cư tăng trung bình 15 – 20%/năm. Tuy nguồn cung nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thị trường, nhưng giá cao, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận.
Thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức
Theo nhiều chuyên gia, tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu vẫn là thách thức lớn của thị trường trong suốt thập kỷ qua. Nguồn cung mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thực của phần lớn người dân lại không đủ.
Mặc dù sức cầu của thị trường có tăng nhưng vẫn ở mức thấp trong cả hai phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Nhiều nguyên nhân dẫn đến sự phục hồi chậm của thị trường bất động sản, trong đó tâm lý "chờ đợi" của nhà đầu tư được coi là yếu tố chính ảnh hưởng đến quá trình này.
Nguồn cung mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang
Theo TS. Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới. Về mặt chính sách pháp lý, những vướng mắc trong việc cấp phép dự án vẫn tiếp tục gây áp lực lên doanh nghiệp cũng như nguồn cung mới. Việc giải quyết pháp lý cho các dự án, đặc biệt là các dự án có đất xen cài, vẫn chưa có nhiều tiến triển.
Thống kê cho thấy hiện tại tại TP.HCM có 126 dự án bị ảnh hưởng bởi các vấn đề liên quan đến pháp lý và tiến độ thi công. Dù đã có quy định trong Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024, vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, việc tính tiền sử dụng đất cũng gặp nhiều khó khăn, chiếm tới 60-70% các vướng mắc pháp lý của các dự án trên toàn quốc.
Cũng theo ông Phương, về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn, đặc biệt là những doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu cao. Việc pháp lý dự án bị đình trệ khiến cho doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay mới từ ngân hàng. Đây vẫn là một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư hiện nay.
