Sau khi dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM được lấy ý kiến, anh Quốc Cường (TP Thủ Đức) đã rao bán lô đất nông nghiệp gần 2.600m2 tại đường Nguyễn Duy Trinh (phường Phú Hữu) với giá 6 triệu đồng/m2. Lô đất trên được anh Cường mua từ năm 2021 với mức giá hơn 7 triệu đồng/m2, hiện nay đang để trống.
“Chạy đua” cắt lỗ
Tương tự, anh Hoàng Huy (TP Thủ Đức) cũng rao bán mảnh đất nông nghiệp 1.000m2 tại phường Long Phước (quận 9 cũ) mua từ năm 2021 với mức giá cắt lỗ 1 tỉ đồng. Hay như trường hợp anh Nguyễn Tấn Phong (TP.HCM) rao bán lô đất nông nghiệp 3.800m2 trên đường Trương Văn Đa (xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh) với mức giá 12,5 tỉ đồng, so với giá mua cách đây 2 năm, anh Phong đã chấp nhận lỗ 3,8 tỉ đồng.
Một trường hợp khác, anh Minh Đức đã rao bán lô đất nông nghiệp 2.700 m2 nằm phía trong đường Nguyễn Thị Rành (huyện Củ Chi) với giá 5,5 tỉ đồng, thấp hơn giá thị trường khoảng 1 triệu đồng/m2, nhưng hàng chục ngày qua vẫn chưa có nhà đầu tư quan tâm.
Ghi nhận tại các trang rao vặt bất động sản cho thấy, không ít những bài đăng rao bán đất nông nghiệp trong vài ngày gần đây tại các khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, TP Thủ Đức…nhiều thửa đất công khai “sang tay” với mức giá giảm tới 30%.
Bảng giá đất mới của TP.HCM đang khiến nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp "ngồi trên đống lửa"
Đơn cử, một mảnh đất trên đường Tắc Xuất (gần đường Giồng Ao, huyện Cần Giờ) đang được rao bán với mức giá giảm 5 tỉ đồng so với thời điểm mua năm 2020, tương đương mức giảm 25%.
Thực tế, mục đích của những nhà đầu tư khi “xuống tiền” mua những thửa đất này đều mang kỳ vọng chuyển đổi sang đất thổ cư, sau đó phân lô bán thu lợi từ phần chênh giá. Tuy nhiên, chưa kịp xong thủ tục pháp lý thì kể từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2024, thị trường bất động sản ảm đạm, đất nông nghiệp gần như mất thanh khoản.
Chưa kể, dù hiện tại TP.HCM đang tạm hoãn việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh nhưng thời gian dự kiến trong những tháng cuối năm nay. Theo dự thảo, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất điều chỉnh tăng giá đất tại nhiều quận tăng trung bình 5-10 lần, thậm chí có địa phương tăng đến hơn 50 lần so với mức giá hiện hành.
Nếu bảng giá điều chỉnh này được áp dụng, các nhà đầu tư này có thể đóng tới tiền tỉ tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới có thể lên thổ cư. Nhiều người cho biết, ước tính tiền bán đất còn không đủ tiền đóng thuế nên quyết định bán cát lỗ.
Hết thời đầu cơ đất nông nghiệp
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, không chỉ nhà đầu tư tại TP.HCM mà các tỉnh lân cận cũng đang “chạy đua” thoát hàng. Theo số liệu của batdongsan.com.vn, trong quý II/2024, giá đất nền (đất nông nghiệp, thổ cư, dự án) tại TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Phước vẫn đang có mức giá thấp hơn 6-13% so với cùng kỳ.
Ông Trần Trung – một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, biên độ lợi nhuận của phân khúc đất nông nghiệp thường từ 20-25%/năm, nếu chuyển đổi được sẽ đạt mức 30-40%/năm. Cơ hội tăng giá theo thập niên của loại hình này có thể tăng 3-5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với bảng giá đất dự kiến, để làm hồ sơ chuyển đổi, chi phí bỏ ra sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện nay.
Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng sẽ bị thu hồi
Ông Trung dẫn ví dụ, muốn xin chuyển mục đích sử dụng và "tách thửa" lô đất nông nghiệp 1.000 m2 gần đường Nguyễn Văn Linh, Bình Chánh, chi phí phải nộp hiện tại là 6,6 tỉ đồng nhưng với bảng giá dự thảo, số tiền này sẽ tăng lên 61,8 tỉ đồng. Như vậy, chỉ tính riêng tiền sử dụng đất, nhà đầu tư đã phải chịu khoảng 6 tỉ đồng/100m2, chưa kể chi phí khác, tỷ suất lợi nhuận…Với mức giá này, người dân mua đất ở sẽ rẻ hơn.
Luật sư Trần Đức Phượng (đoàn luật sư TP HCM), nhận định dự thảo điều chỉnh bảng giá đất nếu được thông qua, nhóm nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp để chuyển đổi kiếm lời sẽ nhận “trái đắng” nhất thị trường lúc này bởi chi phí chuyển đổi sẽ vượt nhiều lần dự tính.
Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi nếu không tiếp tục đưa đất vào sử dụng.
Điều này đồng nghĩa với việc, những nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ phải lên thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng. Chưa kể những người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, rủi ro vỡ nợ là rất cao.
