Sau khi bảng giá đất TP.HCM được điều chỉnh và có hiệu lực từ ngày 31/10, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm lên đất ở tăng cao, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền thổ cư và đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp, đất vườn gặp khó
Theo đó, những chủ đất muốn chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất gấp nhiều lần so với trước đó. Điều này làm cho giá bán đất tại TP.HCM có sự biến động mạnh. Những người dân sở hữu đất vườn, đất nông nghiệp diện tích lớn đang gặp khó khăn khi giá bán đất phải giảm mạnh so với trước đó.
Đơn cử trường hợp của anh Nam Việt, một chủ đất ở huyện Bình Chánh, TP.HCM, đã giảm giá bán mảnh đất vườn hơn 1.400 m2 từ 28 tỷ đồng xuống còn 20 tỷ đồng, trong đó có khoảng 400m2 đất thổ cư, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Nguyên nhân do chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở quá cao, không phải khách hàng nào cũng chịu xuống tiền.
Tình trạng này không chỉ diễn ra ở các khu đất nông nghiệp mà còn ở các khu đất vườn diện tích lớn. Các chủ đất đã buộc phải giảm giá để tìm người mua, nhưng điều này vẫn không giúp họ dễ dàng giao dịch, bởi nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với đất nông nghiệp khi quy định cấm phân lô bán nền áp dụng trên toàn thành phố.
Những chủ đất muốn chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất gấp nhiều lần so với trước đó
Anh Hữu Hạnh, một môi giới bất động sản tại huyện Củ Chi chia sẻ, dù chủ đất đã giảm giá từ 2,6 triệu đồng/m2 xuống còn 1,8 triệu đồng/m2 cho một mảnh đất vườn 6.000 m2, nhưng lượng khách quan tâm vẫn rất ít. Người mua ngại đầu tư vào đất nông nghiệp khi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư đã trở nên khó khăn và tốn kém.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nông nghiệp tại nhiều khu vực đã giảm từ 10-20% trong thời gian qua, do nhu cầu trên thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt. Cùng với quy định cấm phân lô bán nền tại các huyện vùng ven TP.HCM, lượng giao dịch đất nông nghiệp dự báo sẽ khó có sự cải thiện trong ngắn hạn.
Báo cáo từ chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong các loại hình đất đang giao dịch, đất nông nghiệp hiện gặp khó khăn lớn nhất trong việc tìm kiếm người mua. Các quỹ đất lớn hàng chục hecta vẫn được các chủ đầu tư lớn săn đón để phát triển dự án, nhưng những lô đất nhỏ chỉ vài trăm mét vuông lại rất khó bán, dù giá đã giảm mạnh.
Nhận xét về thị trường đất nông nghiệp TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, trước đây phân khúc này được các nhà đầu tư săn đón nhờ vào giá thấp. Các nhà đầu tư thường mua đất nông nghiệp, chuyển đổi lên đất ở, phân lô bán nền để thu lợi. Tuy nhiên, từ khi TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới, nhà đầu tư “ôm” phân khúc này đã trở nên khó khăn.
Nguyên nhân do mức tiền sử dụng đất tăng quá cao, khiến nhiều người không đủ khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở, buộc phải bán với giá thấp cho các nhà đầu tư. Thêm vào đó, các hình thức đầu tư truyền thống như chuyển lên đất ở, tách thửa để bán lại hiện nay đã không còn khả thi, do các quy định mới hạn chế số lượng giao dịch bất động sản của cá nhân và cấm lập các dự án phân lô bán nền.
Nhu cầu đất nông nghiệp vẫn chưa gia tăng
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, nếu phải chịu thêm chi phí chuyển đổi đất như hiện nay, nhà đầu tư gần như phải bỏ ra một nửa số tiền để mua lại lô đất của mình, điều này đồng nghĩa với việc không có lãi.
Ông Kiên phân tích thêm, mặc dù thành phố đã "cởi trói" cho quy định tách thửa, nhưng việc tận dụng quy định này để mua bán đất lẻ rất khó khăn. Nếu với 400m2 đất ở, việc tách thành 3-4 lô có thể thực hiện dễ dàng, nhưng với 3.000m2 đất nông nghiệp, khi chuyển đổi sang đất ở và tách thửa, chi phí chuyển đổi có thể chiếm đến 50% giá trị thị trường của mảnh đất đó.
Tương tự chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, dù bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng từ 3 đến 38 lần, giá bất động sản trên thị trường vẫn chưa có sự tăng đột biến. Bởi lẽ, ngoài yếu tố cấu thành giá đất, sự ổn định của cung cầu trên thị trường cũng góp phần làm giá đất chưa thay đổi mạnh.
Tâm lý của những người sở hữu đất thổ cư sẽ có xu hướng chào bán giá cao hơn thay vì giảm giá
Cụ thể, nhu cầu về đất nền và đất nông nghiệp hiện nay vẫn chưa có sự gia tăng đáng kể, dẫn đến giá các sản phẩm đất nền hiện hữu ổn định, trong khi nguồn cung vẫn còn nhiều. Trong thời gian tới, giá đất có thể sẽ tăng nhưng chỉ mang tính cục bộ, tập trung chủ yếu tại các khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng giao thông, như các tuyến đường vành đai 3, 4 do nhu cầu tăng lên.
TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM) nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm gia tăng chi phí sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người dân. Điều này sẽ dẫn đến sự chậm lại trong các giao dịch bất động sản tại TP.HCM, đồng thời hạn chế hoạt động đầu cơ vì biên lợi nhuận sẽ không còn lớn như trước.
Các khoản thuế, phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng bất động sản cũng tăng, khiến giới đầu cơ khó có cơ hội kiếm lời như trước đây. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm gia tăng chi phí đầu tư, dẫn đến giá bất động sản tăng cả trong ngắn hạn lẫn dài hạn.
Dù hiện nay thanh khoản trên thị trường còn yếu, nhưng với sự tăng giá đất, tâm lý của những người sở hữu đất thổ cư sẽ có xu hướng chào bán giá cao hơn thay vì giảm giá. Đối với thị trường sơ cấp, khi các chủ đầu tư mở bán sản phẩm mới, chi phí tài chính và vốn đầu tư cũng sẽ tăng, buộc họ phải tính thêm các chi phí này vào giá bán bất động sản. Do đó, người mua sẽ phải chi trả nhiều hơn để sở hữu các sản phẩm bất động sản.
Thừa nhận những dự báo của các chuyên gia, một nhân viên môi giới tại một sàn giao dịch bất động sản ở TP.HCM cho biết, trước khi bảng giá đất điều chỉnh, chủ đất gần đường song hành Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn, TP.HCM) đã chào bán lô đất thổ cư 125m2 với giá 5,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi bảng giá đất mới có hiệu lực, chủ đất đã điều chỉnh giá bán lên 6 tỷ đồng. Tương tự, nhiều lô đất thổ cư khác cũng tăng giá nhẹ, bởi việc chuyển đất lên thổ cư hiện nay đã trở thành một gánh nặng tài chính khó khả thi đối với nhiều người.
