Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa thông tin về tình hình bất động sản công nghiệp trong thời gian qua cho biết. Theo đó, tính đến hết quý I/2024, cả nước có 418 khu công nghiệp, trong đó có 4 khu chế xuất. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 892.000ha.
Cũng theo VARS, các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút hơn 10.400 dự án đầu tư trong nước và hơn 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỉ đồng và 231 tỉ USD. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, những tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82%, phía Nam đạt 92%.
Song song với tỷ lệ lấp đầy, giá thuê khu công nghiệp cũng luôn duy trì tăng trưởng ở mức ổn định 8-12%/năm. Ở các khu công nghiệp tại miền Bắc là 135 USD/m2/chu kỳ thuê; miền Nam là 188 USD/m2/chu kỳ thuê.
Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng
Bên cạnh diện tích đất để xây dựng nhà máy, nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng, theo sau là Hải Phòng.
Dưới góc độ nghiên cứu, VARS nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế chung. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản này vẫn còn tồn tại một vài khó khăn.
Có thể kể đến việc các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và cạnh tranh cao về đất đai.
Để làm rõ vấn đề này, báo cáo về khu công nghiệp của Trung tâm phân tích VPBankS Research cho biết, toàn thị trường miền Nam đã trải qua cả năm 2023 không có nguồn cung mới nào vận hành. Tổng nguồn cung duy trì “ổn định” kể từ quý II/2022 với 41.950ha, trong đó 66,7% là diện tích cho thuê.
VPBankS Research đưa ra dự báo, quỹ đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục được bổ sung mạnh mẽ trong giai đoạn 2025-2030, với trọng tâm mở rộng là Đông Nam Bộ, đồng bằng Sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.
Nhận định này dựa trên cơ sở, ngày 12/3/2024, Thủ tướng đã phê duyệt Quyết định 227/QĐ-TTg về việc điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất tại 63 tỉnh/thành phố tới năm 2025, nhằm bổ sung, điều chỉnh các chỉ tiêu đã được nêu ra trong Quyết định 326/QĐ-TTg trước đó.
Đồng Nai là một trong những khu vực kinh tế trọng điểm nhưng lại đang gặp khó khăn khi phát triển quỹ đất khu công nghiệp
Đáng chú ý, sau khi điều chỉnh, các tỉnh/thành phố khu công nghiệp miền Bắc có sự gia tăng đáng kể về quỹ đất được sử dụng tới năm 2025 như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh. Từ đó, tiếp tục tạo ra dư địa phê duyệt, đưa vào vận hành các dự án khu công nghiệp mới tại các khu vực này.
Ở chiều ngược lại, hầu hết các tỉnh/thành phố có khu công nghiệp miền Nam không có sự thay đổi về quỹ đất sử dụng đến năm 2025, khi một số tỉnh/thành phố trọng điểm đã gần vượt chỉ tiêu phân bổ tới năm 2025 như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu
Bổ sung thêm về những khó khăn mà các khu công nghiệp phải đối mặt, VARS cho biết, các chính sách, thủ tục hành chính cũng là vấn đề khi còn nhiều phức tạp, mất thời gian và chi phí. Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn.
Cơ sở hạ tầng tại các khu vực trọng điểm dù đã có nhiều cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng được tốc độ phát triển của các khu công nghiệp. Bên cạnh đó là tình trạng thiếu hụt lao động trình độ cao, việc quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, nhất là tại các khu công nghiệp cũ và các khu vực phát triển nhanh.
Sức ép cạnh tranh lớn khi một số nước trong khu vực có chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia và Malaysia. Chưa kể còn có rủi ro đầu tư khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao, nhất là chi phí tạo lập quỹ đất khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực.
