TP.HCM cấm cho thuê ngắn hạn: Nhà đầu tư "đau đầu" tìm lối thoát

Sau khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 26 về quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, trong đó có quy định về các điều kiện căn hộ được phép sử dụng làm cơ sở lưu trú du lịch, nhiều chung cư đã ra quyết định không cho phép cho thuê căn hộ theo mô hình Airbnb. Cụ thể, tại các chung cư ở quận 4, ban quản lý đã thông báo siết chặt hoạt động này, thậm chí một số chung cư đã cấm dẫn khách lên căn hộ trong suốt vài tháng qua.

Có thể mất hàng tỷ đồng vì lệnh cấm đột ngột

Trước tình hình này, các cư dân cung cấp dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn đã gửi đơn đến các cơ quan chức năng, xin gia hạn thời gian hoạt động. Theo đó, họ cho biết để duy trì mô hình cho thuê này, họ đã phải đầu tư số tiền lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi căn hộ, bao gồm chi phí nội thất và cơ sở vật chất. Một số căn hộ được cho thuê dài hạn với khoản tiền cọc từ 2-3 tháng, lên tới 50-60 triệu đồng/căn hộ.

Khi bị cấm đột ngột, những người cung cấp dịch vụ này gặp phải thiệt hại tài chính nghiêm trọng, phải chịu phạt hợp đồng với khách hàng, mất tiền cọc và không thể thanh lý cơ sở vật chất đã đầu tư. Vì vậy, các cư dân đề nghị được gia hạn để có thời gian thanh lý tài sản, đàm phán hợp đồng và giải quyết các vấn đề tài chính với khách hàng đã đặt trước.

Bà Nguyễn Thương Hoài, một người cung cấp dịch vụ theo mô hình Airbnb, cho biết việc áp dụng quy định đột ngột khiến các bên không kịp ứng phó và đối mặt với nguy cơ lỗ nặng. Bà cũng đề xuất thay vì cấm hoàn toàn, có thể áp dụng quy định cho phép hoạt động cho thuê ngắn hạn, yêu cầu đăng ký kinh doanh, đóng thuế và quy định tỷ lệ cho phép cho thuê ngắn ngày.

Cùng cảnh ngộ, ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản News Property cho biết, doanh nghiệp của ông mới tham gia vào lĩnh vực này khoảng 2 năm, nhưng đã rơi vào thế bị động với quy định mới của TP.HCM. Nếu phải ngừng hoạt động ngay lập tức, công ty sẽ chịu thiệt hại hàng tỷ đồng.

Cũng theo ông Kiên, doanh nghiệp thường ký hợp đồng thuê dài hạn với chủ nhà từ 2-3 năm, nhằm đảm bảo khai thác ổn định. Hiện tại, News Property đang vận hành khoảng 20 căn hộ, với chi phí thuê mỗi tháng lên tới hàng trăm triệu đồng, chưa kể tiền đặt cọc và chi phí nội thất ban đầu. Do đó, nếu phải dừng hoạt động, mỗi căn hộ có thể gây lỗ lên đến 300 triệu đồng.

Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, các công ty cho thuê ngắn hạn sẽ là những đơn vị chịu ảnh hưởng nặng nề nhất nếu quy định bị siết chặt hoàn toàn. Các doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động trên căn hộ của chủ nhà, do đó khi bị cấm, họ sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất hợp đồng thuê và phải chuyển sang tìm khách thuê dài hạn.

Đại diện Batdongsan.com.vn chia sẻ thêm, các nhà đầu tư không mặn mà với mô hình cho thuê ngắn hạn vì phải tốn nhiều công sức quản lý và lo ngại bảo toàn tài sản. Thay vào đó, họ có xu hướng ký hợp đồng dài hạn với các đơn vị vận hành. Khi quy định cấm hoàn toàn, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này không chỉ chịu thiệt hại mà còn gây khó khăn cho những người vay ngân hàng mua nhà, khi dòng tiền từ cho thuê bị gián đoạn sẽ làm tăng áp lực tài chính.

Cho thuê dài hạn là "cứu cánh"

Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, mô hình này đang bộc lộ nhiều bất cập. Việc cho thuê căn hộ ngắn hạn gây ra tình trạng quá tải, khi lượng khách lưu trú vào ra liên tục, trong khi ban quản trị chung cư không có chuyên môn như lễ tân khách sạn để quản lý. Điều này khiến công tác duy trì trật tự, an ninh gặp khó khăn và ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống chung của cư dân.

Ông Khánh nhận định, tại các thành phố du lịch hoặc khu nghỉ dưỡng, đặc biệt là những nơi có căn hộ khách sạn (condotel), việc cho thuê ngắn hạn là điều hợp lý. Tuy nhiên, đối với các khu chung cư xây dựng trên đất ở lâu dài, mục đích sử dụng chính vẫn phải là phục vụ nhu cầu sinh sống ổn định và lâu dài của cư dân. Mỗi tòa chung cư có thể có từ vài trăm đến hàng nghìn căn hộ và việc cho thuê ngắn hạn tại đây gây ra rất nhiều vấn đề, trong đó có việc khó kiểm soát khách ra vào, kể cả từ phía cảnh sát khu vực.

Trên thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng các biện pháp tương tự để quản lý mô hình cho thuê ngắn ngày, nhằm bảo vệ lợi ích cộng đồng và ổn định thị trường bất động sản. Tại Nhật Bản, mặc dù mô hình lưu trú ngắn hạn Minpaku từng giúp tăng nguồn cung chỗ ở trong các sự kiện lớn như Thế vận hội, nhưng nó cũng tạo ra những bất cập lớn như tiếng ồn, an ninh yếu kém và ảnh hưởng tiêu cực đến giá thuê nhà.

Chính vì vậy, ngày càng nhiều du khách Nhật Bản đã chuyển sang chọn khách sạn, ryokan truyền thống hoặc căn hộ dịch vụ dài hạn để tránh rủi ro pháp lý và có một trải nghiệm lưu trú thoải mái hơn. Tại Singapore, một quốc gia nổi tiếng với chính sách quản lý bất động sản nghiêm ngặt, cũng đã ban hành quy định cấm cho thuê căn hộ dưới ba tháng tại các khu dân cư.

Tương tự, Berlin (Đức) từng áp dụng lệnh cấm hoàn toàn dịch vụ Airbnb vào năm 2014 nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 2018, thành phố này đã nới lỏng quy định nhưng vẫn duy trì các biện pháp kiểm soát chặt chẽ, yêu cầu cấp phép bắt buộc và giới hạn số ngày cho thuê, nhằm ngăn chặn việc căn hộ bị chuyển đổi hoàn toàn thành chỗ lưu trú ngắn hạn.

Về phía các đơn vị vận hành dịch vụ cho thuê căn hộ tại TP.HCM, đại diện Công ty TNHH Vietgroup Global cho biết, quyết định của UBND TP.HCM là hợp lý và cần thiết. Chính sách này sẽ giúp hạn chế các vấn đề phát sinh từ mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư, chẳng hạn như phản ánh từ cư dân, tác động đến các tiện ích, môi trường sinh hoạt và an ninh trật tự. Đồng thời, giá thuê cũng sẽ được điều chỉnh sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo thông tin từ Vietgroup Global, công ty hiện đang vận hành khoảng 40 căn hộ, nhà phố và biệt thự, trong đó khách thuê dài hạn chiếm 40%, khách trung hạn (1-6 tháng) chiếm 30%, và phần còn lại là khách ngắn hạn. Đại diện công ty cho biết, ưu tiên tìm khách thuê dài hạn là lựa chọn hàng đầu, vì đây là nhóm khách hàng mang lại tỷ lệ lấp đầy cao và dòng tiền ổn định. Đối với các căn hộ chưa có khách thuê dài hạn, công ty tạm thời khai thác khách ngắn hạn để tối ưu hiệu suất.

Đồng quan điểm, bà Quản Minh Trang, Giám đốc Công ty TNHH Khai thác và Quản lý Thiên Ân chia sẻ, mô hình cho thuê ngắn hạn trước đây đã mang lại lợi nhuận khá hấp dẫn cho các đơn vị cung cấp dịch vụ. Tuy nhiên, với các quy định mới, buộc họ phải chuyển sang cho thuê dài hạn, dù lợi nhuận có thể giảm xuống, nhưng đây vẫn là cách giúp các đơn vị duy trì hoạt động bền vững. Mặc dù việc thay đổi này gặp khó khăn, nhưng sẽ giúp tăng tính ổn định lâu dài, đảm bảo an ninh và sự hài lòng của cư dân trong các tòa nhà chung cư.