UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 83/2024/QĐ-ĐT quy định về việc xác định các khu vực mà chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn TP.HCM.
Theo đó, TP.HCM cấm việc phân lô, bán nền trên toàn địa bàn, bao gồm cả 5 huyện ven gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi. Chủ đầu tư phải hoàn thiện xây dựng mới được phép chuyển nhượng, trừ trường hợp đất dành cho tái định cư.
Chưa phù hợp với thực tế thị trường
Sở Xây dựng lý giải, đề xuất "cấm" phân lô, bán nền tại 5 huyện ven nhằm thống nhất công tác quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng sai phép, không tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc và đảm bảo sự đồng bộ giữa các dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, trong văn bản mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc cấm phân lô, bán nền tại 5 huyện chưa có đủ cơ sở pháp lý và không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Các doanh nghiệp gom đất chỉ cần làm một con đường kết nối với đường lớn rồi tiến hành mua bán sang tay mà không xây nhà, khiến đất đai bỏ trống nhiều năm
Cụ thể, HoREA phân tích, luật kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8) quy định cấm phân lô bán nền đối với đất thuộc các khu vực phường, quận và thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Đối với các khu vực còn lại, các địa phương sẽ xác định những khu vực được phép lập dự án phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo quy định này, TP.HCM là đô thị đặc biệt. Do đó, 22 quận và một thành phố (TP. Thủ Đức) không được phép lập dự án phân lô bán nền. Tuy nhiên, 5 huyện ven gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, và Cần Giờ với 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc vẫn được xem là khu vực nông thôn, thuộc thẩm quyền quyết định của thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các khu vực huyện ven này hiện vẫn là vùng nông thôn, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây dựng nhà ở tại đây vẫn rất lớn. Do đó, HoREA nhận định, việc cấm phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở vào thời điểm này là chưa phù hợp, đồng thời kiến nghị thành phố xem xét lại quy định cấm triển khai dự án phân lô bán nền tại 5 huyện vùng ven.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị thành phố sớm ban hành quy định chi tiết về các khu vực mà chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được phép triển khai dự án phân lô bán nền tại các xã (không bao gồm thị trấn) thuộc 5 huyện, đảm bảo tuân thủ đúng thẩm quyền và quy định pháp luật.
Đồng quan điểm với cơ quan chức năng, TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế nhận định, từ trước đến nay, tại các huyện ngoại thành TP.HCM vẫn diễn ra tình trạng đầu cơ đất đai, với nhiều công ty bất động sản phân lô, bán nền. Nhiều dự án trong khu vực này được nhà đầu tư mua để đất trống, chờ tăng giá nhằm thu lợi nhuận. Bên cạnh đó, các dự án phân lô, bán nền nhỏ lẻ, manh mún, thiếu sự đồng bộ cũng gây ra lãng phí quỹ đất của TP.HCM.
Cần có quy định chặt chẽ và mục đích rõ ràng
Dù ủng hộ quyết định của cơ quan chức năng nhưng TS.Huỳnh Thanh Điền cũng cho rằng, cần có quy định chặt chẽ, với mục tiêu, mục đích rõ ràng. Việc cấm phân lô, bán nền nên hướng tới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được phép phát triển các dự án nhà ở và chuyển nhượng sau khi hoàn thành. Dự án nhà ở này phải có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, kết nối với quy hoạch tổng thể, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ phân lô, bán nền trái phép.
Bởi lẽ, ngay từ khi các quy định mới là dự thảo đã khiến nhiều người dân lo lắng vì có thể ảnh hưởng đến nhu cầu tách thửa hợp pháp. Ông Trần Cường (huyện Hóc Môn) cho biết, nếu lệnh cấm này chỉ áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án thì hợp lý, vì có nhiều doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp giá rẻ, hợp tác hoặc nhờ chủ đất xin tách thửa từng nền để tránh việc phải lập dự án phân lô, bán nền.
Việc tách thửa của người dân không nên bị ảnh hưởng nếu đất nằm trong khu dân cư hiện hữu
Sau đó, các doanh nghiệp này chỉ cần làm một con đường kết nối với đường lớn rồi tiến hành mua bán sang tay mà không xây nhà, khiến đất đai bỏ trống nhiều năm. Điều này ảnh hưởng đến những người dân có nhu cầu mua để ở thực, hoặc như trường hợp của ông Cường muốn tách thửa vừa để chia cho con, vừa bán một phần để trang trải cuộc sống.
Từ thực tế này, TS.Huỳnh Thanh Điền cho rằng, việc cấm phân lô, bán nền cần cũng được quy định cụ thể, tránh gây hoang mang cho người dân. Cần phải phân biệt rõ ràng từng trường hợp. Ví dụ, đối với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán nền thì nên cấm. Nhưng nếu người dân muốn tách thửa để chia cho con cái, hoặc có bằng chứng hợp pháp như thừa kế hay nhu cầu tài chính cụ thể như trả nợ hoặc cho con đi học thì cần được phép.
Đối với các dự án nhà ở, TS Điền đề xuất phát triển theo mô hình nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó chủ đầu tư cam kết xây nhà trong thời gian nhất định, có thể là 3 năm. Nếu không xây nhà theo cam kết, dự án sẽ bị thu hồi và khách hàng được hoàn tiền theo hợp đồng.
Đồng quan điểm, luật sư Huỳnh Văn Nông (đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, việc tách thửa của người dân không nên bị ảnh hưởng nếu đất nằm trong khu dân cư hiện hữu. Chỉ những khu vực quy hoạch mới, như đất nông nghiệp hoặc đất lúa, mới không được phép tách thửa. Chủ đầu tư chỉ được lập dự án nhà ở mới được phép chuyển nhượng, và không được phân lô bán nền.
