Sáng 11/12, HĐND TP.HCM khóa X đã chính thức thông qua nghị quyết quy định về tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất, mức thu đối với đất xây dựng công trình ngầm (không phải phần ngầm của công trình trên mặt đất) và đất có mặt nước làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố.
Theo đó, tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất hằng năm được áp dụng cho trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, và được phân loại theo từng nhóm mục đích sử dụng.
Tỷ lệ % tính giá thuê đất giảm
Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, bao gồm đất thuê trong Khu nông nghiệp công nghệ cao, mức tỷ lệ áp dụng là 0,25%. Đối với đất thuê trong các khu đặc thù như Khu công nghệ cao, Khu công viên phần mềm Quang Trung, khu công nghiệp, khu chế xuất, và cụm công nghiệp là 0,5%.
Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ (trừ các loại đất đã quy định riêng), tỷ lệ được chia theo khu vực: khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận) áp dụng mức 1%; khu vực 2 (TP Thủ Đức và các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp) mức 0,75%; khu vực 3 (các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) là 0,5%.
Riêng đất thương mại, dịch vụ (trừ các loại đất đã quy định riêng) được áp dụng mức tỷ lệ cao hơn: khu vực 1 là 1,5%; khu vực 2 là 1%; và khu vực 3 là 0,75%.
Theo Nghị định 103/2024, đơn giá thuê đất hằng năm được tính bằng công thức: Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất × Giá đất tính tiền thuê đất.
Trong đó, tỷ lệ phần trăm được xác định trong khoảng từ 0,25% đến 3%, tùy thuộc vào quyết định của UBND cấp tỷnh dựa trên thực tế địa phương và sau khi xin ý kiến của HĐND cùng cấp. Giá đất tính tiền thuê đất được căn cứ vào bảng giá đất. Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh đã có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 và áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
Theo Quyết định 50/2014, giá thuê đất hằng năm (không thông qua hình thức đấu giá) được áp dụng theo 4 khu vực với các tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất khác nhau. Cụ thể, đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn; nhà ở cho thuê; văn phòng, tỷ lệ từ 1,6% đến 2%. Đối với đất sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; kho xưởng; công trình công cộng, thương mại dịch vụ, tỷ lệ từ 1,1% đến 1,5%. Riêng đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; bến cảng; sản xuất nông, lâm nghiệp; nuôi trồng thủy sản, tỷ lệ áp dụng là 1%.
Theo UBND TP.HCM, các quy định tại Quyết định 50 hiện nay không còn phù hợp. Đặc biệt, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất được xây dựng dựa trên cơ sở Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định cũ, dẫn đến mức tỷ lệ khá cao (từ 1% đến 2%, tùy khu vực và mục đích sử dụng đất).
Chi phí thuê đất của doanh nghiệp tăng lên
Mặc dù tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất theo đề xuất của UBND TP đã được điều chỉnh giảm đáng kể, nhưng do bảng giá đất mới tăng mạnh so với trước đây, giá thuê đất trả tiền hằng năm vẫn có xu hướng tăng cao.
Theo đánh giá của Sở Tài chính trong quá trình lấy ý kiến dự thảo, khi so sánh giữa đơn giá thuê đất theo quy định cũ và quy định mới, giá thuê đất thương mại, dịch vụ ghi nhận mức tăng trung bình đáng kể. Cụ thể, tại khu vực 1, giá thuê tăng 18%; khu vực 2, tăng 25%; và khu vực 3, tăng tới 53%.
Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ, tỷ lệ tăng giá thuê cũng cao. Tại khu vực 1, mức tăng trung bình là 35%; khu vực 2, tăng 54%; và khu vực 3, tăng 50%. Riêng nhóm đất nông nghiệp áp dụng tỷ lệ 0,25%, giá thuê đất tại các khu vực tập trung đất nông nghiệp (như huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ) lại giảm 22% so với giá thuê theo quy định cũ.
Trước đó, ngay khi TP.HCM công bố dự thảo, nhiều doanh nghiệp đã bày tỏ sự lo lắng về việc tiền thuê đất tăng cao sẽ khiến doanh nghiệp chịu nhiều gánh nặng chi phí. Đơn cử, trường hợp ông Trần Văn Mười, Chủ tịch HĐQT công ty Nhà đất Nhân Mười cho biết, doanh nghiệp đang cân nhắc thực hiện một dự án tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức do chi phí thuê đất tăng đột biến.
Trước đây, giá đất tại khu vực này vào khoảng 7 triệu đồng/m², nhưng theo bảng giá đất mới, con số này đã tăng lên tới 84 triệu đồng/m². Sự tăng vọt này khiến chi phí thuê đất đội lên đáng kể, gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Cùng chung nỗi lo, lãnh đạo một doanh nghiệp trong lĩnh vực lâm sản tại TP.HCM cho biết, việc áp dụng bảng giá đất mới đang làm tăng mạnh chi phí thuê đất. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến đất thương mại dịch vụ không phải là đất ở, đất sử dụng cho thuê kho bãi, hoặc các khu đất có mật độ xây dựng thấp, bị giới hạn chiều cao, hoặc nằm trong vùng lõi của thành phố.
Lấy ví dụ, công ty của vị đại diện này đang thuê một lô đất rộng hơn 1.200 m² làm văn phòng tại đường Trương Định, Quận 3, TP.HCM. Theo bảng giá đất cũ, công ty phải trả hơn 4,2 tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, với bảng giá đất mới, con số này đã tăng lên hơn 6 tỷ đồng, tương ứng mức tăng hơn 30%.
Các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp cũng đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp đã thuê đất từ trước năm 2000 với giá rất thấp, chỉ vài USD/m². Thời điểm đó, các nhà đầu tư thường thuê diện tích lớn, lên đến hàng chục ha. Với sự thay đổi của bảng giá đất, chi phí hiện nay đã tăng lên đáng kể, gây áp lực lớn lên các doanh nghiệp này.
