Thực hiện quy định tại Luật Đất đai 2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã tiến hành dự thảo bảng giá đất điều chỉnh dự kiến áp dụng từ 1/8 tại nhiều địa bàn theo hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K).
Tuy nhiên, dự thảo này đang gây nhiều tranh cãi và chưa thể áp dụng theo kế hoạch. Thời hạn dự kiến được thay đổi trong tháng 8.
Giải quyết những bất cập
Nói về những thắc mắc xoay quay bảng giá đất mới, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, việc điều chỉnh này là phù hợp với tình hình thực tế và giá đất trên địa bàn thành phố.
Sở dĩ phải điều chỉnh vì bảng giá đất hiện hành đang tồn tại nhiều bất cập. Có thể kể đến, bảng giá hiện hành bị khống chế bởi khung giá đất, nhưng Luật Đất đai đã bỏ quy định này. Do vậy, nếu tiếp tục duy trì bảng giá cũ sẽ không đủ làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 không quy định phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá cụ thể với các khu có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng. Cụ thể, nếu trước đây tính tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích, ngoài việc lấy giá loại đất mới từ loại đất cũ nhân cho diện tích chuyển đổi, cơ quan chức năng sẽ nhân với hệ số K là 3,5 lần (nhà đất ở mặt tiền).
Bảng giá đất hiện hành còn nhiều bất cập
Còn theo luật mới khi tính tiền sử dụng đất sẽ không nhân với hệ số K mà lấy thẳng giá trong bảng giá đất nhân với diện tích được chuyển. Do đó, nếu không có bảng giá đất điều chỉnh, nhiều giao dịch đất đai của thành phố sẽ bị đình trệ.
Nói về ý kiến cho rằng, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh ban hành quá gấp rút, chưa đánh giá được các tác động, ông Thắng cho biết, việc xây dựng dự thảo tuân thủ theo quy trình rút gọn, đảm bảo lấy ý kiến đầy đủ các bên.
Quy trình này gồm 7 bước và cơ quan quản lý đang hoàn thiện bước cuối cùng. Theo đó, toàn bộ dữ liệu của đơn vị tư vấn thu nhập trên địa bàn được cân chỉnh và chuyển cho tổ giúp việc của HĐND TP.HCM xem xét, thẩm định. Hiện, Ban cán sự Đảng thành phố đang cho ý kiến.
Cơ sở dữ liệu để Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng bảng giá mới là giá đất cụ thể đã được cơ quan chức năng phê duyệt và giá đất giao dịch thành công trên thị trường (do cơ quan thuế và các văn phòng đăng ký đất đai cung cấp). Dựa trên cơ sở dữ liệu này, đơn vị tư vấn sẽ phối hợp với UBND các quận, huyện để tổng hợp và hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, sau đó tiến hành điều chỉnh.
Nói thêm về sự khác biệt giữa 2 bảng giá đất, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, bảng giá hiện hành đang áp dụng cho 6 trường hợp, còn bảng giá điều điều chỉnh sử dụng cho 12 trường hợp. Trong đó, 4 trường hợp tiếp tục áp dụng tương tự Luật Đất đai 2013, 1 trường hợp áp dụng gần như tương tự và 7 trường hợp áp dụng hoàn toàn mới so với luật cũ.
Giải quyết sớm các dự án “chờ”
Về các tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất, ông Thắng cho biết, có 2 tác động không mong muốn: người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây nhưng đảm bảo sự công bằng với người nhận; bảng giá đất vẫn thấp hơn giá thị trường.
Ngược lại, bảng giá đất sẽ mang lại nhiều tác động tích cực như có lợi cho người bị thu hồi đất; Nhà nước tăng nguồn thu từ đất; khơi thông các dự án đầu tư công; giảm thời gian khi xác định giá đất cụ thể; giảm vi phạm về đất đai do tăng mức phạt; không còn tình trạng mua bán nhà đất hai giá…
Thực tế, mới đây, Chủ tịch UBND TP. HCM Phan Văn Mãi đã có thông tin hai dự án rạch Xuyên Tâm và bờ bắc kênh Đôi có nguy cơ chậm tiến độ, chủ yếu liên quan công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Nhà ven kênh rạch nhiều năm không đạt được thỏa thuận giải phóng mặt bằng khiến các dự ánh đình trệ
Theo đó, dự án bờ bác kênh Đôi có thể di dời hơn 1.000 hộ dân ở quận 8, dự án rạch Xuyên Tâm dài gần 9 km, chảy qua quận Bình Thạnh và Gò Vấp cần giải tỏa khoảng 2.000 hộ dân. Dựa theo bảng giá đất điều chỉnh, đất ở những khu vực này tăng trung bình khoảng 200%.
Do đó, bảng giá đất mới sẽ thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhận được sự đồng thuận của người dân, giúp dự án đạt được tiến độ, đặc biệt trong bối cảnh tiến độ giải ngân đầu tư công ở thành phố đang gặp nhiều vướng mắc (đến cuối tháng 7 mới đạt 15%).
Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. HCM (HREC) nhìn nhận, khi bảng giá đất tiệm cận thị trường, bên cạnh việc dễ nhận được sự đồng thuận của người dân khi giải phóng mặt bằng thì các doanh nghiệp muốn đầu tư vào thành phố cũng dễ hình dung chi phí từ đó có quyết định nhanh chóng.
Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa phân tích thêm, TP.HCM đang vướng rất nhiều dự án đầu tư công, nhà ở thương mại, tái định cư... liên quan đến khâu thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính...trong gần 6 năm qua.
Những ách tắc này gây tình trạng thiếu nguồn cung, đẩy giá nhà leo thang. Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh sớm để giải được nút thắt, giúp thị trường phục hồi và phát triển ổn định hơn là điều cần thiết.
