Đoàn giám sát số 3 của Quốc hội vừa có buổi làm việc với UBND TP.HCM về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2025 đến năm 2023.
Khó khăn với nguồn vốn Ngân sách
Tại buổi làm việc, ông Huỳnh Thanh Khiết cho biết, giai đoạn 2021-2025, Chính phủ giao TP.HCM phát triển 26.200 căn nhà ở xã hội (NOXH); thành phố đặt mục tiêu xây dựng được 35.000 căn bao gồm cả nhà lưu trú công nhân với 37 dự án. Dự kiến đến năm 2023 là 69.700 căn.
Theo ông Khiết, để hoàn thành được mục tiêu này, từ nay đến năm 2025, TP.HCM cần 37.700 tỉ đồng, đến năm 2030, tổng vốn đầu tư tăng lên 86.400 tỉ đồng. Tuy nhiên, nguồn ngân sách thành phố chỉ có khả năng bố trí lần lượt khoảng 3.770 tỉ đồng và 8.600 tỉ đồng, tương đương 10%.
Hiện, TP.HCM đang có 7 dự án NOXH và nhà lưu trú công nhân đang thi công với quy mô gần 5.000 căn hộ, tổng diện tích sàn 383.258m2. Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2025 có danh mục 68 dự án, khu đất đang triển khai và dự kiến phát triển NOXH, nhà ở công nhân gồm: 32 dự án/khu đất từ giai đoạn 2016-2020 chuyển sang và bổ sung 36 khu đất mới. Trong giai đoạn này, 2 dự án đã xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng.
“Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là thiếu nguồn vốn đầu tư từ Nhà nước. Bởi vậy, nếu không huy động được từ nguồn vốn xã hội, thành phố rất khó đạt được chỉ tiêu đặt ra của các chương trình NOXH”, ông Khiết cho biết.
Về giá bán NOXH, giai đoạn 2015-2023, sau khi thẩm định giá của 11 dự án cho thuê, thuê mua cho thấy, sàn căn hộ có giá cao nhất là 17,2 triệu đồng và thấp nhất 12 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT).
Trong khi NOXH gặp khó, trong thời gian qua, thị trường nhà ở, đặc biệt là chung cư tại TP.HCM ghi nhận mức tăng giá liên tục, trung bình 15-20% mỗi năm. Nếu năm 2015, căn hộ bình dân có giá 25-35 triệu đồng/m2 thì đến năm 2023 đã tăng lên 40-60 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp cũng tăng từ 35-50 triệu đồng/m2 lên 50-70 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp từ từ 50 triệu đồng lên 70-100 triệu đồng/m2.
Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất, dao động từ 80-200 triệu đồng/m2 vào năm 2023 còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, dao động từ 30-60 triệu đồng/m2.
Doanh nghiệp không mấy mặn mà
Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019 của TP.HCM, có khoảng 476.000 hộ dân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình trên địa bàn chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân. Theo dự báo, sau 5 năm số hộ có nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh mỗi năm thành phố tăng cơ học 200.000 người, là dân từ các tỉnh khác đến làm ăn sinh sống.
Từ những con số này, TP.HCM đã đặt ra chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, tổng diện tích sàn xây dựng về nhà ở cần phát triển thêm 50 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2025 đạt 23,5 m2. Tuy nhiên, tính đến hiện tại, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ đạt 19,74 triệu m2, tương đương 39,5% kế hoạch và diện tích nhà ở bình quân mới đạt 21,67 m2/người.
Thành phố đang rơi vào thực trạng, nguồn cung nhà ở vẫn có nhưng tập trung ở phân khúc trung, cao cấp, khiến người thu nhập thấp, công nhân, người lao động nhập cư khó tiếp cận, còn nguồn cung NOXH thiếu hụt nghiêm trọng.
Sự thiếu hụt này một phần đến từ việc không thể bố trí vốn từ ngân sách, trong khi huy động vốn từ xã hội tại TP.HCM cũng gặp nhiều rào cản, doanh nghiệp không mấy mặn mà với các chính sách thu hút đầu tư vào phân khúc này.
Nói về các nguyên nhân khiến doanh nghiệp “ngại” đầu tư NOXH, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đã chỉ ra một số bất cập. Đầu tiên, chủ đầu tư làm NOXH sẽ không được thế chấp dự án để vay vốn mà phải thay thế bằng tài sản khác. Trong khi đó, quy định lợi nhuận của phân khúc này chỉ 10%, nhưng lại có rất nhiều “chi phí không tên”. Theo đó, cần nâng mức lợi nhuận lên 15% để thu hút đầu tư.
Bên cạnh đó, pháp luật nhà ở cho phép doanh nghiệp là NOXH 100% cho thuê được giảm 70% tiền sử dụng đất nhưng thực tế luật thuế lại không cho, nên mức giảm thuế của các dự án NOXH cũng chỉ đạt 50%.
Ngoài ra, khâu chấp thuận chủ trương đầu tư cũng khiến các doanh nghiệp mặn mà khi họ mua đất làm NOXH được ưu đãi tăng 50% mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất sẽ làm tăng quy mô dân số, không phù hợp quy hoạch phân khúc. Do vậy, doanh nghiệp không được cấp chủ trương đầu tư.
Trước những tồn tại hiện hữu, TP.HCM đã đề xuất thay đổi điều kiện tham gia vay gói ưu đãi tín dụng 120.000 tỉ đồng của Chính phủ theo hướng đơn giản thủ tục. Cùng với đó, tạo điều kiện về cơ chế ưu đãi cho các dự án NOXH để thu hút vốn đầu tư thương mại; điều chỉnh suất vốn đầu tư xây dựng NOXH bằng nhà ở thương mại.
Bổ sung thêm các đề xuất, ông Lê Hoàng Châu cho biết, cần tiếp tục cho các doanh nghiệp được hưởng ưu đãi được điều chỉnh tăng hệ số giúp tăng được nguồn cung NOXH trong dự án.
