Lời tòa soạn: Tích góp từng đồng, vay mượn khắp nơi để mua chung cư, nhiều người đã nghĩ mình sẽ có không gian sống tuyệt vời, nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh đã khiến cư dân chung cư "vỡ mộng" bởi chiêu trò của chủ đầu tư. Chỉ bởi một phần những nhà đầu tư "ăn xổi" năng lực có hạn nhưng "thủ đoạn" vô biên, quảng cáo "biến không thành có" hay "có một nói mười" đã biến giấc mơ an cư của người dân thành nỗi ác mộng kinh hoàng.

Với mong muốn chia sẻ và đồng hành cùng người dân đang có ý định hoặc đã mua chung cư, chúng tôi sẽ đăng tải định kỳ những bài viết chất lượng và chính xác nhất về tình hình các dự án đang mở bán hay đã đi vào hoạt động cũng như chia sẻ ý kiến của các chuyên gia hàng đầu, luật sư nổi tiếng... để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách thiết thực nhất.

Chủ đầu tư là đơn vị phát triển dự án, hoàn toàn chịu trách nhiệm về chất lượng, tiến độ cũng như hiệu quả đầu tư của các dự án bất động sản, có vai trò và trách nhiệm vô cùng quan trọng tới các dự án bất động sản. 

Thế nhưng thời gian qua những "lùm xùm" từ việc dự án được quảng cáo khác xa thực tế tới những vụ kiện tụng, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án về sự bất nhất trong Hợp đồng (HĐ) mua bán nổi lên như tâm điểm của thị trường bất động sản đã đặt ra câu hỏi lớn về trách nhiệm của các chủ đầu tư ở đâu khi sau mỗi tranh chấp, khách hàng/cư dân luôn là người chịu phần thiệt hơn.

Chủ đầu tư "đem con bỏ chợ"?

Chung cư Thống Nhất Complex bị tố "gian lận" diện tích căn hộ

Chung cư Thống Nhất Complex bao gồm hai tòa thương mại, dịch vụ - nhà ở cao 25 tầng và 48 căn hộ thấp tầng được được bàn giao quý 4/2018. Chung cư này được xây dựng trên khu đất trước đây là Nhà máy xe đạp Thống Nhất (Công ty TNHH Thống Nhất). Năm 2011, Công ty TNHH Thống Nhất đã liên doanh với Công ty TNHH phát triển Bắc Việt để thực hiện dự án trên. 

Khoảng 14h ngày 22/6, nhiều hộ dân tại chung cư Thống Nhất Complex (số 82 Nguyễn Tuân, Thanh Xuân, Hà Nội) đã cùng nhau xuống mặt tiền tòa nhà căng băng rôn, biểu ngữ phản đối Ban quản lý cắt nước của các hộ dân giữa những ngày nắng nóng đỉnh điểm. Đại diện các hộ dân cho biết, nguyên nhân phía Ban quản lý cắt nước là do đang có sự tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tòa nhà về việc căn hộ của họ bị thiếu hụt diện tích so với hợp đồng mua bán trước đó.

Trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu khi các dự án tiền hậu bất nhất?
Nhiều cư dân chung cư Thống Nhất Complex đội nắng căng băng rôn phản đối bị cắt nước, yêu cầu chủ đầu tư đối thoại để làm rõ vấn đề diện tích căn hộ.

Được biết, trong hợp đồng mua bán của cư dân ký với chủ đầu tư có nội dung, nếu sự sai lệch của diện tích dưới 1% thì coi như tính theo của chủ đầu tư, nhưng ở đây hầu hết là trên 1% nên cư dân muốn đối thoại với chủ đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại né tránh và từ chối đối thoại, né tránh việc giải quyết dứt điểm vấn đề đó là tranh chấp diện tích. 

"Vì chủ đầu tư không cử người có trách nhiệm gặp cư dân nên chúng tôi bức xúc và buộc phải treo băng rôn”, một cư dân cho biết.

Cũng theo cư dân, ngoài vấn đề mập mờ trong diện tích căn hộ, chủ đầu tư còn thay đổi thiết kế không giống với quảng cáo ban đầu, biến khu vườn cây xanh thành khu nhà 4 tầng kinh doanh nhà trẻ và cafe…

Bản phối cảnh hoành tráng của chung cư Thống Nhất Complex và thực tế cư dân căng băn rôn biểu tình do nhiều tiện ích, điều khoản khác so với quảng cáo trước đó.

“Điều 3 Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định về Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải đảm bảo một số nội dung cơ bản, trong đó có phần sở hữu chung và sở hữu riêng.

Hợp đồng phải nêu đầy đủ phần diện tích riêng của người mua và phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư.

Cũng có mặt để phản đối chủ đầu tư, trao đổi với báo chí một cư dân tại đây cho biết: “Căn hộ của tôi người ta đưa ra 3 số liệu đo đạc khác nhau. Đầu tiên trong hợp đồng là 121,94m; khi xuống hỏi để làm sổ đỏ là 123,6m; khi yêu cầu đo lại kết quả đo là 122,5m. Vừa qua chúng tôi có thuê đơn vị ngoài vào đo thì kết quả mép ngoài là 121,8m, mép trong chỉ có 119m. Ở đây tôi thấy không có sự minh bạch về diện tích”.

Đến thời điểm hiện tại, Công ty TNHH Thống Nhất Bắc Việt vẫn chưa phản hồi chính thức về sự việc trên cũng như không đưa ra phương án xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cư dân, đồng thời cần sớm có cuộc đối thoại, dừng việc cắt nước cho cư dân để đảm bảo đời sống sinh hoạt trong những ngày thời tiết nắng nóng gay gắt, tránh tạo dư luận bức xúc và khiếu kiện kéo dài.

Chủ đầu tư HUD1 "lật kèo"

Bị "lật kèo" cam kết trong hợp đồng mua bán đã ký, chậm bàn giao nhà cả năm trời nhưng không chịu trả quyền lợi cho cư dân là những bức xúc của người mua nhà tại dự án Sky Central 176 Định Công do HUD1 làm chủ đầu tư.

Cụ thể, theo phản ánh của cư dân, dù dự án Sky Central - 176 Định Công thực hiện việc bàn giao nhà chậm tiến độ đến cả năm trời và trong hợp đồng có điều khoản ghi rõ "CĐT sẽ phải khấu trừ tiền phạt chậm tiến độ vào đợt đóng tiền lần 6", nhưng đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư HUD1 vẫn chưa thực hiện trách nhiệm của mình.

Cư dân tại dự án "Sky Central 176 Định Công" lại tiếp tục phải "đấu tranh" để đòi lại quyền lợi theo đúng cam kết của CĐT trong Hợp đồng
Cư dân tại dự án "Sky Central 176 Định Công" lại tiếp tục phải "đấu tranh" để đòi lại quyền lợi theo đúng cam kết của CĐT trong Hợp đồng
Trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu khi các dự án tiền hậu bất nhất?

Cư dân tại dự án "Sky Central 176 Định Công" lại tiếp tục phải "đấu tranh" để đòi lại quyền lợi theo đúng cam kết của CĐT trong Hợp đồng

Được biết, căn cứ vào Hợp đồng mua bán, CĐT là Công ty HUD1 sẽ hoàn thành công tác xây dựng, bảo đảm các điều kiện nghiệm thu và bàn giao căn hộ cho khách hàng trước ngày 31/3/2019. Sau thời gian trên, trong trường hợp CĐT chưa hoàn thành tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ cho khách hàng thì phải trả khoản tiền lãi và phải khấu trừ khoản tiền lãi này vào đợt thanh toán thứ 6 nộp để bàn giao nhà.

Trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu khi các dự án tiền hậu bất nhất?
Tháng 4/2020, người dân căng băng rôn yêu cầu HUD1 trả quyền lợi vì chậm giao nhà (Ảnh: Lê Quân)

Tuy nhiên, đến tháng 2/2020, nhiều khách hàng mới nhận được thông báo bàn giao nhà chính thức từ CĐT nhưng phía Công ty HUD1 không hề có phương án khấu trừ số tiền tương ứng thời gian chậm bàn giao cho khách hàng như thoả thuận trong Hợp đồng mua bán ban đầu. Số tiền chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng ước tính từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, tuỳ vào giá trị thực tế của mỗi căn hộ.

Tháng 4/2020, cư dân tại đây nhiều lần có kiến nghị bằng văn bản yêu cầu Công ty HUD1 phải tổ chức đối thoại đồng thời phải có thông báo cụ thể thời gian dự kiến bàn giao nhà để khách hàng sắp xếp chỗ ở và tài chính nhưng mọi kiến nghị của các cư dân vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.

Cư dân tiếp tục căng băng rôn biểu tình, gây sức ép lên HUD1 và HUD tổng 

Tháng 6/2020, cư dân dự án Sky Central 176 Định Công vẫn đang "mòn mỏi" chạy theo CĐT để khiếu nại, đòi lại quyền lợi của mình, thế nhưng, lãnh đạo HUD1 vẫn đang chọn giải pháp "im lặng chờ chìm xuồng".

Để xác minh khách quan những thông tin trên, chúng tôi đã nhiều lần liên hệ với ông Nguyễn Việt Phương – Giám đốc chi nhánh 1, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD1 để làm rõ, đặt lịch làm việc trực tiếp tại trụ sở của HUD1 nhưng phía Doanh nghiệp/CĐT dự án này không có bất cứ động thái phản hồi nào nhằm giải quyết sự việc trên.

Dự án tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng Sky Central ở 176 Định Công, Quận Hoàng Mai, Hà Nội do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD1 làm chủ đầu tư (viết tắt là Công ty HUD1), gồm 2 khối nhà 26 tầng, 3 tầng hầm với tổng số 902 căn hộ. 

Điểm chung của các dự án trên là Chủ đầu tư sau khi hoàn thành dự án sẽ chọn giải pháp "im lặng", né tránh chờ sự việc lắng xuống.

Trách nhiệm của Chủ đầu tư đến đâu?

Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư là đơn vị tổ chức đầu tư sở hữu vốn hoặc được giao vốn để triển khai xây dựng các công trình hay dự án. Chủ đầu tư là người phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư của các công trình xây dựng. 

Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định pháp luật trong quá trình triển khai dự án cũng như khắc phục những hậu quả của dự án nếu có. Đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức đầu tư sở hữu vốn. Hoặc có thể là người được giao vốn để triển khai xây dựng các dự án trong lĩnh vực thiết kế xây dựng và bất động sản.

Với tư cách là người quản lý nguồn vốn và có quyền lựa chọn đơn vị thầu. Chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư trong các dự án xây dựng ở nhiều cấp độ khác nhau. Trước thực trạng cư dân phải "chạy theo" chủ đầu tư đòi quyền lợi do "vỡ mộng", quảng cáo khác xa so với thực tế ở mức "báo động", đã đặt ra câu hỏi lớn về trách nhiệm của CĐT trước và sau khi hoàn thành dự án.

Theo như Điều 4, Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng giải thích chủ đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 còn tùy thuộc vào từng loại hình dự án được quy định cụ thể và rõ ràng.

Trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu khi các dự án tiền hậu bất nhất?
Trách nhiệm của chủ đầu tư trước và sau khi hoàn thành dự án vẫn đang là "vấn đề nóng" của thị trường bất động sản.

Đối với mỗi dự án bất động sản thì chủ đầu tư có trách nhiệm lớn nhất, bởi chủ đầu tư chính là đơn vị có quyền quyết định mọi hoạt động của dự án bất động sản. Trong đó những trách nhiệm mà chủ đầu tư dự án phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về chất lượng cùng tiến độ công trình, mọi chi phí về vốn đầu tư theo đúng quy định của pháp luật; có quyền quyết định hoặc thuê tất cả các bên thực hiện trong quá trình phát triển dự án; thường xuyên theo dõi tiến độ thi công, có quyền yêu cầu dừng thi công và khắc phục hậu quả khi có vi phạm về chất lượng công trình, an toàn lao động hoặc vệ sinh môi trường.

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định rõ ràng tại Điều 26 Luật nhà ở 2014: [...] Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.

Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này. Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng; theo Điều 38 thông tư 02/2016/TT-BXD, trong quản lý vận hành nhà chung cư chủ đầu tư phải có những trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu. 

Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm, bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trúc An