Hai phương án cấp giấy chứng nhận sử dụng đất lấn biển
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân đã ký hồ sơ dự thảo Nghị định quản lý, sử dụng đất trong hoạt động lấn biển gửi tới Bộ Tư pháp thẩm định.
Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT thì Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, riêng Điều 190 quy định hoạt động lấn biển có hiệu lực từ ngày 1/4/2024 và giao Chính phủ xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết.
Đại diện Bộ TN&MT cho biết, cơ sở pháp lý để ban hành Nghị định quy định lấn biển hiện đã cơ bản được xử lý và làm rõ trong Luật Đất đai (sửa đổi). Thế nhưng, hiện vẫn còn một vấn đề có ý kiến khác nhau về thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận).
Từ đó, dự thảo Nghị định quản lý, sử dụng đất trong hoạt động lấn biển đang thiết kế đưa ra 2 phương án, cụ thể như sau:
Phương án 1: Đối với phần diện tích đất nằm trong đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm, sau khi nhà đầu tư dự án lấn biển đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Với phần diện tích lấn biển, sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoàn thành việc lấn biển theo tiến độ của dự án đầu tư và nhận được thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy định thì sẽ được thực hiện cấp Giấy chứng nhận.
Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Phương án 2: Sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành xây dựng toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển, nhà đầu tư dự án lấn biển được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bộ TN&MT cho rằng, quy định phương án nhằm mục đích bảo đảm nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển theo đúng tiến độ và quy hoạch; tránh trường hợp nhà đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận chưa thực hiện lấn biển lại đem quyền sử dụng đất đi thế chấp tại các ngân hàng mà không thực hiện lấn biển theo tiến độ hoặc không lấn biển.
Với phương án này, nhà đầu tư dự án lấn biển có thể đề nghị được cấp Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ công trình lấn biển hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch sau khi có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu. Bộ này đã báo cáo Chính phủ xem xét, cho ý kiến chỉ đạo về hai phương án trên.
Dự thảo cũng quy định về việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể, việc này được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai (không bao gồm chi phí lấn biển).
Trong trường hợp xác định giá đất cụ thể để thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì lúc này UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.
Ngân sách nhà nước hoàn trả chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết toán được bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Đáng chú ý, mức được trừ không được vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; đối với số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí của dự án.
Cần luật hóa hoạt động lấn biển
Về vấn đề dự án lấn biển, một số chuyên gia trong ngành đã đưa ra ý kiến đóng góp. Cụ thể, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định về dự án lấn biển.
Theo ông Bình, hiện các vấn đề liên quan tới lấn biển chưa được quy định một cách đầy đủ, có hệ thống trong các văn bản quy phạm pháp luật. Hay có thể hiểu là hành lang pháp lý cho lấn biển chưa đầy đủ, vì vậy chưa tạo thuận lợi cho việc triển khai và quản lý hoạt động lấn biển.
Từ đó, chuyên gia đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật về lấn biển, Các giải pháp này được xác định trên tinh thần là xây dựng chính sách mở, nhất quán nhằm khuyến khích hoạt động lấn biển đảm bảo cân bằng giữa quản lý và kiến tạo trong lấn biển.
Theo đó, cần luật hóa hoạt động lấn biển trong quá trình hoàn thiện thể chế, nhất là Luật Đất đai sửa đổi và các luật chuyên ngành liên quan khác. Nhấn mạnh đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ các quy định giữa Luật Đất đai, Luật Biển Việt Nam, Luật Tài nguyên, Môi trường biển và Hải đảo về chế độ quản lý, cơ chế giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất sau lấn biển, trong đó có tính đến nguồn vốn đầu tư cho dự án lấn biển.
Vị chuyên gia nhận định, thực tế cho thấy các dự án lấn biển cần vốn đầu tư rất lớn. Từ đó, cần làm tốt việc huy động nguồn lực từ khối tư nhân để triển khai có hiệu quả. Vì vậy, việc hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo hướng bổ sung quy định về dự án lấn biển từ nguồn vốn ngoài đầu tư công; dự án lấn biển bằng vốn hỗn hợp; dự án lấn biển thực hiện theo phương thức đối tác công - tư… là rất cần thiết. Việc này, nhằm tạo khung khổ pháp lý huy động nguồn lực lớn phục vụ cho hoạt động lấn biển, đồng thời có các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư vào các dự án lấn biển.
