Tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản," đa số chuyên gia nhận định rằng, nhờ những động lực tích cực từ chính sách và sự thay đổi trong xu hướng nhu cầu, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò là một trong những ngành kinh tế trọng điểm trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với một số vấn đề gây rủi ro và thách thức trong quá trình phục hồi.
Giá bất động sản “đe dọa” lực hấp thụ
Theo ông Nguyễn Văn Đính, nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã mang lại những kết quả tích cực khi thị trường được bổ sung thêm nguồn cung mới. Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, đã có khoảng 40.000 sản phẩm mới được tạo ra. Hiện tại, cán cân cung – cầu đang dần được điều chỉnh. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu khả quan, vẫn còn một số vấn đề đáng lo ngại.
Chẳng hạn như hiện nay, việc các địa phương công bố bảng giá đất và quy hoạch mới có thể khiến giá đất tại một số khu vực bị đẩy lên cao. Từ đó, tác động đến chi phí đề bù, giải phóng mặt bằng, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM đang có khá nhiều dự án trong giai đoạn này. Khi chi phí đầu vào cao, dẫn đến giá sản phẩm tăng đột biến.
“Chúng tôi dự báo giá bất động sản khó có khả năng giảm và thậm chí đang có xu hướng tăng cao. Do dòng tiền bị dồn nén lâu cùng nguồn cung mới chưa dồi dào nên tỷ lệ hấp thụ vẫn tốt. Tuy nhiên, nếu giá không được điều chỉnh về mức phù hợp và dòng tiền tiếp tục đổ vào bất động sản, các giao dịch sẽ dần giảm đi và thị trường có thể rơi vào trạng thái dư thừa nguồn cung trong tương lai”, ông Đính chia sẻ.
Thực tế, báo cáo thị trường bất động sản của tất cả các đơn vị thống kê đều cho thấy , nguồn cung căn hộ mới đưa ra thị trường đang chủ yếu là các sản phẩm phục vụ tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Những căn hộ giá hơn 1 triệu USD ngày càng nhiều, trong khi nhà ở bình dân thì biến mất. Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, kém bền vững.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cũng nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đã có nhiều thay đổi tích cực hơn so với trước đây. Tuy nhiên, một số thách thức lớn vẫn đặt ra áp lực đáng kể cho thị trường.
Cụ thể, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường, dự kiến thực thi vào năm 2026, có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, kéo theo giá đất, giá bán và giá cho thuê bất động sản đều tăng so với bảng giá cũ. Dự kiến, bảng giá đất tại một số địa phương sẽ tăng từ 2 - 7 lần, tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư và giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, việc kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm, giải ngân đầu tư công chưa đồng đều và thiếu đột phá, cùng với các khó khăn nội tại của doanh nghiệp như pháp lý, chi phí đầu vào cao, và đơn hàng phục hồi thiếu ổn định cũng đang ảnh hưởng lớn đến thị trường. Ngoài ra, giá bất động sản ở các phân khúc như chung cư và đất nền vẫn ở mức cao, thậm chí tăng nhanh ở một số khu vực, khiến khả năng tiếp cận của người mua càng trở nên khó khăn.
Doanh nghiệp phải quyết tâm cơ cấu lại
Bên cạnh bảng giá đất, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, cho biết thị trường bất động sản Việt Nam còn đang đối mặt với tình trạng hàng loạt dự án bị “đắp chiếu” kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến cả người dân và doanh nghiệp.
Theo thống kê, Hà Nội có gần 1.500 dự án trong tình trạng này, trong khi TP.HCM có khoảng 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ dẫn đến thiếu hụt nhà ở mà còn làm suy giảm cơ hội việc làm. Trước tình hình đó, các cơ quan quản lý đã có những động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn.
Cụ thể, Hà Nội và TP.HCM đều đang tiến hành rà soát toàn bộ các dự án gặp vướng mắc, bao gồm các dự án chậm tiến độ và những dự án bị “đắp chiếu”, để tìm ra phương án giải quyết thích hợp. Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng việc quan trọng nhất hiện nay là xây dựng một Nghị quyết Quốc hội để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính.
Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều bộ luật, từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, đến Luật Kinh doanh Bất động sản. Một Nghị quyết Quốc hội, hoặc nếu Quốc hội ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xây dựng Nghị quyết, sẽ tạo ra khung pháp lý cần thiết để giải quyết triệt để các bất cập hiện tại.
Ông Nghĩa nhấn mạnh rằng đây không chỉ là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản mà còn là giải pháp cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn và các cơ hội đầu tư, phát triển sẽ bị bỏ lỡ.
Trước thực trạng thị trường như hiện nay, TS. Cấn Văn Lực nhận định, các doanh nghiệp bất động sản cần quyết tâm cơ cấu lại hoạt động, tập trung vào các lĩnh vực có thế mạnh và kiểm soát tốt các rủi ro liên quan đến dòng tiền, lãi suất, và nợ đáo hạn. Bên cạnh đó, cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, một lĩnh vực đang nhận được sự hỗ trợ từ chính sách.
Các doanh nghiệp cần chủ động tham gia, tận dụng các chương trình hỗ trợ và đa dạng hóa sản phẩm để giúp giá bất động sản trở nên hợp lý hơn; sẵn sàng các phương án ứng phó để thích nghi với những thay đổi liên quan đến địa chính trị quốc tế, bởi yếu tố này cũng có thể mang lại những biến động không nhỏ.
Phân tích thêm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn chuyển giao nên rất nhạy cảm trước những yếu tố có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực. Nếu tình trạng tăng giá bất động sản không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến những hệ lụy không chỉ cho thị trường mà còn cho cả xã hội.
Do đó, để giải quyết tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội, cũng như triển khai các chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng thời, ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải có sự tham gia và đồng hành của tất cả các chủ thể, bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, doanh nghiệp bất động sản và các môi giới bất động sản.
