Những ngày gần đây, các phiên đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của dư luận. Chưa hết ngỡ ngàng trước những cuộc đấu giá được xem là “chảo lửa” Thanh Oai, Hoài Đức, nhiều huyện vùng ven khác đã thông báo đấu giá tổng cộng hàng trăm lô đất trong tháng 9 này.
Giá trúng tại các phiên đấu giá đã tác động đến phân khúc đất nền
Trong những ngày cuối tháng 8 vừa qua, huyện Phúc Thọ cũng đấu giá thành công với mức giá trúng gấp gần 3 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, “kỷ lục” lô đất trúng đấu giá lên tới hơn 133 triệu đồng/m2 vẫn chưa thể “xô đổ”. Đáng nói, sau mỗi cuộc đấu giá, các lô đất đều được rao bá chênh vài trăm triệu/lô, thậm chí có lô lên tới 600 triệu đồng.
Nhiều người dân ở xung quanh khu vực đấu giá đều đang lo ngại giá đất trong vùng sẽ tăng cao, người muốn mua đất xây nhà sẽ không đủ điều kiện kinh tế.
Nhiều người dân ở xung quanh khu vực đấu giá đều đang lo ngại giá đất trong vùng sẽ tăng cao
Thực tế, một môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, hiệu ứng đấu giá đất huyện Thanh Oai, Hoài Đức lan tỏa rất lớn tới thị trường đất nền vùng ven Hà Nội. Trong đó, đất nền tại nhiều huyện được quan tâm hơn và giá đất đang có dấu hiệu tăng lên.
Đơn cử, tại huyện Sóc Sơn, sau giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 thanh khoản ở mức rất thấp, hầu hết nhà đầu tư muốn thoát hàng phải "cắt lỗ" khoảng 20%. Tuy nhiên, từ tháng 7/2024 đến nay, tình trạng "cắt lỗ" giảm dần, thậm chí một vài nhà đầu tư muốn tăng giá bán.
Theo bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, phân khúc đất nền thường rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường, quy hoạch các tuyến đường giao thông mới, các dự án lớn. Do vậy, khi có những yếu tố này xuất hiện, thị trường đất nền ở vùng ven Hà Nội ngay lập tức được “thổi” giá, xuất hiện “sốt ảo”.
Đặc biệt, có thể thấy, đa số người tham gia đều không phải người dân địa phương, trong đó có nhiều nơi là các địa phương từng "sốt" đất trước đó, họ đã nắm được quy luật đấu giá và diễn biến của giá đất, nên nếu muốn “thao túng” thì hoàn toàn có thể làm được. Bởi lẽ, đặc thù của thị trường bất động sản là nếu một nhà đầu tư sở hữu toàn bộ lô đất thì họ có quyền xác định giá với lô đất đó. Bài học đấu giá tại Thủ Thiêm là một ví dụ điển hình.
Chỉ 2 người cũng có thể tạo nên 1 mặt bằng giá mới
Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng – Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phân tích, hiện nay, định giá luôn được đưa ra tiêu chí tiệm cận thị trường nhưng chỉ cần dựa vào mấy phiên đấu giá thì có khi chỉ cần 2 người cũng có thể tạo thành thị trường.
Bởi lẽ, người A trả giá này, người B trả giá kia, lần sau trả cao hơn lần trước với bước giá ngày càng tăng lên, đến một mức nào đó mà cả 2 bên cùng đồng thuận sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới. Lúc đầu, có thể là giá ảo nhưng chỉ 1 thời gian ngắn sau đó sẽ thành sự thật.
Các lô đất trúng đấu giá cao tại Hoài Đức đã tác động đến thị trường đất nền Hà Nội
Trong khi trước đó, có thể họ đã mua sẵn rất nhiều lô đất ở xung quanh nhờ có nguồn thông tin sớm, nên chỉ cần 2 người cũng sẽ tạo ra được thị trường. Điều này sẽ tạo ra một trào lưu “nhà nhà, người người” đi buôn đất thay vì dựa trên nhu cầu thực.
Trước đó, giới chuyên gia cũng đã đưa ra nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc đấu giá luôn trong tình trạng “sốt nóng” như giá khởi điểm thấp, nhu cầu đầu tư lớn trong khi nguồn cung khan hiếm, các chính sách pháp lý, hay “bàn tay vô hình” tác động nhằm đẩy giá…
Bổ sung thêm, TS. Trần Văn Lượng cho biết, sự minh bạch tại phiên đấu giá cũng là vấn đề cần bàn đến, bởi có thể có sự móc ngoặc giữa bên trong và bên ngoài, tạo một kịch bản để đấu giá.
Khi đứng trước một lợi ích rất lớn, nhiều người có thể đánh đổi và hơn thua đến cùng, không khác gì một cuộc đánh bạc, đấu trí. Thậm chí, ông Lượng còn cho rằng, không loại trừ những lý do nhạy cảm như rửa tiền.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc điều hành Công ty Luật ANVI, với giá trúng đấu giá như ở Hoài Đức vừa qua, giả sử đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất thì sẽ tạo một mức giá đất mới rất cao tại khu vực này. Từ đó tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, giảm sức hấp dẫn khi thu hút đầu tư.
