Chính phủ vừa ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, tại Điều 7 Nghị định đã quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ.
Cơ quan chức năng giữ nguyên quan điểm
Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không có số lần giao dịch quá 10 lần/năm và giá trị không quá 300 tỉ đồng/hợp đồng. Đồng thời không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Do vậy, nếu là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ không phải thành lập doanh nghiệp để thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê và không bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng. Ngược lại, nếu doanh thu vượt quá 300 tỉ đồng/năm và có số lần bán, chuyển nhượng vượt quá 10 lần/năm thì cá nhân đó phải thực hiện những quy định trên.
Trước đó, khi dự thảo thực hiện lấy ý kiến, đã có nhiều tranh cãi liên quan đến tiêu chí xác định quy mô nhỏ trong kinh doanh bất động sản. Đơn cử, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định doanh thu 300 tỉ và 10 lần trong 1 năm là chưa phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó sẽ tạo ra “biệt lệ” cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Ông Châu dẫn chứng, tại Nghị định 39/2018 quy định doanh nghiệp nhỏ và vừa trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu không quá 100 tỉ đồng/năm. Ngoài ra, chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh chuyển đổi sang doanh nghiệp.
Theo ước tính của ông Châu, nếu kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có tổng doanh thu 300 tỉ đồng thì cá nhân chỉ nộp ngân sách Nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỉ đồng. Nhưng nếu thành lập doanh nghiệp, sẽ phải nộp VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp, từ đó tăng thu ngân sách.
Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch Hội doanh nghiệp TP.HCM cho rằng, với quy định của Nghị định 96, sẽ có rất nhiều cá nhân kinh doanh chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% vì con số doanh thu trên 300 tỉ đồng/năm là khó đạt được. Ông Nghĩa cho rằng, nếu hạ xuống 100 tỉ đồng/năm thì nhiều cá nhân phải thành lập doanh nghiệp và phái đóng thuế nhiều hơn.
Quy định mới có thể tạo điều kiện cho giao dịch “hai giá”
Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, nhằm để hạn chế tình trạng mua bán nhà “hai giá” gồm giá trên hợp đồng và giá giao dịch thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản mới vừa có hiệu lực, đã đưa ra một số quy định chặt chẽ hơn, nhằm tránh thất thu thuế và làm thị trường bất động sản minh bạch hơn.
Cụ thể, điều 48 và 49 quy định, tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản phải thông qua tài khoản ngân hàng và phải ghi đúng giá thực tế. Điều này để tránh trường hợp rao khống giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế nhằm giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.
Khi mua bán chuyển khoản sẽ không còn tình trạng mang từng “bao tải tiền” để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo đến các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch. Đây cũng là xu hướng thanh toán không dùng tiền mặt mà cơ quan chức năng đang khuyến khích.
Tuy nhiên, theo Nghị định 96, đối với quy mô nhỏ sẽ không bắt buộc phải chuyển tiền qua ngân hàng nhưng số tiền giao dịch cũng lên đến hàng trăm tỉ đồng. Theo đó, nếu những cá nhân này có “ý đồ” giao dịch “hai giá” vẫn có thể “lách luật”. Như vậy, ngân sách Nhà nước cũng hụt một khoản tiền không nhỏ.
Trước vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hằng – Giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết, không chờ đến khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, trong khoảng 2 năm trở lại đây, việc ghi giá hợp đồng mua bán đã gần sát với thị trường.
Cũng theo bà Hằng, nhiều trường hợp kê giá thấp bất thường để giảm bớt số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đã bị cơ quan thuế trả hồ sơ, kê khai lại rất rườm rà nên các đơn vị môi giới đã tư vấn khách hàng khai khai, đóng thuế đúng với giá mua bán.
Trong khi đó, trưởng văn phòng công chứng ở Đống Đa (Hà Nội) cho biết, trước đây để “né” đóng thuế cao, các giao dịch bất động sản thường chỉ kê vài chục, đến vài trăm triệu đồng nhưng hiện nay không còn tình trạng đó, mọi hồ sơ giao dịch đều đã sát với giá thực tế.
Bởi lẽ, nếu kê khai thấp, cơ quan thuế sẽ trả lại kéo theo, khó khăn cho thủ tục sau này, những giao dịch khống giá đã gần như bị “bít cửa” trong vài năm trở lại đây. Theo đó, việc giao dịch “hai giá” với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là không đáng lo ngại.
