Báo cáo của VIS Rating về các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn niêm yết trên thị trường (bao gồm AGG, API, CCL, CEO, CSC, D2D, DIG, DXG, HDC, HQC, ITC, KDH, KOS, LDG, NBB, NLG, NRC, NTK, PDR, QCG, SCR, SJS, TCH, TDC, VHM, VPI) nhận định các chủ đầu tư sẽ có cơ hội phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn suy thoái kéo dài, từ đó nâng cao tín nhiệm của họ.
Doanh số bán hàng dự kiến tăng 25 - 50%
Ông Dương Đức Hiếu, CFA, Giám đốc Chuyên gia phân tích cao cấp tại VIS Rating, cho biết sự phục hồi này sẽ được thúc đẩy bởi môi trường kinh doanh thuận lợi, giúp gia tăng hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng. Các chính sách tháo gỡ rào cản pháp lý dự kiến sẽ giúp các dự án được triển khai nhanh chóng trong năm 2025, tuy nhiên sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, tạo áp lực cho các chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền phục hồi không đều.
Nhóm chuyên gia cho rằng các chính sách pháp lý mới và quy hoạch sẽ là động lực cho việc phát triển dự án trong năm 2025. Mặc dù Chính phủ chú trọng vào phân khúc nhà ở xã hội, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn sẽ là nhà ở cao cấp. TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận sự tăng trưởng vượt trội về nguồn cung so với Hà Nội, chủ yếu từ các chủ đầu tư lớn.
Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới, nhưng biên lợi nhuận cao từ các dự án cao cấp sẽ bù đắp cho phần chi phí tăng thêm. Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, doanh thu bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư dự kiến sẽ cải thiện nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Sự cải thiện hạ tầng giao thông, như tuyến metro số 1 ở TP.HCM, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn. VIS Rating dự báo, doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp sẽ tăng từ 25% đến 50% trong năm 2025. Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với sự gia tăng đáng kể trong chi phí phát triển dự án, trong khi nhu cầu của người mua nhà phục hồi sẽ không đồng đều.
Bên cạnh đó, dù giá nhà đã đạt đỉnh mới trong thời gian qua, với căn hộ sơ cấp tăng 30% trong năm 2024 so với năm 2023, các chuyên gia dự báo đà tăng giá sẽ được kiềm chế nhờ nguồn cung cải thiện. Đồng thời, các yếu tố như tăng lãi suất vay mua nhà có thể tác động đến sức mua trên thị trường bất động sản trong năm 2025.
Hiện tại, nếu không tính lãi suất hỗ trợ vay mua nhà theo mức lãi suất 4,7% do Ngân hàng Nhà nước quy định, hiện đang được 17 ngân hàng thực hiện (bao gồm BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank, SHB, SeABank, TPBank, Eximbank, PVcomBank, OCB, Nam A Bank, LienVietPostBank, VietBank, NCB, VIB, VPBank, SCB), các chuyên gia dự báo lãi suất cho vay nhà ở thương mại sẽ tăng từ mức 8% - 10% hiện tại, thêm ít nhất từ 50 đến 150 điểm cơ bản.
Vấn đề lớn vẫn là dòng tiền yếu
Theo VIS Rating, dòng tiền yếu hiện là vấn đề lớn trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp mà các nhà phân tích theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ yếu. Dù dòng tiền có thể cải thiện, nhưng bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ mất thêm thời gian để hồi phục, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn gặp vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dẫn đến khó khăn trong việc thanh toán nợ gốc và lãi đã quá hạn.
Cũng theo VIS Rating, hiện tại, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức cao và có thể tiếp tục gia tăng trong năm 2025. Tốc độ tăng của nhóm doanh nghiệp đã chậm trả nợ gốc, lãi được dự báo sẽ cao hơn đáng kể. Khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2025, mức cao nhất trong ba năm qua.
Tuy nhiên, nhóm chuyên gia vẫn kỳ vọng năm nay, khả năng phát hành trái phiếu mới của các doanh nghiệp bất động sản sẽ rộng mở hơn nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới. Ngoài nguồn vốn từ trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản cũng hy vọng có thể tiếp cận tín dụng ngân hàng dễ dàng hơn trong năm nay.
Các chuyên gia nhận định, khẩu vị tín dụng của các ngân hàng đã được cải thiện và thanh khoản của ngân hàng vẫn đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Thêm vào đó, cơ hội huy động vốn từ các hoạt động M&A cũng đang mở ra nhờ tâm lý thị trường tích cực, cùng với việc phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, các chủ đầu tư từng chậm trả nợ gốc, lãi sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả trong các kỳ tiếp theo.
Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ thúc đẩy việc triển khai dự án trong năm 2025, nhưng cũng sẽ làm tăng chi phí tiền sử dụng đất, tạo áp lực lớn lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến sự phục hồi dòng tiền trong ngành không đồng đều. Các chuyên gia kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới, đồng thời dự báo các chủ đầu tư sẽ có khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước.
