Tại văn bản góp ý Dự thảo Nghị định của Chính phủ Quy định về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) soạn thảo hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) kiến nghị cần đảm bảo quyền lợi của gần 2.000 thẩm định viên.
Theo đó, VVA đề nghị sửa đổi điểm b, Khoản 1, Điều 39 Dự thảo theo hướng chỉ quy định có thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật. Đồng thời, kiến nghị bãi bỏ quy định “giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình do Bộ TN&MT ban hành”.
VVA nhận xét, Dự thảo chưa kế thừa tính đúng đắn của Nghị định số 12 và chưa phù hợp với thực tiễn của hệ thống thẩm định giá trong mấy chục năm qua. Nếu quy định như Dự thảo hiện tại, sẽ có nguy cơ làm lãng phí thời gian, tiền bạc của gần 2.000 thẩm định viên. Bởi họ có thẻ thẩm định viên và đã phải bỏ kinh phí để được đào tạo các kiến thức cơ bản theo quy định của Luật Giá, nay lại phải tiếp tục bỏ tiền học lấy chứng chỉ cùng về giá đất.
Kiến thức mà các thẩm định viên đã được đào tạo cơ bản và cập nhật hàng năm về nguyên lý hình thành giá, nguyên lý căn bản về thẩm định giá, pháp luật về đất đai áp dụng trong định giá bất động sản (theo quy định của Luật Đất đai).
VVA phân tích thêm, để được cấp thẻ thẩm định viên về giá, người học bắt buộc phải trải qua các khóa đào tạo kiến thức trên. Bên cạnh đó, họ phải dự kiểm tra, có chứng chỉ, sau đó phải tham gia kỳ thi quốc gia về kiến thức trên do Bộ Tài chính tổ chức.
Ngoài ra, VVA cho rằng, Khoản 1, Khoản 2, Điều 5 Dự thảo đưa ra khá nhiều nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất nhưng không quy định rõ tư vấn phải thu thập tất cả các nguồn thông tin hay một trong các nguồn thông tin đó để xác định giá đất.
Trong trường hợp phải thu thập tất cả các thông tin như Dự thảo, sẽ dẫn đến việc xử lý thông tin để xác định giá cho mọi loại đất gặp khó khăn. Bởi giá của các nguồn sẽ có những mức giá chênh lệch nhau.
Từ đó, VVA kiến nghị, quy định theo hướng “tư vấn, thu thập thông tin phù hợp với phương pháp định giá lựa chọn từ một trong các nguồn sau…” hoặc quy định thứ tự ưu tiên các loại thông tin, nguồn thông tin cần thu thập.
Ngoài ra, VVA góp ý tại điểm c, khoản 3, Điều 8 Dự thảo quy định: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a. Hội nhìn nhận quy định như trên là không hợp lý do chưa tính đúng, đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư.
Thay vào đó, lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tổng chi phí bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án, đến khi bán sản phẩm có được doanh thu. Tổng đó bao gồm toàn bộ chi phí ở cả điểm a, điểm b, Khoản 3. Đặc biệt, phải gồm cả tiền sử dụng đất. Đây là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
