Nghịch lý nơi "rồng rắn" nộp hồ sơ, nơi "ế hàng"

Năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản khi phân khúc cao cấp dần hạ nhiệt, còn nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH) tiếp tục gia tăng mạnh mẽ. Đây là giai đoạn tái cấu trúc toàn diện khi Chính phủ đặt mục tiêu tăng tốc hoàn thành Đề án 1 triệu căn NƠXH trước năm 2030.

Về mặt pháp lý, chính sách NƠXH năm 2026 đã ghi nhận những bước tháo gỡ mang tính bước ngoặt. Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã rút ngắn quy trình quy hoạch, điều chỉnh cơ chế xét duyệt thu nhập theo hướng kê khai, hậu kiểm, đồng thời mở rộng tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ dự án và tăng nguồn cung thực tế ra thị trường.

Dữ liệu lũy kế đến hết tháng 12/2025 cho thấy, cả nước có 698 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô 657.441 căn. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 62% so với chỉ tiêu Đề án một triệu căn đề ra. Tuy nhiên, đằng sau con số tiến bộ này, thị trường đang bộc lộ một nghịch lý sâu sắc đó là sự phân bổ nhu cầu không đồng đều tạo ra hai trạng thái đối lập cực đoan.

Ở một cực, áp lực nhà ở đè nặng lên các đô thị đặc biệt và trung tâm công nghiệp lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng hay Long An (cũ)... khiến các đợt mở bán NƠXH tại đây luôn chứng kiến cảnh tượng người dân "rồng rắn" xếp hàng qua đêm để chờ nộp hồ sơ.

Ở cực ngược lại, tại nhiều địa phương có quy mô dân số nhỏ hoặc tốc độ đô thị hóa thấp, nơi người dân vẫn giữ tâm lý ưu tiên mua nhà mặt đất, phân khúc NƠXH phát triển chậm, tiêu thụ chậm. Trao đổi với Đô thị mới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Đầu tư và phát triển G6, đưa ra những dẫn chứng cụ thể về nguy cơ dư cung cục bộ: "Tại tỉnh Lào Cai, việc tiêu thụ NƠXH gặp nhiều khó khăn do nguồn cung lớn nhưng nhu cầu lại thấp. Hay một dự án NƠXH tại Bình Định (cũ) nằm sát khu công nghiệp, mở bán gần 400 căn từ tháng 3/2026 đến nay số lượng đăng ký mua rất thấp".

Lý giải về nguyên nhân "ế hàng", ông Quê cho rằng việc xác định nhu cầu tại một số địa phương chưa kỹ, chưa thực sự sát với thực tế. Sau khi phân cấp mạnh cho địa phương, nhiều nơi xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội nhưng công tác đánh giá nhu cầu chưa đầy đủ. Nhiều dự án nhà ở xã hội được phê duyệt trước thời điểm sáp nhập ở trung tâm tỉnh cũ nhưng hiện nay nhu cầu mua của người dân đã giảm.

"Bên cạnh đó, đầu tư nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp đối mặt thách thức. Bởi trước đây, công nhân tập trung tại một số trung tâm công nghiệp lớn như Bắc Ninh, Bình Dương (cũ) hay Đồng Nai. Nhưng nay các khu công nghiệp phát triển rộng khắp tại nhiều địa phương, khiến lực lượng lao động phân tán hơn, nhu cầu của công nhân chưa thực sự lớn", ông Quê nói.

Từ bỏ tư duy cào bằng, cần cơ chế linh hoạt theo đặc thù từng địa phương

Nhiều chuyên gia cho rằng, thay vì dàn trải, cần hình thành các cực phát triển nhà ở xã hội gắn với các trung tâm công nghiệp, đô thị và vùng kinh tế trọng điểm. Đây không chỉ là nơi tập trung đông công nhân, người lao động và người thu nhập thấp, mà còn là những địa bàn có khả năng lan tỏa mạnh tới tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư và phát triển thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng NƠXH cũng không nên chỉ được nhìn nhận như một sản phẩm bất động sản đơn thuần. Một khu nhà ở giá rẻ nhưng nằm xa trung tâm, thiếu giao thông công cộng, thiếu trường học, bệnh viện hoặc các dịch vụ thiết yếu sẽ rất khó phát huy hiệu quả. Người lao động cần một môi trường sống hoàn chỉnh, không chỉ một căn hộ để ở.

Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia nhìn nhận, NOXH cần được phát triển đồng bộ với hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và các trung tâm việc làm. Nếu không, những khu nhà ở mới rất dễ trở thành các "ốc đảo" tách biệt khỏi nhịp sống kinh tế của thành phố.

Do đó, thành công của chương trình NOXH không nên được đánh giá bằng số lượng dự án khởi công hay số căn hộ hoàn thành. Thước đo quan trọng hơn là bao nhiêu người lao động thực sự tiếp cận được nhà ở phù hợp, bao nhiêu gia đình giảm được gánh nặng chi phí sinh hoạt và bao nhiêu cư dân có thể yên tâm gắn bó lâu dài với thành phố.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê cho hay, rủi ro tồn kho là rất lớn nếu lựa chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp hoặc đánh giá sai nhu cầu thị trường. Hiện, nhiều địa phương vẫn đang tạo áp lực về tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội, trong khi việc phát triển dự án đôi khi chưa hoàn toàn dựa trên nhu cầu thực tế.

"Về kiến nghị cụ thể, tôi cho rằng cần xem xét lại đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, bổ sung nhóm thu nhập thấp khu vực nông thôn. Bên cạnh đó, cần xem xét giao UBND cấp tỉnh hằng năm công bố mức thu nhập được hưởng chính sách nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương", ông Quê nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc G-Home cho rằng: "NƠXH chỉ thực sự phát sinh nhu cầu lớn tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh, có làn sóng dịch chuyển lao động mạnh mẽ từ nơi khác đến. Ngược lại, ở nhiều địa phương, quy mô dân số nhỏ, tốc độ tăng trưởng dân số cơ học thấp hoặc người lao động có xu hướng ly hương đi làm ăn xa, thì nhu cầu NƠXH gần như bằng không. Tại những nơi này, quỹ đất còn dồi dào, giá đất nền còn rẻ, người dân vẫn giữ tư duy truyền thống là ưu tiên tích lũy mua đất mặt đất để tự xây nhà. Nếu cố tình ép chỉ tiêu, phê duyệt dự án chung cư NƠXH tại đây, nguy cơ cảnh tượng dự án xây xong rồi "đắp chiếu" vì vắng bóng người mua là điều hoàn toàn nhìn thấy trước".

Có thể thấy, trước khi phát triển nhà ở xã hội, mỗi địa phương cần đánh giá lại các tiêu chí địa  có bao nhiêu công nhân? Bao nhiêu người di cư chưa có nhà? Thu nhập thực tế của họ có thể chi trả cho mức giá bao nhiêu? Khi xác định đúng tọa độ có nhu cầu thực, dòng vốn của Nhà nước và doanh nghiệp mới được giải ngân trúng đích, chấm dứt nghịch lý nơi người dân rồng rắn xếp hàng qua đêm, nơi dự án mở bán nhiều năm không một bóng người đến nộp hồ sơ.