Giá nhà “chạm ngưỡng”, thị trường chênh lệch lớn

Trong những năm gần đây, giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… liên tục tăng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Theo thống kê của Bộ Xây dựng vào quý IV/2025, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM có mức tăng đạt 20 – 30% so với năm 2024.

Riêng tại thị trường Hà Nội, báo cáo của CBRE Hà Nội cho biết giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) trong quý IV/2025. Còn theo Savills Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm, cao hơn 200% so với năm 2019.

Cùng với giá nhà tăng cao, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại sự mất cân đối khá rõ nét trong cơ cấu nguồn cung. Chia sẻ với PV, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng, hiện nay phân khúc trung cấp và cao cấp phát triển mạnh, trong khi nhà ở có giá phù hợp với đại bộ phận người dân lại thiếu hụt.

“Khi nguồn cung không theo kịp nhu cầu thực, giá nhà tất yếu bị đẩy lên cao và khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động ngày càng khó khăn hơn”, TS. Trần Xuân Lượng nhìn nh.

Thực tế cho thấy, các dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ còn xuất hiện ở phân khúc nhà ở xã hội, theo dữ liệu mới nhất từ Biggee tại thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, phân khúc này chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng nguồn cung bất động sản, chưa đủ tạo động lực mạnh mẽ để giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng của người lao động.

Kỳ vọng từ chính sách mới

Giá nhà ngày càng tăng cao trong khi thu nhập của người lao động không tăng tương ứng đã khiến khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng. Đặc biệt, khi nguồn cung nhà còn hạn chế, số lượng nhà ở lệch hẳn về phân khúc trung - cao cấp, giấc mơ an cư của nhiều người lao động sẽ còn đứng trước không ít rào cản. Do đó, dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến kỳ vọng sẽ góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở có mức giá hợp lý cho thị trường.

TS. Trần Xuân Lượng khẳng định, đây là một chủ trương có ý nghĩa xã hội rất lớn. Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này có thể góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho người lao động và nhóm thu nhập trung bình - thấp tại các đô thị.

Từ góc độ xã hội, TS. Trần Xuân Lượng cũng chỉ ra những lợi ích cho người lao động nếu dự thảo được thông qua. Ông cho biết, việc mở rộng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp giúp ổn định lực lượng lao động tại các đô thị và khu công nghiệp, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và tạo nền tảng cho phát triển kinh tế bền vững. “Nếu Nghị quyết đi kèm với các cơ chế hỗ trợ như ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và cải cách thủ tục đầu tư, nó sẽ tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp - vốn trước đây chưa thực sự hấp dẫn do biên lợi nhuận thấp và thủ tục phức tạp”, ông Lượng nói thêm.

Mặc dù dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản, góp phần mở rộng cơ hội an cư cho người lao động, song không ít ý kiến cho rằng, chính sách này vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định nếu quá trình thực thi không được kiểm soát chặt chẽ.

TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, nguy cơ xuất hiện “lỗ hổng chính sách” là điều cần được tính toán trước. “Nếu việc kiểm soát đối tượng mua nhà và cơ chế chuyển nhượng không chặt chẽ, nhà ở giá phù hợp rất dễ bị biến thành một loại hàng hóa đầu tư, làm sai lệch mục tiêu ban đầu của chính sách”, ông nói.

Trên thực tế, nhiều chương trình nhà ở mang tính hỗ trợ trước đây từng gặp phải những vấn đề như xác định đối tượng thụ hưởng chưa chặt chẽ hay tình trạng mua bán suất, đầu cơ... Vì vậy, theo TS. Trần Xuân Lượng, cần đặc biệt chú trọng ba yếu tố khi thực thi chính sách, gồm: Thiết kế chính sách rõ ràng, giám sát chặt chẽ trong quá trình triển khai và tăng cường cơ chế hậu kiểm sau khi dự án đi vào vận hành.

Ngoài ra, để chính sách phát huy hiệu quả tối đa nếu được thông qua, vị chuyên gia đề xuất thêm một số giải pháp như: Hoàn thiện cơ chế chính sách và xác định rõ đối tượng thụ hưởng; tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung; đồng thời kiểm soát chặt chẽ giá bán và cơ chế chuyển nhượng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Việc phát triển nhà ở giá phù hợp cũng cần gắn với quy hoạch hạ tầng đô thị, hệ thống giao thông và dịch vụ công cộng nhằm đảm bảo chất lượng sống cho người dân.

Có thể thấy, trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là một trong những hướng đi quan trọng nhằm hiện thực hóa giấc mơ an cư của người lao động. Nếu quá trình triển khai được diễn ra minh bạch, giám sát chặt chẽ và gắn với nhu cầu của thị trường, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể sẽ trở thành “lối mở” mới cho bài toán an cư của người lao động tại các đô thị./.