Trong những năm qua, ngành thuế liên tục tuyên chiến với vấn nạn “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản để trốn thuế, nhưng tình trạng này vẫn diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương.
Hậu quả pháp lý khó lường
Mới đây, Cục Thuế TP. Cần Thơ cho biết, từ tháng 10/2022 đến tháng 12/2024, ngành thuế đã tiếp nhận 5.806 hồ sơ có chênh lệch giá trị giữa hợp đồng chính và phụ lục hợp đồng. Qua quá trình xử lý, cơ quan thuế đã hoàn thành 1.229 hồ sơ, thu hồi tổng số thuế, lệ phí và tiền phạt hơn 145 tỉ đồng.
Đến cuối tháng 12/2024, các trường hợp vi phạm đã nộp gần 130 tỷ đồng. Đồng thời, 244 hồ sơ đã được chuyển sang cơ quan công an để tiếp tục xử lý. Hiện tại, trong số hồ sơ tồn đọng, có 947 trường hợp đã lập biên bản vi phạm nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt hành chính, hoặc không xác định được người vi phạm. Một số hồ sơ đã chuyển cho công an nhưng chưa nhận được phản hồi.
Trước đó, hồi tháng 1/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Thăng Bình (Quảng Nam) đã khởi tố bổ sung tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" đối với Lê Văn Thành, ngoài tội "Trốn thuế" đã bị khởi tố từ tháng 9/2023.
Lê Văn Thành là một môi giới bất động sản hoạt động độc lập. Sau khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, thay vì thực hiện đúng thỏa thuận mua bán đất ban đầu, Thành đã bán thửa đất đó cho ông P.A.T với giá 21 tỷ đồng. Trong quá trình điều tra, cơ quan chức năng phát hiện hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá 460 triệu đồng, dẫn đến thất thoát thuế hơn 514 triệu đồng. Ngoài ra, ông P.A.T, người mua đất, cũng bị khởi tố về hành vi trốn thuế với vai trò là đồng phạm giúp sức cho Lê Văn Thành.
Bản chất của việc mua bán nhà đất "hai giá" là giao dịch thực tế diễn ra với giá bán cao, nhưng giá ghi trên hợp đồng lại thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Khi chuyển nhượng bất động sản, người mua và người bán thường thỏa thuận để lập song song hai loại hợp đồng.
Loại thứ nhất là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, trong đó giá khai báo thấp hơn đáng kể so với giá thực tế giao dịch, nhằm phục vụ thủ tục đăng ký biến động. Loại thứ hai là hợp đồng viết tay, ghi đúng giá trị thực tế giao dịch, được hai bên tự ký để sử dụng trong trường hợp xảy ra tranh chấp tại tòa án.
Ngoài ra, tình trạng "hai giá" còn xuất hiện khi hai bên mua bán bất động sản không lập hợp đồng chuyển nhượng mà thay vào đó ký hợp đồng ủy quyền. Trong hợp đồng này, người được ủy quyền được trao quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản, nhằm lách luật, tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Về góc độ pháp lý khi giao dịch bất động sản “hai giá”, nếu bị phát hiện trốn thuế, người bán có thể bị phạt hành chính từ một đến ba lần số thuế trốn và phải nộp đủ số tiền thuế còn thiếu. Trường hợp có dấu hiệu hình sự, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan điều tra để truy cứu trách nhiệm theo pháp luật. Người mua, nếu thỏa thuận giá thấp nhằm giúp người bán trốn thuế, cũng có thể bị xử lý hình sự với vai trò đồng phạm.
Làm sao để xác định giá đúng
Mặc dù các quy định pháp lý đã tương đối rõ ràng, cùng với luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định một số điểm mới như việc thanh toán mua bất động sản phải chuyển khoản, giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế…nhưng ngành thuế vẫn gặp phải một số khó khăn trong việc xử lý tình trạng "hai giá."
Điển hình như việc Luật Thuế hiện hành đang quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở,...) là đối tượng chịu thuế. Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này được tính dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất, hiện áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Cơ quan thuế sẽ xác định giá chuyển nhượng dựa trên giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm giao dịch. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá đất này.
Tuy nhiên, bảng giá đất do nhà nước ban hành thường ổn định trong thời gian dài, không phản ánh kịp thời biến động giá thị trường, đặc biệt trong những giai đoạn “sốt đất,” dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá thực tế và bảng giá quy định. Trong khi đó, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế kiểm chứng mức giá ghi trong hợp đồng có đúng với thực tế hay không.
Vì vậy, trong quá trình công chứng hợp đồng, công chứng viên chỉ phổ biến quy định pháp luật và hoàn tất hồ sơ dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên. Do hợp đồng chuyển nhượng là thỏa thuận dân sự, công chứng viên không thể từ chối nếu các bên đã đồng ý ký và thống nhất mức giá.
Hay trường hợp người nộp thuế được miễn thuế thu nhập cá nhân (liên quan đến nhà ở, đất ở duy nhất) nhưng lại có hành vi trốn thuế do chênh lệch giá giữa hợp đồng chính và phụ lục hợp đồng. Hiện nay, vẫn chưa có quy định cụ thể để xử lý tình huống này.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Chi nhánh CBRE Hà Nội, một điểm sáng có thể hạn chế hoạt động mua bán bất động sản “hai giá” là nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng đột biến so với bảng giá cũ sẽ tác động đáng kể đến các chi phí liên quan, như tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. Dù mức độ tác động khác nhau tùy thuộc vào loại hình và tính chất bất động sản, nhưng nhìn chung, chi phí cho các chủ thể sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản sẽ gia tăng.
Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, giảm thiểu tình trạng mua bán "hai giá," hạn chế đầu cơ thu lợi chênh lệch thuế, và cải thiện hiệu quả thu ngân sách nhà nước từ thuế.