Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ cho vay bất động sản tính đến cuối quý II/2024 đạt gần 3,1 triệu tỉ đồng, tăng 6,8% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Trong đó, 60% là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích sử dụng, tăng 1,2% so với cuối năm 2023; trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% chiếm tỷ trọng 40%.
Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi cao nhất lên tới 13,5%/năm
Hiện, các ngân hàng duy trì mức lãi suất vay mua nhà chỉ khảng 5 – 6%/năm trong thời kỳ ưu đãi, nhưng tăng trưởng tín dụng tiêu dùng chỉ tăng 1,2% chứng tỏ người dân vẫn còn tâm lý thận trọng trong vay vốn. Ngay cả gói tín dụng ưu đãi cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỉ đồng, cũng mới chỉ giải ngân được hơn 1% kể từ khi triển khai vào đầu năm 2023.
Nguyên nhân được xác nhận do giá nhà đang ở mức quá cao, song song với đó là lo ngại mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi khiến nhiều người tạm dừng kế hoạch mua nhà. Khảo sát thực tế cho thấy, trung bình các ngân hàng chỉ áp dụng mức lãi suất ưu đãi trong 6 tháng hoặc năm đầu tiên của khoản vay. Sau đó sẽ cộng thêm biên độ 3,5 – 4,5%/năm, khiến mức lãi suất vay mua nhà tại nhóm các ngân hàng thương mại dao động từ 10 – 13%.
Nhiều người lo ngại việc lãi suất thả nổi ở mức cao sẽ là gánh nặng về tài chính nên tạm dừng kế hoạch mua nhà
Chẳng hạn như TPBank, hiện đang mức lãi suất cho vay 7,8%/năm trong vòng 24 tháng đầu tiên, sau đó, ngân hàng sẽ cộng thêm biên độ khoảng 3,3%. Ước tính hết ưu đãi, lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này sẽ dao động từ hơn 11% - 12%/năm tùy gói vay.
Tương tự, VPBank cũng đang áp dụng biên độ lãi suất 3,5%/năm, sau ưu đãi lãi suất thả nổi của ngân hàng này dao động từ 11 – 13,5%. Hiện, ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua, chuyển nhượng bất động sản ở mức 8,1% (6 tháng đầu), 9,2%/năm (12 tháng đầu), 10,1% cho 18 tháng đầu hoặc 10,6% cho 24 tháng, áp dụng cho các khoản vay tối thiểu 48 tháng.
Đưa ra mức lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi thấp hơn, Sacombank đang áp dụng lãi suất cố định 6,5%/năm trong 6 tháng đầu, 7%/năm trong 12 tháng, hoặc 7,5%/năm trong 24 tháng.Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi của Sacombank rơi vào khoảng 10,5-11%/năm.
Tại SeABank, ngân hàng đang giữ mức lãi suất vay mua nhà cố định 5,5%/năm cho 12 tháng đầu nhưng từ năm thứ 2, lãi suất sẽ thả nổi khoảng 11%/năm; ACB, HDBank cũng có mức lãi suất sau ưu đãi khoảng 11 – 11,7% tùy gói vay, chỉ áp dụng mức ưu đãi trong năm đầu tiên…
Cần tính toán khả năng tài chính trước khi vay ngân hàng
Theo dự báo của các chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm không ngừng tăng như hiện nay, lãi suất vay mua nhà cũng không thể duy trì ở mặt bằng thấp. Do đó, áp lực tài chính sau thả nổi sẽ rất lớn. Ngay cả với gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ước tính, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35 – 40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay cùng chi phí sinh hoạt hàng tháng.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, người mua nhà đất cần cẩn trọng với bài toán tài chính. Bởi lã suất thả nổi của một số ngân hàng tăng cao, có thể đẩy người mua nhà vào tình thế áp lực tài chính lớn. Do đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính nên tuân theo nguyên tắc 50-50, tức có 50% vốn tự có và vay ngân hàng 50% là hợp lý.
Lãi suất tiết kiệm đang trong xu thế tăng sẽ kéo lãi vay tăng trong thời gian tới
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam dự báo, khoảng vài tháng đến nửa năm tới, lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng, kéo theo lãi suất cho vay mua nhà cũng thay đổi. Do đó, người mua nhà phải tính toán mức lãi suất thả nổi bởi nếu không áp lực tài chính sẽ rất lớn khi vay tiền mua nhà.
Cũng chia sẻ quan điểm về vấn đề này, TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính cho biết, khi vay vốn mua nhà, trước hết người vay phải có thu nhập ổn định từ lương và có vốn tự có ít nhất 30%, phần còn lại nhờ ngân hàng hỗ trợ tài chính để có thể duy trì khả năng trả nợ, tránh nợ xấu. Vì vậy, bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà giữa các ngân hàng để lựa chọn gói vay phù hợp, người mua nhà cần cân nhắc kỹ về dòng tiền và khả năng trả nợ.
Cũng theo ông Minh, người mua nhà chỉ nên dành tối đa 40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở, để có thể đảm bảo các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác trong cuộc sống hàng ngày. Do đó, việc trả lãi vay và nợ gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng, hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống.