Báo cáo giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến 2023 nêu rõ, tại Hà Nội và TP.HCM, gần như không còn căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Bộ Xây dựng cũng nhận định, nguồn cung nhà ở giá bình dân không đáp ứng được nhu cầu. Trên thị trường, các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m² hầu như không còn giao dịch.
Thị trường đang ở trại thái kim tự tháp ngược
Hơn một thập kỷ trước, với khoảng 1 tỷ đồng, người dân có thể sở hữu căn hộ 60m² tại nhiều dự án ở Hà Nội, như Kim Văn Kim Lũ hay HH Linh Đàm. Tuy nhiên, trong hơn 4 năm trở lại đây, căn hộ phù hợp với túi tiền từ 1-3 tỷ đồng dần biến mất. Tình trạng lệch pha trong cơ cấu nhà ở ngày càng trầm trọng, giá bán tăng cao, khiến nhiều người khó tiếp cận nhà ở.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM, từ năm 2021, các căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất, nhà ở xã hội cũng chỉ đạt khoảng 12.000 căn.
Tương tự, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ giá rẻ gần như "tuyệt chủng" từ năm 2020. Theo báo cáo của UBND thành phố, phân khúc trung và cao cấp chiếm đa số, trong khi lượng giao dịch thấp, chỉ khoảng 10% tổng sản phẩm chào bán. Giá căn hộ chung cư liên tục tăng, đạt mức trung bình 69 triệu đồng/m² vào quý III/2024, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Theo Savills Việt Nam, thu nhập hộ gia đình chỉ tăng 6% mỗi năm, trong khi giá nhà tăng 17-20%, làm sâu sắc thêm khoảng cách giữa thu nhập và khả năng mua nhà.
Chị Minh Thùy, một cư dân tại Cầu Giấy chia sẻ, với ngân sách 3 tỷ đồng, việc mua căn hộ 2 phòng ngủ mới là bất khả thi. Nhiều dự án mới thậm chí định giá căn studio nhỏ cũng trên mức 3,26 tỷ đồng. Điều này buộc nhiều gia đình phải trì hoãn kế hoạch mua nhà.
Một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung là các vướng mắc pháp lý. Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai yêu cầu quỹ đất dự án phải là đất ở hoặc đất ở kết hợp đất khác, khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị đình trệ. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, 126 dự án không đủ điều kiện công nhận chủ đầu tư do thiếu quỹ đất phù hợp.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không bền vững và ổn định. Để tháo gỡ khó khăn, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất và đang chờ kết quả vào ngày 30/11. Dự thảo này được kỳ vọng sẽ giải quyết các rào cản pháp lý, tăng nguồn cung, giúp ổn định giá bất động sản trong tương lai.
Đề xuất thành lập quỹ hỗ trợ nguồn cung giá rẻ
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, chỉ riêng dự thảo này thôi chưa đủ, bởi các chủ đầu tư đang có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang để tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này lý giải cho việc, dù nguồn cung vẫn đang có xu hướng tăng lên nhưng giá bán căn hộ tại các thành phố lớn không có dấu hiệu giảm nhiệt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh sự cần thiết của sự can thiệp mạnh mẽ từ Nhà nước. Ngoài tăng ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi về nghĩa vụ tài chính, thủ tục hành chính, Nhà nướccũng nên đẩy mạnh các dự án hợp tác công tư (PPP), trong đó khu vực tư nhân đảm nhiệm xây dựng và phát triển, còn khu vực công cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Thêm một giải pháp bổ sung khác là thành lập quỹ phát triển nhà ở giá rẻ, với nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và đóng góp của các nhà đầu tư. Quỹ này sẽ công khai, minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê, đồng thời giám sát và thu hồi nhà nếu phát hiện các vi phạm trong giao dịch hoặc sử dụng sai mục đích.
Bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung, các chính sách hỗ trợ cầu mua nhà cho người dân cũng rất cần thiết. Chính phủ có thể nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, đánh thuế các tài sản không sử dụng hoặc không triển khai xây dựng sau khi được cấp đất. Đồng thời, cần có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các hành vi thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.
Để những chính sách này phát huy hiệu quả, cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống thông tin và dữ liệu thị trường bất động sản. Hệ thống dữ liệu này, đặc biệt là thông tin về giá cả, sẽ giúp quản lý giá bất động sản sát với khả năng chi trả của người dân. Ngoài ra, việc tích hợp quản lý nhà ở định danh với cơ sở dữ liệu dân cư sẽ hỗ trợ cơ quan chức năng xác định rõ đối tượng mua nhà thực sự và ngăn chặn hành vi đầu cơ.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, không có một giải pháp duy nhất nào để thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền mà cần sự hợp tác giữa khu vực công và tư. Khu vực tư nhân có thể mang đến nguồn vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công tạo điều kiện tiếp cận đất đai và một môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định cho các nhà đầu tư.
Những giải pháp đồng bộ, kết hợp giữa chính sách Nhà nước và nguồn lực tư nhân, sẽ góp phần ổn định thị trường và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân trong bối cảnh giá bất động sản vẫn không ngừng tăng cao.