Điều 79 của Dự thảo Bộ Luật này có quy định về 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng lại vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.
Trao đổi với chúng tôi, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, sự thiếu vắng này sẽ không thúc đẩy được phát triển hạ tầng du lịch của nước ta.
- Thưa ông, là người đi cùng các doanh nghiệp trong việc phát triển các dự án bất động sản du lịch, ông có thể chia sẻ một số khó khăn mà họ đang gặp phải?
Các nhà phát triển đầu tư các dự án bất động sản du lịch thực sự gặp rất nhiều khó khăn. Có thể kể đến đó là khi họ phát triển các dự án du lịch tại các vùng đất gần như chưa có quy hoạch, các khu vực đầu tư cũng chưa có hạ tầng, phần lớn họ phải đi khai phá các vùng đất mới, chưa có các đầu mối giao thông, hạ tầng, kinh tế gần như chưa phát triển,… Nên chính họ là người tự tạo giá trị cho các vùng đất đó mới thu hút được khách du lịch.
Thường các khu du lịch đó quy mô sử dụng đất cũng rất lớn, từ hàng chục tới hàng trăm ha, trong khi họ không được hỗ trợ về nguồn vốn, không có chính sách ưu đãi, phải tự xoay sở, kêu gọi vốn đầu tư cũng như đầu ra hết sức khó khăn.
Đó là còn chưa kể, do các quy định của pháp luật mà thời gian gần đây, việc kêu gọi đầu tư cũng không được khả thi. Đầu ra cho các khoản đầu tư cũng khó khăn, như sổ đỏ sở hữu cho các nhà đầu tư, giấy chứng nhận quyền cho các nhà đầu tư tham gia vào các dự án, các điều kiện gọi vốn,….
Đặc biệt, chúng ta chưa có điều kiện nào cho các nhà phát triển bất động sản du lịch của Việt Nam kêu gọi được vốn đầu tư nước ngoài.
Những khó khăn cộng hưởng khiến những năm gần đây việc đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch gần như “giậm chân tại chỗ”.
- Dự án về phát triển du lịch là dự án thương mại, dịch vụ, lan tỏa phát triển kinh tế xã hội. Nếu những dự án này nếu được phê duyệt sẽ thuộc nhóm đối tượng phải thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường tái định cư. Tuy nhiên, hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai của chúng ta dường như đang “bỏ ngỏ” loại hình này, thưa ông?
Mặc dù Chính phủ đã có chiến lược thể hiện qua Quyết định 247 có thể nói đây là chủ trương đầy tham vọng đưa Việt Nam trở thành một cường quốc về du lịch. Dự kiến, chúng ta sẽ cần hạ tầng để có thể đón tiếp khoảng 200 triệu du khách/năm tương đương với khoảng 400-450 nghìn sản phẩm căn hộ để phục vụ lưu trú cho lượng khách này. Tuy nhiên, để làm được việc đó, chúng ta phải có một cơ sở hạ tầng ở các hạ tầng phục vụ kinh tế du lịch đảm bảo giống như ở các quốc gia đã là cường quốc du lịch. Chúng ta phải có các khu du lịch, các khu vui chơi, phải có các công trình dịch vụ chất lượng có thể hấp dẫn khách du lịch và giữ chân họ. Đây là vấn đề ngành du lịch, các doanh nghiệp du lịch và doanh nghiệp bất động sản cần quan tâm.
Tuy nhiên, làm thế nào để gọi được họ, thu hút họ thì cần phải tạo điều kiện, nhất là các quy định của pháp luật cần cởi mở làm sao tạo điều kiện hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, thúc đẩy họ đầu tư phát triển hạ tầng. Hiện nay, hạ tầng kinh tế du lịch của Việt Nam còn nghèo nàn.
Theo thống kê của chúng tôi, trên cả nước có trên 200 dự án du lịch, khu du lịch đã được triển khai tạo ra khoảng gần 100 nghìn condotel và khoảng 30 nghìn villa, biệt thự và khoảng 15 ngàn căn khách sạn mới. Tổng số mới đạt trên 100 ngàn sản phẩm căn hộ. Tức là cung cấp được khoảng 1/3 công suất phục vụ cho riêng hạ tầng lưu trú. Còn lại hạ tầng dịch vụ và các các hạng mục khác đáp ứng nhu cầu của du lịch còn rất yếu và rất thiếu. Đặc biệt là hạ tầng đáp ứng nhu cầu du lịch đẳng cấp, chất lượng cao còn thiếu rất nhiều. Vì vậy, nếu chúng ta không có những chính sách tốt để khuyến khích các nhà đầu tư thì chắc chắn không thể hiện thực hóa tham vọng trên. Trong đó Luật Đất đai rất quan trọng.
Luật Đất đai là một trong những vấn đề gốc để giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án. Điều kiện giao đất như trong dự thảo hiện nay chúng tôi thấy còn băn khoăn như: giao cho các loại hình không có trong danh mục mà Nhà nước thu hồi đất, không thuộc các dự án được ưu tiên, ưu đãi. Hiện nay, bản thân các nhà đầu tư bất động sản du lịch đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, ví dụ như phải tự lo vốn, phải tự xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai.
Chúng tôi cho rằng như vậy rất khó khi trong Luật Đất đai không quy định về việc hỗ trợ, đưa nhóm đối tượng phát triển bất động sản du lịch này vào nhóm quy định thu hồi đất và những hỗ trợ khác. Đặc biệt là tiền thuê đất mà vẫn đưa vào nhóm trả tiền thuê đất hàng năm thì chắc chắn sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản du lịch. Bởi lẽ như vậy họ sẽ không thể tính toán chi phí một lần để có thể thu hút các nhà đầu tư nhỏ lẻ cùng tham gia.
Tôi cho rằng, trong quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật khác cần phải có các quy định để tạo các quyền định tốt nhất, thậm chí phải có những ưu tiên, ưu đãi cho nhóm này mới đủ kích thích đối với các nhà đầu tư tham gia vào phát triển hạ tầng ngành du lịch.
- Theo ông, chúng ta cần làm gì để thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản du lịch trong thời gian tới, đặc biệt ở khía cạnh thu hồi đất để thực hiện dự án?
Hiện nay có khoảng 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang đắp chiếu chờ được tháo gỡ từ các quy định của pháp luật. Nếu tình trạng này còn kéo dài sẽ không khuyến khích được đầu tư du lịch, thậm chí làm nản lòng các nhà đầu tư, bản thân chính quyền địa phương cũng sẽ gặp khó khăn nếu muốn thúc đẩy đầu tư.
Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Luật Đầu tư cũng chưa quan tâm đến chính sách tạo quỹ đất cho phát triển dự án bất động sản du lịch nên hạ tầng du lịch cũng khó lòng tăng trưởng. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bỗng trở thành “đứa con rơi” của thị trường. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nhắc tới tên các nhà phát triển bất động sản du lịch. Họ thiếu vắng trong hệ thống chính sách từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư đến các quy định khác liên quan tới bất động sản.
Như tôi đã chia sẻ, các dự án quy mô hàng trăm ha là dự án quy mô lớn, mang lại lợi ích cho địa phương nên chúng ta không nên bỏ mặc doanh nghiệp tự xoay sở triển khai hay tự thỏa thuận với người dân. Nhà nước cần đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực, sau khi đã lựa chọn được thì đồng hành, hỗ trợ họ trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Bởi trên thực tế, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn, để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng.
Nếu giữ các quy định như hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ ác tắc. Theo chúng tôi, cần bổ sung vào Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai nội dung về trường hợp thu hồi đất để thực hiện các Khu đô thị mới quy mô trên 300ha, khu vui chơi, giải trí, khu đô thị kết hợp thương mại dịch vụ, …
- Trước khi Quốc hội quyết định vấn đề này, ông có kỳ vọng như thế nào?
Chúng tôi cho rằng, tất cả các hoạt động liên quan đến đầu tư, sử dụng đất đai cần được Quốc hội xem xét một cách kỹ lưỡng. Chúng ta có thể chậm một chút nhưng các quyết định được ban hành, được các đại biểu quốc hội bấm nút thông qua thực sự phải tạo ra được những chất lượng, những cái thông thoáng, tránh tạo ra những điểm nghẽn như trước đây. Do đó, chúng ta cần tính toán, cân nhắc và đặc biệt kỳ vọng vào trí tuệ của các đại biểu.
- Xin cảm ơn ông!
