Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại có xu hướng tăng trở lại sau một giai đoạn ổn định tương đối. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh ngành ngân hàng vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, đồng thời Chính phủ đang thúc đẩy nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập trung bình. Việc lãi suất vay mua nhà tăng lên vì thế đã làm dấy lên nhiều tranh luận về cơ chế lãi suất thả nổi, mức độ minh bạch trong cách tính lãi suất cũng như câu hỏi liệu các ngân hàng đang ưu tiên mục tiêu lợi nhuận hay chỉ đơn thuần phản ánh áp lực chi phí vốn và rủi ro tín dụng. Để cùng nhìn nhận rõ hơn những vấn đề này, Đô thị mới đã có cuộc phỏng vấn với chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân.

PV: Thời gian gần đây nhiều ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất cho vay bất động sản, dù kết quả kinh doanh của ngành ngân hàng đang rất tích cực. Theo ông, đâu là nguyên nhân chính của xu hướng này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi, có ba nhóm nguyên nhân chính. Thứ nhất, áp lực chi phí vốn đầu vào đang có xu hướng gia tăng. Từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng đã nhích lên để cạnh tranh nguồn vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, đặc thù của tín dụng bất động sản là kỳ hạn dài và mức độ rủi ro cao hơn so với tín dụng sản xuất – kinh doanh, nên khi chi phí vốn tăng, ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất cho vay để bảo đảm biên lợi nhuận (NIM) và cân đối thanh khoản.

Thứ hai, yếu tố quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đang được các ngân hàng đặt lên hàng đầu. Sau giai đoạn thị trường bất động sản biến động mạnh những năm vừa qua, nhiều tổ chức tín dụng có xu hướng thận trọng hơn. Việc tăng lãi suất cho vay trong một số phân khúc thực chất cũng là một “bộ lọc tín dụng”, nhằm sàng lọc khách hàng, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt và hạn chế dòng vốn vào các dự án mang tính đầu cơ.

Thứ ba, định hướng điều hành tín dụng theo hướng kiểm soát rủi ro hệ thống. Dù cơ quan quản lý vẫn khuyến khích dòng vốn cho lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhưng với bất động sản nói chung, ngân hàng phải tuân thủ các tỷ lệ an toàn vốn, hệ số rủi ro và giới hạn tín dụng. Vì vậy, việc điều chỉnh lãi suất cũng là cách để các ngân hàng tái cơ cấu danh mục tín dụng, ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực được khuyến khích.

Tóm lại, việc tăng lãi suất cho vay bất động sản không hẳn phản ánh sức khỏe kém của hệ thống ngân hàng, mà chủ yếu xuất phát từ áp lực chi phí vốn, yêu cầu quản trị rủi ro và định hướng điều tiết tín dụng theo hướng an toàn hơn cho hệ thống tài chính. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cân bằng, đây cũng là phản ứng khá bình thường của các tổ chức tín dụng nhằm bảo vệ chất lượng tài sản và ổn định dài hạn.

PV: Với cơ chế lãi suất thả nổi hiện nay, nhiều người vay chia sẻ rằng họ gần như bị vỡ kế hoạch tài chính. Theo ông, ta cần nhìn nhận rõ hơn về cơ chế này như thế nào?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi, cần nhìn nhận vấn đề này một cách cân bằng. Lãi suất thả nổi là một cơ chế phổ biến trên thị trường tài chính để chia sẻ rủi ro lãi suất giữa ngân hàng và người vay. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, việc “vỡ kế hoạch tài chính” của người vay là hoàn toàn có cơ sở.

Thứ nhất, lãi suất thả nổi thường được cấu thành từ hai phần: lãi suất tham chiếu và biên độ (margin). Lãi suất tham chiếu thường gắn với lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng hoặc lãi suất liên ngân hàng. Khi mặt bằng lãi suất thị trường biến động, phần tham chiếu sẽ thay đổi theo, khiến khoản vay của người dân cũng điều chỉnh tăng hoặc giảm. Vì vậy, về nguyên tắc, đây là cơ chế phản ánh diễn biến thị trường chứ không phải hoàn toàn do ngân hàng đơn phương quyết định.

Thứ hai, biên độ lãi suất mới là phần thể hiện chính sách kinh doanh và mức độ rủi ro mà ngân hàng đánh giá đối với khoản vay. Trong một số trường hợp, biên độ này có thể khá cao, đặc biệt với các khoản vay bất động sản hoặc vay tiêu dùng dài hạn. Khi cộng với lãi suất tham chiếu tăng lên, tổng chi phí vay sẽ tăng đáng kể, khiến người vay có cảm giác ngân hàng đang “đẩy” gánh nặng tài chính sang phía khách hàng.

Thứ ba, cũng cần thẳng thắn nhìn nhận rằng mức độ minh bạch trong cách xác định lãi suất tham chiếu ở một số ngân hàng vẫn chưa thực sự rõ ràng đối với khách hàng phổ thông. Điều này khiến người vay khó dự đoán được chi phí tài chính trong trung và dài hạn, đặc biệt với các khoản vay mua nhà kéo dài 15–20 năm.

Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể hệ thống, biên lợi nhuận lãi ròng (NIM) của nhiều ngân hàng Việt Nam thực tế không tăng mạnh trong giai đoạn gần đây, do họ cũng chịu áp lực lớn từ chi phí vốn, nợ xấu và yêu cầu trích lập dự phòng.

Điều quan trọng hơn theo tôi là cần tăng tính minh bạch trong công thức tính lãi suất và cung cấp các kịch bản lãi suất cho khách hàng ngay từ khi ký hợp đồng. Khi người vay hiểu rõ rủi ro và có thể dự báo được chi phí tài chính của mình, thị trường tín dụng sẽ vận hành lành mạnh và bền vững hơn.

PV: Một vấn đề đặt ra hiện nay rằng, Nhà nước ta đang thúc đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, trong khi đó việc lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng liên tục nâng lên lại khiến cánh cửa tiếp cận nhà ở trở nên hẹp hơn. Ông bình luận như thế nào về sự “lệch pha” này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Thực tế, ngân hàng thương mại là doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ, nên họ buộc phải bảo đảm hiệu quả kinh doanh và an toàn vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy các chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thì việc lãi suất vay mua nhà tăng lên chắc chắn sẽ tạo ra một độ “vênh” nhất định giữa chính sách và thực tiễn thị trường.

Thứ nhất, lãi suất cho vay mua nhà chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí vốn của ngân hàng. Khi lãi suất huy động hoặc áp lực thanh khoản tăng, ngân hàng khó có thể giữ lãi suất cho vay ở mức thấp trong thời gian dài. Nếu buộc phải cho vay dưới giá vốn, rủi ro tài chính của chính ngân hàng sẽ gia tăng, từ đó ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống.

Thứ hai, tín dụng bất động sản, đặc biệt là cho vay mua nhà dài hạn, luôn được xếp vào nhóm có mức độ rủi ro tương đối cao. Các khoản vay này thường kéo dài 15–25 năm, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn và trung hạn. Vì vậy, ngân hàng thường phải cộng thêm “phần bù rủi ro” vào lãi suất để bảo đảm cân đối kỳ hạn và phòng ngừa biến động thị trường.

Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng nhiều ngân hàng hiện vẫn tham gia các chương trình tín dụng ưu đãi theo định hướng của Nhà nước, như các gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội hoặc người mua nhà lần đầu. Những chương trình này thường có lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, nhưng quy mô vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Vì vậy, theo tôi, vấn đề cốt lõi không phải là ngân hàng “ưu tiên lợi nhuận” hay “thiếu chia sẻ”, mà là cơ chế chính sách cần tạo ra các nguồn vốn dài hạn ổn định cho lĩnh vực nhà ở. Nếu có các quỹ phát triển nhà ở, các chương trình tái cấp vốn hoặc cơ chế hỗ trợ lãi suất rõ ràng từ Nhà nước, thì ngân hàng sẽ có điều kiện cung cấp các khoản vay mua nhà với lãi suất thấp và ổn định hơn trong dài hạn. Điều này mới là giải pháp căn cơ để vừa bảo đảm an toàn hệ thống tài chính, vừa giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

PV: Theo ông, cần có cơ chế minh bạch hoặc giới hạn nào đối với lãi suất thả nổi để tránh tình trạng người vay bị “mắc kẹt” trong các khoản vay dài hạn khi lãi suất tăng mạnh?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi, vấn đề mấu chốt của lãi suất thả nổi không nằm ở bản thân cơ chế này, mà ở mức độ minh bạch và các “van an toàn” để bảo vệ người vay trong các khoản tín dụng dài hạn, đặc biệt là vay mua nhà. Vì vậy, cần xem xét một số cơ chế điều chỉnh theo hướng minh bạch và cân bằng lợi ích giữa ngân hàng và người vay.

Thứ nhất, chuẩn hóa công thức xác định lãi suất thả nổi. Hiện nay mỗi ngân hàng có cách xác định lãi suất tham chiếu khác nhau, thường gắn với lãi suất huy động nội bộ của chính ngân hàng đó. Điều này khiến người vay khó kiểm chứng. Theo tôi, nên hướng tới việc gắn lãi suất thả nổi với một chỉ số tham chiếu minh bạch hơn của thị trường, ví dụ như lãi suất bình quân liên ngân hàng hoặc một chỉ số lãi suất chuẩn do cơ quan quản lý công bố định kỳ. Khi đó người vay có thể theo dõi và dự báo tốt hơn chi phí tài chính của mình.

Thứ hai, cần có cơ chế “trần điều chỉnh” trong một chu kỳ nhất định. Ở nhiều quốc gia, lãi suất vay mua nhà dù thả nổi nhưng vẫn có giới hạn, chẳng hạn mức tăng tối đa trong một năm hoặc trong một kỳ điều chỉnh. Cơ chế này giúp tránh tình trạng lãi suất tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, khiến người vay rơi vào trạng thái sốc tài chính.

Thứ ba, tăng nghĩa vụ minh bạch thông tin từ phía ngân hàng. Khi ký hợp đồng tín dụng dài hạn, ngân hàng nên cung cấp cho khách hàng các kịch bản lãi suất khác nhau – ví dụ kịch bản lãi suất tăng 1%, 2% hoặc 3% – để người vay có thể hình dung được mức trả nợ trong các điều kiện thị trường khác nhau. Điều này giúp người vay chủ động hơn trong kế hoạch tài chính thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.

Thứ tư, tạo cơ chế linh hoạt cho người vay tái cơ cấu khoản vay. Chẳng hạn cho phép chuyển đổi từ lãi suất thả nổi sang lãi suất cố định trong một số giai đoạn, hoặc giảm chi phí tất toán trước hạn để người vay có thể tái cấp vốn khi thị trường có điều kiện tốt hơn.

Tóm lại, lãi suất thả nổi vẫn là cơ chế cần thiết trong nền kinh tế thị trường, nhưng để tránh việc người vay bị “mắc kẹt” trong các khoản vay dài hạn, cần thiết lập khung minh bạch, chỉ số tham chiếu rõ ràng và các giới hạn điều chỉnh hợp lý. Khi các “hàng rào kỹ thuật” này được thiết lập, thị trường tín dụng nhà ở sẽ vận hành ổn định và công bằng hơn cho cả ngân hàng lẫn người vay.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!