Chỉ có đại gia mới dám bỏ tiền vào đất
Vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM đã có báo cáo gửi UBND TPHCM, về việc điều chỉnh thời điểm thực hiện kế hoạch tổ chức đấu giá đất và 3.790 căn hộ tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).
Thông tin vừa đưa ra đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, bởi trước đó câu chuyện trúng đấu giá với mức 2,44 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm, rồi sau đó “quay xe, bỏ cọc”, đã gây nên nhiều hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản.
Trao đổi với Đô Thị Mới về những bất cập liên quan đến hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (SDĐ), GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường (TN&MT) cho rằng, sai lầm của chúng ta là cứ dồn dập đấu giá đất, đấu thầu dự án có SDĐ mà chưa quan tâm đến hiệu quả SDĐ.
GS Võ chỉ ra, thực tế, các cuộc đấu giá đất ở nước ta luôn có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Từ đó, tạo ra một môi trường đầu tư với giá đất cao hơn bình thường. Và khi đầu vào đất đai cao, giá sản phẩm bất động sản cũng cao theo, khiến người dân khó tiếp cận.
Theo quan điểm của GS Võ, chúng ta chỉ nên đấu giá những mảnh đất “vàng”, đất "kim cương” có vị trí đắc địa, có một không hai, mà chưa giao, chưa cho thuê, chưa có người sử dụng trong các đô thị. Đó phải là mảnh đất mà đại gia nào cũng “thèm khát” sở hữu, chứ không phải mảnh nào cũng đấu. Nghĩa là, không nên phổ cập đấu giá đất.
“Tại sao nhiều địa phương không thích đấu giá đất, không phải họ sợ sai phạm, hay ngại vấn đề khác. Mà bởi giá đất quá cao, nên nhiều người trúng rồi vẫn quay xe bỏ cọc, điển hình là thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm. Bởi thực tế, chỉ có các đại gia mới dám bỏ tiền vào đất, để chờ tăng giá”, ông Võ cho hay.
Cơ chế về đất đai thiếu thống nhất
GS Đặng Hùng Võ phân tích, trong Luật Đất đai 2013 không có cơ chế đấu thầu dự án có SDĐ và phải thông qua đấu giá đất.
Trong khi đó, việc đấu thầu dự án có SDĐ lại do Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) đưa vào trong nghị định thi hành Luật Đấu thầu, và gần nhất là Nghị định 25/2020 của Chính phủ.
Tuy nhiên, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, nghị định này đang có phần hiểu sai nghĩa của việc đấu thầu dự án có SDĐ. “Đấu thầu phải là cọ xát nhau về chuyện SDĐ, chứ không phải cọ xát nhau về tài chính. Bởi năng lực tài chính chỉ là điều kiện để chọn người vào đấu thầu. Tuy nhiên, trong Nghị định 25 chưa đề cập đến việc SDĐ”, GS Võ nói.
GS Võ phân tích, ở nước ngoài, chính phủ sẽ đặt ra yêu cầu về phương án SDĐ hiệu quả đối với doanh nghiệp đấu thầu, như đảm bảo hiệu quả cao nhất về kinh tế, xã hội và môi trường.
Nghĩa là, doanh nghiệp đó sẽ giải quyết được bao nhiêu công ăn việc làm cho địa phương; tham gia vào việc xóa đói, giảm nghèo như thế nào; dự án của doanh nghiệp sẽ làm tăng chất lượng môi trường của địa phương ra sao…
Từ đó, chính phủ sẽ đưa ra các nhóm chỉ tiêu trong vấn đề hiệu quả SDĐ và đưa ra cách thức lựa chọn điểm cuối cùng. Theo đó, sẽ có bộ quy tắc đánh trọng số với các chỉ tiêu để tính toán và ra kết quả cuối cùng, rồi căn cứ vào đó để lựa chọn nhà đầu tư trúng thầu dự án SDĐ.
Quay lại câu chuyện của Việt Nam, ông Võ cho rằng, từ những hiểu lầm về quan niệm trong đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ, nên lâu nay chúng ta chỉ loanh quanh câu chuyện doanh nghiệp trả bao nhiêu tiền SDĐ, họ phải nộp bao nhiêu tiền thuế,…
“Nhược điểm của cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ hiện hành là không quy định về hiệu quả SDĐ sau khi đấu giá, đấu thầu thành công. Mà chỉ lấy riêng chỉ tiêu tài chính, thậm chí doanh nghiệp nào trả giá cao chênh 1 đồng thôi là đã trúng đấu giá. Thế nhưng, tiếp theo đó họ SDĐ vào việc gì thì pháp luật lại không quy định.
Do đó, có nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá, trúng thầu thì quây tôn khu đất đắc địa nhiều năm rồi bỏ hoang, chờ tăng giá rồi bán lại. Điều này gây lãng phí tài nguyên đất đai và ô nhiễm môi trường”, GS Võ bày tỏ.
Cũng theo GS Võ, việc đấu thầu, đấu giá dự án có SDĐ phải đi đôi với quy hoạch. Nghĩa là doanh nghiệp trúng thầu, trúng đấu giá phải thực hiện dự án theo quy hoạch, không phải cứ bỏ nhiều tiền là trúng.
Thậm chí, cho dù doanh nghiệp đấu giá đất ở mức "trên trời" hay trúng thầu dự án SDĐ, nhưng không mang lại hiệu quả môi trường, phát thải không giảm, ô nhiễm môi trường tăng lên,… thì chúng ta cũng không lựa chọn.
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trên thực tế, vì hệ thống pháp luật nước ta còn nhiều chồng chéo, vướng mắc. Do đó, trong quá trình thực hiện vẫn còn gây ra sự lúng túng cho cơ quan nhà nước, cũng như các chủ đầu tư, nhà thầu.
Những điều này đòi hỏi trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật phải có sự điểu chỉnh, bổ sung để đảm bảo tính phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Bởi chỉ khi có một hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch thì mới tạo ra một hành lang pháp lý thật sự an toàn cho nhà đầu tư, cho các cơ quan, tổ chức, góp phần đưa giá đất về mức bình ổn, tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam…
