Bất động sản vẫn kiên nhẫn chờ đợi ‘cú hích’ từ Chính phủ

"Sửa các luật là gốc rễ để thị trường hồi phục…"

Trong kỳ họp lần này, Quốc hội vẫn chưa thông qua Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, theo đánh giá từ chuyên gia của Công ty Chứng khoán Maybank Investment bank (MSVN), Dự thảo này vẫn còn nhiều vấn đề có những ý kiến tranh luận nên việc chưa được thông qua cũng không mang đến hiệu ứng tiêu cực cho thị trường bất động sản.

Các chuyên gia của MSVN nhận định, Dự thảo này có thể thắt chặt việc bàn giao dự án thông qua việc đấu giá cũng như đấu thầu, đồng thời tác động đến quá trình xét duyệt dự án trong tương lai. Điều đáng nói, việc khung pháp lý mới được đưa ra sẽ giúp giải quyết những vấn đề hiện nay vẫn còn tồn đọng. Dựa trên cơ sở này, nhiều khả năng trước khi Dự thảo được thông qua sẽ có những nghị định theo hướng mới, giúp các doanh nghiệp địa ốc làm quen dần với những thay đổi sắp tới.

Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Đức Toản -Tổng giám đốc Công ty EZ Property nhận định, việc tập trung hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sau đó mới thông qua là động thái vô cùng cần thiết và quan trọng, đặc biệt là những doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp này cho đến nay vẫn đang mòn mỏi chờ đợi những giải pháp xử lý ách tắc tại khâu định giá tiền sử dụng đất.

Có những doanh nghiệp dù đã hoàn thiện việc giải phóng mặt bằng nhưng chờ đợi suốt mấy năm vẫn chưa được giao đất. Địa phương không dám ra quyết định giao đất vì theo luật này thì đúng nhưng luật khác thì lại sai. Báo Đầu Tư dẫn lại lời ông Toản cho biết: "Điều mà chúng tôi cần nhất lúc này chính là sự rõ ràng trong luật cũng như sự thống nhất giữa các luật liên quan". Ông Toản đánh giá, Dự thảo đã có được những điểm mới, dù thoải mái nhưng vẫn chặt chẽ, về cơ bản giải quyết được sự chồng chéo giữa các luật.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM khẳng định, Luật Đất đai là một luật vô cùng quan trọng với thị trường bất động sản. Nếu chưa thể ổn định cuộc sống người dân, biến đất đai trở thành nguồn lực của xã hội thì tốt nhất nên chậm rãi một chút, sau đó đưa ra tại kỳ họp bất thường vào đầu năm 2024. Ông Châu nhấn mạnh: "Việc sửa các luật chính là gốc rễ để thị trường bất động sản hồi phục, phát triển bền vững và an toàn trong những năm tới".

Một chu kỳ mới đang dần mở ra với thị trường địa ốc

Theo kỳ vọng của các chuyên gia MSVN, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ sớm được thông qua. Hai bộ luật này có điểm chính nằm ở việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết những vấn đề liên quan đến quỹ đất nhà ở xã hội. Cụ thể, việc đưa 20% nhà ở xã hội vào nhà ở thương mại không còn là việc bắt buộc nữa, điều này sẽ trở thành trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương.

Theo diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, cả thị trường đều trong trạng thái 'căng như dây đàn' trong 2 quý đầu năm do tín dụng bị thắt chặt, áp lực dòng tiền gia tăng tại các doanh nghiệp… Tuy nhiên, những áp lực này phần nào đã được hạ nhiệt kể từ quý 3/2023.

Dễ dàng thấy được, những chính sách và tính nhất quán của Chính phủ với quyết tâm gỡ khó cho thị trường bất động sản bước đầu đã cho thấy hiệu quả. Những điểm sáng tích cực dần lộ diện, một chu kỳ mới của thị trường địa ốc đang dần mở ra.

Song, nếu xét trên mặt bằng chung, sự phục hồi của thị trường bất động sản khó có thể đột biến trong ngắn hạn. Thị trường này mới trải qua một thời gian dài bị 'bệnh' nên không thể hồi sức hoàn toàn trong một sớm một chiều. Liên quan đến tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nhiều nhà đầu tư hiện nay chưa sẵn sàng xuống tiền, bởi họ vẫn đang chờ đợi việc sửa đổi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được thông qua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, 3 sắc luật ở trên có tác động trọng yếu đến thị trường bất động sản, do đó các nhà đầu tư cần phải nắm rõ ràng những định hướng của Chính phủ cũng như các cơ quan quản lý trong việc điều tiết thị trường bằng những khung pháp lý mới.

Kết quả một nghiên cứu mới đây của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh (Dat Xanh Services) chỉ ra, thị trường bất động sản kể từ năm 1993 cho đến nay đã trải qua 4 lần tăng trưởng và 3 đợt đóng băng. Điều đáng nói, mỗi chu kỳ tăng trưởng đều gắn liền với tiến trình hình thành cũng như sửa đổi của các dự án luật nói trên hoặc là những văn bản pháp luật liên quan.

Liên quan đến vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng, khả năng cùng mức độ phục hồi của thị trường bất động sản thời gian tới phụ thuộc nhiều vào những diễn biến tổng hòa của các yếu tố liên quan, đặc biệt là việc thông qua 2 dự luật quan trọng là luật Đất đai, Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản. Những đạo luật này sẽ bao gồm những quy định đã 'chín' và rõ ràng, đảm bảo được tính công khai, minh bạch và công bằng tối đa cho thị trường bất động sản.