Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất Đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý". Mô hình này hướng tới việc áp dụng giao dịch điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản. Theo kế hoạch, kết quả nghiên cứu sẽ được báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào quý II/2025.
Người mua và người bán không bị “hớ” giá
Trước đó, vào giữa năm 2023, Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành liên quan nghiên cứu việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Tại thời điểm đó, các chuyên gia và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đều nhận định đây là một chủ trương đúng đắn, mang tính đột phá và sẽ đem lại nhiều lợi ích cho thị trường.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, chuyên gia tài chính, bất động sản, đã có các sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa và gần đây là sàn giao dịch trái phiếu. Tất cả đều đang phát huy hiệu quả tích cực, tạo ra lợi ích cho các bên tham gia. Nhờ có các sàn giao dịch này, người mua và người bán không bị "hớ" giá, đồng thời tiết kiệm được thời gian và chi phí.
Trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất hướng tới việc áp dụng giao dịch điện tử nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch trên thị trường bất động sản
Cũng theo ông Khôi, tại các quốc gia phát triển, có đến 99% tài sản bất động sản được giao dịch thông qua sàn, hầu như không diễn ra các giao dịch trực tiếp. Trong khi đó, tại Việt Nam, các sàn giao dịch bất động sản tư nhân chủ yếu tập trung vào các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng như căn hộ chung cư hay nhà dự án. Các giao dịch liên quan đến nhà thổ cư và quyền sử dụng đất vẫn chưa được thực hiện thông qua sàn.
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cũng đánh giá, việc Chính phủ đề xuất thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Khi có sàn giao dịch, tài sản là quyền sử dụng đất sẽ phải trải qua quá trình kiểm chứng chặt chẽ trước khi được đưa vào giao dịch. Điều này tạo ra cơ chế giao dịch rõ ràng, minh bạch, đảm bảo an toàn cho cả bên mua và bên bán.
Theo đó, người mua có thể dễ dàng xác lập quyền sử dụng đất một lần khi kết hợp cả công chứng và đăng bộ sang tên, từ đó giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà. Ngoài ra, sàn giao dịch còn giúp công tác quản lý giá đất và tính thuế diễn ra thuận lợi hơn, hạn chế thất thoát trong việc kê khai và nộp thuế.
Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc triển khai trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất cho thấy Chính phủ đang muốn khai thác tối đa công năng và giá trị của tài sản này, nhằm mang lại lợi ích cho các bên tham gia. Có thể hình dung, trung tâm này sẽ vận hành tương tự như mô hình sàn giao dịch hàng hóa hiện nay.
Cụ thể, khi có sàn giao dịch quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất hoặc có nhu cầu giao dịch, hợp tác sẽ dễ dàng tìm kiếm đối tác phù hợp. Thực tế cho thấy nhu cầu này luôn rất lớn nhưng các bên liên quan lại khó kết nối với nhau. Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đơn vị sở hữu quỹ đất phù hợp, đặc biệt là quỹ đất nông nghiệp.
Đối với cá nhân, việc mua bán quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch sẽ giúp hạn chế tình trạng khủng hoảng, sốt giá hay bị ép giá. Đồng thời, Nhà nước cũng dễ dàng quản lý các giao dịch bất động sản, tránh thất thoát thuế và giảm thời gian cho các thủ tục xác minh, định giá tài sản.
Vẫn cần nghiên cứu kỹ lưỡng
Đồng quan điểm với ý kiến của các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ mang lại tác động tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, để trung tâm này phát huy hiệu quả thực sự, không gây chồng chéo và phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp, cần có quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng, toàn diện và tỉ mỉ.
Ông Đính cho rằng, quá trình này đòi hỏi sự tham gia, phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành và đặc biệt là ý kiến đóng góp từ những tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực này.
Một trong những vấn đề cần làm rõ là việc giao dịch qua sàn sẽ được khuyến khích hay bắt buộc. Nếu bắt buộc, liệu điều này có ảnh hưởng đến quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Ngược lại, nếu không bắt buộc thì cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để thu hút người dân tham gia giao dịch.
Bên cạnh đó, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ hoạt động độc lập hay cần gắn kết với các hoạt động của môi giới bất động sản để tăng tính sôi động. Nếu có, cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ hoạt động của môi giới nhằm tránh tình trạng đầu cơ, thao túng và gây bất ổn cho thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng để trung tâm này phát huy hiệu quả thực sự cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng
Một vấn đề khác cũng được đặt ra là sàn giao dịch nên được thành lập ở cấp trung ương hay phân bổ tới từng địa phương. Nếu chỉ hoạt động ở cấp trung ương, liệu có đảm bảo sự thuận tiện và dễ dàng tiếp cận cho người dân? Nếu triển khai xuống địa phương, cần xem xét năng lực về nhân sự và chuyên môn của các đơn vị địa phương có đủ khả năng vận hành hay không. Đồng thời, việc xác định cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động của sàn cũng là vấn đề quan trọng cần được làm rõ.
Ngoài ra, cần xem xét hoạt động của sàn giao dịch liệu có trùng lặp hay xung đột với công chứng. Sau khi giao dịch qua sàn, người dân có cần thực hiện công chứng thêm không hay có thể tích hợp quy trình này để giảm bớt thủ tục, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân.
TS Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý việc thành lập và vận hành sàn giao dịch sẽ kéo theo nhiều khoản chi phí, từ bộ máy tổ chức, chi phí thẩm tra, thẩm định quyền sử dụng đất đến các chi phí phát sinh khác. Điều này đặt ra câu hỏi liệu các chi phí đó có bị chuyển vào giá bán bất động sản, làm tăng giá nhà đất hay không. Đồng thời, quy định về thu phí đối với bên mua và bên bán cũng cần được thiết kế hợp lý để đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa các bên.
“Chỉ khi được chuẩn bị kỹ lưỡng, mô hình này mới có thể đảm bảo tính khả thi và mang lại lợi ích tối đa cho các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp và người dân”, ông Đính nhận định.