Nhà đầu tư yên tâm, thanh khoản được kích thích
Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Trong đó, việc cho phép UBND tỉnh quy định khu vực phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng được xem là một trong những nội dung quan trọng.
Trao đổi với PV, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho hay, thời gian qua, phần lớn số người mua đất phân lô tại vùng ven tại các thành phố, địa phương chỉ mang mục đích “lướt sóng” kiếm lời, song thị trường hiện nay đang khó khăn, lượng thanh khoản yếu. Do đó, việc đất nền ven đô tiếp tục nóng trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm hiện nay.
“Trước đây, nhiều người lợi dụng quy định pháp luật không cấm đã đi gom đất nhằm phân lô đầu cơ, bán kiếm lời. Điều này đã phá vỡ cấu trúc quy hoạch. Thời điểm đầu năm 2022, để ngăn tình trạng gom đất đầu cơ, bán kiếm lời, tách thửa tràn lan phá vỡ quy hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ban hành Văn bản số 1685 về việc dừng tách thửa đất, hợp thửa đất. Chính sách tạm dừng phân lô tách thửa cùng với động thái siết tín dụng bất động sản đã phần nào khiến thị trường đóng băng, nhiều khu vực đất nền ở ngoại thành Hà Nội đã rơi vào trạng thái “ngủ đông”.
Việc Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác cho phép tách thửa trở lại có thể sẽ giúp nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và sẽ kích thích một phần thanh khoản, dù không nhiều nhưng cũng sẽ cao hơn trước đó. Tuy nhiên, giá đất phân lô tăng trong thời gian này là điều rất khó”, ông Đính đưa ra nhận định.
Theo vị chuyên gia này, việc nhiều địa phương tiếp tục cho phép việc phân lô, tách thửa cũng sẽ ít nhiều mang lại hiệu ứng tích cực hơn cho thị trường bất động sản vốn đang bị đình trệ hiện nay, đồng thời động thái này sẽ không có tác động đến việc làm cho giá đất nền sẽ xảy ra “sốt” trong thời gian tới. “Việc giao quyền cho địa phương quyết định sẽ giúp các địa phương chủ động trong việc tạo nguồn cung trên thị trường từ những quỹ đất quy hoạch, từ đó sẽ góp phần điều tiết thị trường hợp lý hơn”, ông Đính nói.
Nhìn nhận về sự “cởi trói” phân lô tách thửa trở lại, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường nhìn nhận, ngay sau khi quy định này được ban hành, nhiều tỉnh thành trên cả nước đã có văn bản, thông báo về việc cho phép tiếp tục thực hiện chia tách thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân. Điển hình như một số tỉnh Hà Nam, Lâm Đồng, Hà Nội… Như vậy, thay vì cấm phân lô, tách thửa, nhiều địa phương đã chính thức cởi trói cho hình thức này. Các tỉnh đồng loạt cởi trói tách thửa, đất nền sẽ nóng trở lại.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, nếu Nhà nước không có đầu tư công vào các khu vực đất xen kẹt, đất không có điều kiện để canh tác khiến đất để hoang hóa, không tạo điều kiện để người dân chuyển đổi mục đích thì đây là trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương. Việc cho phép phân lô, tách thửa sẽ giải quyết được những vướng mắc này, nhưng phía cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải xem xét đối với những khu vực tách thửa để phục vụ mục đích kinh doanh, đầu cơ.
Cần nhìn mục tiêu lâu dài
Nhìn nhận ở một góc độ khác, GS.TSKH Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, về lâu dài các địa phương nên cấm việc phân lô, tách thửa ở các đô thị, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho những hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường. Việc chia lô, tách thửa khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại bất động sản khác.
Theo đánh giá các chuyên gia, để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn hiện nay cần phải thực hiện theo cơ chế vốn hóa đất đai, có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Dẫn kinh nghiệm phát triển đô thị ngay tại TP. Đà Nẵng cho thấy, việc đầu tư phát triển hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân, tránh trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nhưng bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng việc cho phép phân lô, tách thửa sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc của người dân đặc biệt là đối với những thửa đất xen kẹt không nằm trong quy hoạch.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nhu cầu về bất động sản phân lô rất lớn, nhất là ở các tỉnh thị trường bất động sản còn chưa phát triển, người dân còn khó khăn. Do đó, các dự án phân lô với mức giá rẻ phù hợp với thu nhập của đại đa số cư dân địa phương. Tuy nhiên, không vì thế mà lơ là, buông lỏng quản lý. Để vừa hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, vừa đáp ứng về nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân và đáp ứng được yêu cầu quản lý của nhà nước, những khu phân lô cũng cần được phê duyệt, quản lý chặt về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Cụ thể, ở các khu phân lô, khi duyệt cho làm hạ tầng và tách thửa, chính quyền địa phương cần thẩm định kỹ thiết kế về hạ tầng. Trong đó yêu cầu bắt buộc đường phải rộng khoảng 7 mét, hai bên phải có vỉa hè và cống thoát nước. Ngoài ra, hệ thống đường phải kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu. Hệ thống điện phải đi âm và có hệ thống cấp nước sạch. Cũng cần phải quy định rõ việc các khu phân lô phải trừ đất cho cây xanh, công cộng. Đồng thời quy định rõ diện tích các lô đất sau khi hình thành phải đủ lớn, tránh tình trạng hình thành các khu dân cư "ổ chuột", làm nhếch nhác bộ mặt đô thị.