Vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã ký ban hành Quyết định 170/2024 của Quộc hội về cơ chế, chính sắc đặc thù nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn đối với các dự án, đất đai tại TP. Đà Nẵng, TP. HCM, Khánh Hòa nằm trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án.
Sẽ có 64 dự án, 1.313 trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được tháo gỡ vướng mắc. Theo đó, hầu hết những sai phạm tại các dự án này đều do lỗi của cơ quan quản lý nhà ở và đã xử lý trách nhiệm các tổ chức và cá nhân liên quan. Từ ngày 1/4/2025, Nghị quyết có hiệu lực thi hành.
Theo đó, ở TP. HCM có 4 dự án được tháo gỡ vướng mắc bằng chính sách đặc thù này. Cụ thể là các dự án:
Dự án tại số 39 – 39B Bến Vân Đồn rộng hơn 6.200m2 thuộc phường 12 (Q.4, TP. HCM), do Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS Nova Phúc Nguyên làm chủ đầu tư. Dự án nằm trong kết luận thanh tra số 757 ngày 13/5/2021 của Thanh tra Chính phủ với nội dung quá trình giao đất có sai phạm. Theo đó, khu đất này đã được chủ đầu tư xây dựng khu tổ hợp căn hộ cao cấp, thương mại dịch vụ, văn phòng. Mặc dù đã được bàn giao căn hộ 6 năm nhưng cư dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Được biết, nguồn gốc của khu đất thuộc sở hữu Nhà nước, do Tổng công ty Cao su Đồng Nai và Công ty Cao su Bà Rịa (thuộc Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam) quản lý. Năm 2010, khu đất trên được UBND TP. HCM thu hồi và giao lại cho Công ty Phú Việt Tín (được góp vốn thành lập bởi 2 công ty cao su kể trên) đầu tư, kinh doanh theo quy hoạch.
Tới năm 2014, sau thương vụ mua lại 99,5% cổ phần tại Công ty Phú Việt Tín, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai đã sở hữu khu đất này.
Kết luận thanh tra chỉ rõ, việc UBND TP. HCM ra quyết định thu hồi, giao đất và chỉ định Phú Việt Tín làm nhà đầu tư thực hiện dự án tại 39 – 39B Bến Vân Đồn không thông qua đấu giá là không đúng với Luật Đất đai 2003 và Thông tư 03/2009 của Bộ KH&ĐT. Công ty Phú Việt Tín (hiện đã hợp nhất với Công ty BĐS Nova Phúc Nguyên) - chủ đầu tư trước đó của dự án đã vi phạm quy định pháp luật vì không lập dự án đầu tư tại khu đất này.
Với Nghị quyết mới được ban hành, khu đất này sẽ được nhà đầu tư tiếp tục triển khai xây dựng sau khi đã xử lý hành chính, hình sự đối với các tổ chức, cá nhân sai phạm và khắc phục hậu quả về kinh tế, thu hồi lợi ích vật chất do hành vi vi phạm.
Dự án 1.330 căn hộ thuộc khu đất 38,4ha tại phường Bình Khánh (Q.2 cũ, nay là TP. Thủ Đức), tên thương mại là New City. Dự án này có diện tích thực tế 2,7ha nằm ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ, chủ đầu tư là liên danh Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (TTC Land) - Công ty CP Sản xuất thương mại Thành Thành Công - Công ty TNHH Xây dựng thương mại Thuận Việt.
Được biết, các căn hộ tại chung cư New City nằm trong hơn 5.600 căn hộ dôi dư, UBND TP. HCM không còn nhu cầu sử dụng để tái định cư cho người dân bị giải tỏa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau đó, thành phố đã đàm phán với chủ đầu tư để không phải thanh toán chi phí đầu tư dự án cũng như không mua lại quỹ nhà. Đổi lại, liên danh nhà đầu tư được tiếp tục phát triển dự án với mục tiêu xây dựng nhà ở thương mại.
Tại đây, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo giá thị trường và phù hợp với mục đích sử dụng đất. Chủ đầu tư cũng được UBND TP. HCM chấp thuận cho phép nộp tạm vào ngân sách hơn 712 tỷ đồng tiền sử dụng đất (tương ứng đơn giá 26 triệu đồng/m2).
Những năm qua, dự án đã hoàn tất xây dựng và bàn giao cho người mua nhà, tuy nhiên vướng mắc về tiền sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết. Ngày 26/6/2019, trong thông báo kết luận thanh tra, Thanh tra Chính phủ nêu rõ, chủ đầu tư New City đã tự ý thay đổi thiết kế từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại và chuyển nhượng 1.228 căn hộ. Việc thanh lý hợp đồng xây dựng khu tái định của của UBND TP. HCM khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ là không đúng quy định.
Tại dự án này, Quốc hội gỡ vưỡng theo hướng sau: Với phần diện tích đất tương đương tiền sử dụng đất mà liên danh nhà đầu tư đã tạm nộp cho cơ quan nhà nước, thời điểm xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm thanh lý hợp đồng với nhà đầu tư tức là ngày 30/3/2018. Với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất lchính à thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cụ thể ngày 11/12/2020.
Dự án khu đất 30,1ha tại Khu dân cư Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, Q.2 nay là TP. Thủ Đức), tên thương mại là Lakeview City, chủ đầu tư là Novaland.
Theo tìm hiểu, tại báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2024 tự lập, lợi nhuận sau thuế của Novaland gần 345 tỷ đồng, nhưng sau khi kiểm toán thì công ty lỗ tới 7.327 tỷ đồng.
Giải trình về vấn đề này, Novaland cho biết do công ty trích lập dự phòng và điều chỉnh giảm lợi nhuận sau thuế theo yêu cầu của đơn vị kiểm toán. Theo đó, số tiền trích lập dự phòng là 4.358 tỷ đồng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp của dự án Lakeview City, tính theo giá đất ở thời điểm tháng 4/2017.
Tuy nhiên Novaland không đồng ý thời điểm xác định tính tiền sử dụng đất là tháng 4/2017. Lý do là vì dự án này công ty được hoán đổi với dự án 30,2ha tại phường Bình Khánh và từ năm 2008 đã hoàn tất việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Theo cơ chế đặc thù của Quốc Hội thì dự án sẽ được gỡ vướng theo hướng, đối với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất khu đất, tức là ngày 18/4/2017.
Dự án thuộc khu đất 30,2ha phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức, tên thương mại là The Water Bay, cũng do Novaland làm chủ đầu tư. Năm 2018, dự án đã được Novaland giới thiệu ra thị trường với khoảng 5.000 căn hộ, 250 shophouse và 3.000 officetel với tổng mức đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng.
Sau khi chuyển mục đích khu đất 30,2ha phường Bình Khánh từ xây dựng khu du lịch, văn hoá, giải trí sang xây dựng khu tái định cư, UBND TP. HCM đã hoán đổi 30,1ha thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc cho Novaland để đầu tư dự án Lakeview City.
Tuy nhiên, sau đó UBND TP. HCM lại chấp thuận cho chuyển khu tái định sang đầu tư kinh doanh nhà ở tại khu đất 30,2ha phường Bình Khánh.
Theo đó phần diện tích đất hoán đổi tương ứng với số tiền nhà đầu tư đã đầu tư tại khu đất đến năm 2008. Thời điểm xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm hoàn thành việc thu hồi đất, bồi thường tức là ngày 20/11/2008.