Chủ tịch UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng về việc chuyển đổi công năng 3.790 căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 tại Thủ Thiêm (phường Bình Khánh, TP Thủ Đức) thành nhà ở thương mại, đồng thời lên kế hoạch đấu giá trong thời gian tới.
Thị trường sắp có thêm gần 4.000 căn hộ
Nhằm đẩy nhanh quá trình đấu giá, lãnh đạo TP.HCM yêu cầu các sở, ngành và đơn vị liên quan phối hợp chặt chẽ, đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật, đồng thời ngăn ngừa thất thoát tài sản công. Trước đó, gần 4.000 căn hộ này đã trải qua ít nhất bốn phiên đấu giá nhưng đều không thành công.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ hình thức đấu giá theo lô với giá trị quá lớn, gây khó khăn cho các cá nhân hoặc tổ chức muốn tham gia. Ngoài ra, mức giá khởi điểm cao (dao động từ 8.800 tỷ đồng đến 9.900 tỷ đồng qua các lần đấu giá), cùng với tình trạng xuống cấp của dự án, khiến các nhà đầu tư không mặn mà.
Do đã bị bỏ trống nhiều năm, các căn hộ tái định cư này có chất lượng thấp. Nếu muốn khai thác thương mại, doanh nghiệp sẽ phải đầu tư thêm chi phí cải tạo, sửa chữa và vận hành. Nhằm tháo gỡ vướng mắc, thành phố từng đề xuất chuyển đổi các căn hộ tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sang nhà ở thương mại. Tuy nhiên, mức giá gốc lên tới 27 triệu đồng/m², chưa kể các khoản bồi thường, chi phí đất và lãi vay, khiến phương án này gặp nhiều thách thức.
Chủ tịch UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng về việc chuyển đổi công năng 3.790 căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 tại Thủ Thiêm (phường Bình Khánh, TP Thủ Đức) thành nhà ở thương mại
Dù vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền, quyết định chuyển đổi gần 4.000 căn hộ bỏ trống sang nhà ở thương mại được đánh giá là hợp lý. Giải pháp này không chỉ giúp bổ sung nguồn cung cho người có nhu cầu thực mà còn góp phần tránh lãng phí quỹ nhà. Các căn hộ tái định cư này tọa lạc trên Đại lộ Mai Chí Thọ – một trong những tuyến đường trung tâm đẹp nhất Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là một phần trong kế hoạch xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư để phục vụ người dân bị ảnh hưởng bởi dự án siêu đô thị này.
Theo Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất, người dân có quyền chọn nhận bồi thường bằng tiền, căn hộ hoặc nền đất. Tuy nhiên, do mức đền bù ngày càng tiệm cận giá thị trường, phần lớn người dân lựa chọn nhận tiền để tự lo nơi ở mới, dẫn đến hàng nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ trống. Hiện tại, số căn hộ này được chia thành hai dự án với quy mô lần lượt là 2.220 căn và 1.570 căn.
Việc chuyển đổi các căn hộ tái định cư sang nhà ở thương mại được xem là một bước đi chiến lược của TP.HCM nhằm giải quyết bài toán nhà ở và tối ưu hóa quỹ nhà chưa khai thác. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả, thành phố cần có chính sách linh hoạt hơn trong việc định giá và tổ chức đấu giá. Mức giá khởi điểm cần được điều chỉnh sát với thực tế thị trường, đồng thời quy trình đấu giá phải minh bạch, rõ ràng để thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, việc nâng cấp chất lượng các căn hộ cũng là yếu tố then chốt để tăng sức hấp dẫn cho dự án. Thành phố cần có cơ chế hỗ trợ phù hợp nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia cải tạo, đầu tư tiện ích và vận hành hiệu quả, đảm bảo các căn hộ này có thể đáp ứng tốt nhu cầu của người mua.
Băn khoăn bài toán giá bán
Ngoài những lo ngại về chất lượng, nhiều người còn băn khoăn về mức giá sau khi các căn hộ tái định cư được chuyển đổi sang nhà ở thương mại. Nếu giá bán không hợp lý, dù đấu giá thành công, những căn hộ này vẫn khó đến tay người có nhu cầu thực sự.
Trong khi đó, báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 do Savills Việt Nam công bố cho thấy, giá bán sơ cấp (căn hộ mở bán mới) tại Hà Nội trung bình đạt 75 triệu đồng/m². Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận mức giá kỷ lục lên đến 91 triệu đồng/m², cao hơn Hà Nội khoảng 19%. Không chỉ vậy, ngay cả chung cư cũ cũng ghi nhận mức tăng hàng trăm triệu đồng so với trước đây.
Chẳng hạn, tại chung cư Central Premium (quận 8), cuối năm 2024, căn hộ hơn 100m² có giá dao động từ 3,8-3,9 tỷ đồng, nhưng hiện đã tăng lên 4,2-4,4 tỷ đồng. Tương tự, chung cư River Gate (quận 4) cũng chứng kiến mức tăng đáng kể, khi căn hộ 115m² từ 8,6-8,8 tỷ đồng vào năm 2024, nay đã lên 9,2-9,5 tỷ đồng.
Tại một số dự án mới như King Crown Infinity (TP Thủ Đức), giá căn hộ từ 80-90 triệu đồng/m² vào năm 2023 đã vọt lên 120 triệu đồng/m². Các khu vực có hạ tầng mới đưa vào sử dụng cũng ghi nhận xu hướng tăng giá tương tự, điển hình là dự án Khải Hoàn Prime (huyện Nhà Bè), với giá bán năm 2024 dao động từ 47-53 triệu đồng/m².
Mặt bằng giá trung bình căn hộ mới mở bán tại TP.HCM đã lên tới 91 triệu đồng/m²
Theo nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan, từ năm 2019-2024, giá căn hộ tại quận 2 cũ tăng trung bình 55-70%. Trong 10 dự án có tốc độ tăng giá cao nhất TP.HCM, quận 2 chiếm đến 7 dự án, với mức tăng ấn tượng như Thảo Điền Pearl (72%), Empire City (70%) hay Feliz En Vista (77%).
Dữ liệu từ One Housing cũng cho thấy, từ năm 2022 đến nay, giá căn hộ tại TP Thủ Đức đã tăng 35%, riêng quận 2 lên đến 40%. Trong khi đó, Avison Young Việt Nam ghi nhận giá bình quân căn hộ tại TP Thủ Đức dao động từ 75-150 triệu đồng/m², riêng quận 2 có nơi đạt 125-350 triệu đồng/m², với mức tăng trung bình 12%/năm kể từ năm 2019.
Đáng chú ý, từ năm 2021 đến nay, thị trường TP.HCM không còn phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m²), trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cũng rất khan hiếm. Nhiều dự án đã điều chỉnh giá tăng từ 10-40%, thậm chí có căn hộ chạm ngưỡng nửa tỷ đồng/m². Đà tăng giá mạnh mẽ này khiến giấc mơ sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, từ năm 2021 đến nay, phần lớn các dự án nhà ở mới đều thuộc phân khúc cao cấp, chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mỗi năm. Đến năm 2024, lần đầu tiên thị trường chỉ còn lại các dự án cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền hoàn toàn biến mất. Điều này khiến thị trường bất động sản TP.HCM phát triển mất cân bằng, đẩy người mua nhà vào thế khó khi giá bán ngày càng vượt xa khả năng tài chính của số đông.