Nhu cầu thuê tăng cao
Đối với đất công nghiệp cho thuê, mặc dù tăng trưởng kinh tế toàn cầu chững lại nhưng thị trường vẫn ghi nhận nhiều nhu cầu đối với đất khu công nghiệp ở phía Nam, với lượng hấp thụ thuần hơn 70ha. Các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương.
Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp luôn giữ mức ổn định 81% nhờ các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An.
Về nguồn cung, do quy trình đền bù và thủ tục pháp lý trì trệ nên toàn khu vực phía Nam không ghi nhận dự án mới nào trong quý 2/2023. Tổng nguồn cung ổn định với 28.000 ha diện tích đất cho thuê, tăng 1% so với cùng kỳ.
Giá chào thuê sơ cấp của đất khu công nghiệp khu vực phía Nam được ghi nhận 165 USD/m2 đất/ thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm do nguồn cung đất công nghiệp có sẵn còn hạn chế, đồng thời chi phí đầu tư và đền bù tăng.
Xét đến thị trường nhà xưởng xây sẵn, nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Một số giao dịch cho thuê đã diễn ra ở các tỉnh, thành phố như TP.HCM, Đồng Nai và Long An, hấp thụ 54.000 m2. Trong đó, giao dịch nhà xưởng tại TP.HCM và Đồng Nai trong thời gian qua chủ yếu đến từ loại hình nhà xưởng cao tầng với lượng hấp thụ khá tốt.
Về nguồn cung, trong quý 2, phân khúc này đón nhận 45.000 m2 từ hai dự án tại tỉnh Đồng Nai và Long An. Các dự án mới này chủ yếu từ các doanh nghiệp trong nước, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên 5.060.00 m2, tăng 3,3% theo quý và 5,5 theo năm.
Giá thuê duy trì ổn định với mức 4,6 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,7% so với cùng kỳ do sự xuất hiện của một vài dự án nhà xưởng quy mô lớn và nhà xưởng cao tầng.
Về phần nhà kho xây sẵn, nhu cầu từ lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu đã giảm đáng kể. Điều này dẫn đến mức hấp thụ thuần chỉ đạt 6.400 m2 và tỷ lệ lấp đầy đạt 73% ổn định theo quý nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, nhu cầu đối với loại hình nhà kho được duy trì chủ yếu bởi khu vực nội địa (ngành bán lẻ, thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần phục vụ thị trường nội địa).
Về nguồn cung, thị trường ghi nhận gần 46.000 m2 nguồn cung mới đến từ một dự án hạng A tại TP Hồ Chí Minh. Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,5% theo quý và 3,6% theo năm nhờ giá thuê ổn định tại các dự án hiện hữu và giá thuê từ nguồn cung mới chất lượng cao trong thời gian gần đây.
Nguồn cung sẽ có nhiều khởi sắc mới
Giới chuyên gia của Cushman & Wakefield cho rằng, ngành công nghiệp Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức khi nhu cầu giảm, chuỗi cung ứng bị gián đoạn. Tổng số vốn đăng ký và vốn thực hiện từ các doanh nghiệp FDI trong quý I giảm lần lượt 38,8% và 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bên cạnh đó, hoạt động thương mại cũng chậm lại và ảnh hưởng đến sản xuất. Trong đó, chỉ số sản xuất công nghiệp của toàn ngành và lĩnh vực chế biến, chế tạo đều hạ xuống mức âm trong 3 tháng đầu năm. Đây đều là những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Nam chưa thể phục hồi mạnh mẽ.
Mặc dù có nhiều lực cản “kìm chân” nhưng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ có thêm nhiều động lực tăng trưởng mới. Riêng nguồn cung trên thị trường sẽ đón nhận nhiều thông tin tích cực từ năm 2024 trở đi.
Cụ thể, đối với đất công nghiệp cho thuê, trong nửa cuối năm 2023 sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận. Tuy nhiên đến năm 2024, thị trường sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính 2026 sẽ có thêm 5,254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh.
Đối với nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, giai đoạn năm 2023 đến 2026, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 2.200.000 m2, với mức tăng trưởng hàng năm đạt 10,8%.
Còn nguồn cung nhà kho xây sẵn, dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có thêm 1.300.000 m2 nhà kho, với tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 5,1%. Khi thị trường trở nên cạnh tranh hơn với nguồn cung kho xưởng xây sẵn dồi dào, các chủ đầu tư có thể phải đưa ra các chính sách, ưu đãi thuê hấp dẫn hơn để thu hút khách thuê.
Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, trong những năm gần đây, Việt Nam đã hưởng lợi từ việc các nhà sản xuất lớn mở rộng sản xuất và xây thêm nhà máy tại Việt Nam. Cụ thể, Samsung cam kết nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên hơn 20 tỷ USD. Foxconn đã đầu tư với tổng vốn 1,5 tỷ USD và năm 2022 đã đầu tư thêm khoảng 300 triệu USD. Intel cũng đầu tư thêm khoảng 475 triệu USD. Đây là những tín hiệu tích cực cho bất động sản công nghiệp Việt Nam giai đoạn tới.
“Từ năm 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm”, bà Trang đưa ra dự báo.
