Trong 10 năm trở lại đây, thị trường đã có sự tăng trưởng vô cùng nóng
Theo Nhịp sống thị trường, trong buổi làm việc với Văn phòng Nghiên cứu Kinh tế vĩ mô ASEAN+3 (AMRO) về những lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam mới đây, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, trong thời gian 10 năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng thì thị trường đã có sự tăng trưởng vô cùng nóng. Mặc dù vậy thì cho đến thời điểm hiện tại, thị trường đã bắt đầu bộc lộ được những khuyết điểm, mặc dù chưa đến mức khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước, tuy nhiên những nút thắt pháp lý cho đến dòng vốn đang khiến cho thị trường tắc nghẽn, từ đó cũng đã gây ra cản trở tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Vào giữa năm 2022, có hàng loạt những thông tin cùng với cơ chế, chính sách siết chặt thị trường bất động sản đã khiến cho nguồn cung sụt giảm mạnh, thanh khoản của thị trường cũng đang ngày càng suy yếu. Khi bước sang quý 1/2023, thị trường đã bắt đầu ghi nhận được những tín hiệu tích cực hơn nhờ vào những động thái quyết liệt của Chính phủ thông qua việc ban hành cơ chế, chính sách với mục đích tháo gỡ vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản một cách an toàn, bền vững và lành mạnh.
Và kể từ đầu năm 2023 đến nay, tổng lượng giao dịch 3 quý đạt chỉ khoảng 10.000 sản phẩm từ những dự án ở thị trường sơ cấp, so với thời điểm năm 2018 - 2019 thì chưa được 10%. Chính phủ cũng dường như quan sát rất kỹ về tình trạng sức khỏe của những doanh nghiệp và môi giới bất động sản để có được những chỉ đạo sát sao nhất với mục đích hỗ trợ tốt nhất cho những nhóm đối tượng này. Đáng chú ý, Nghị quyết số 33/NQ-CP được ban hành với mục tiêu là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững hơn, từng bước gỡ khó cả về câu chuyện pháp lý của các dự án, trái phiếu, đặc biệt là dòng vốn khi mà chính sách kinh tế vĩ mô đổ nền đủ tốt. Cũng nhờ đó mà giúp cho Ngân hàng Nhà nước có được cơ hội điều chỉnh hạ lãi suất điều hành.
Và mới đây nhất, việc quyết định tạm hoãn thực hiện một số quy định hạn chế việc cho vay ở trong Thông tư số 06/2023/TT-NHNN trước những ý kiến phản hồi cũng như đề xuất của các đối tượng tham gia vào thị trường cũng cho thấy được sự lắng nghe, đồng hành, ủng hộ từ phía Chính phủ. Và trong quý 1/2023, giao dịch rất thấp khoảng 3000 sản phẩm quý 2 là lên 4000 sản phẩm. Trong thời gian 2 tháng đầu của quý 3/2023 đã có khoảng 200 - 300 dự án quay trở lại chào bán với con số gần 5000 sản phẩm giao dịch thành công. Dù số tăng so với thời điểm bình thường là rất nhỏ tuy nhiên điều này cho thấy đã bắt đầu có dấu hiệu về khả năng mua bán ở trên thị trường.
Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động
Chủ tịch VARS đưa ra dự báo: “Thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá lớn vào cuối năm 2024, đầu năm 2025. Mặc dù vậy thì thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ phát triển trong trung và dài hạn, khác với quá trình phát triển mạnh mẽ như giai đoạn trước đây. Thị trường cũng sẽ phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn”.
Còn về sức khỏe doanh nghiệp, khảo sát của VARS cho thấy, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể cầm cự được hết năm nay nếu như không có các chính sách điều hành vĩ mô và sự tác động mạnh mẽ của những chính sách.
Ông Đính nhận định: “Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Và doanh nghiệp đang phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu từng ngày, doanh nghiệp chậm thanh toán đang ngày càng kéo dài thêm bởi chưa có khả năng thanh toán lãi hay nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp”.
Thời điểm trước đó, có nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để có thể phát triển dự án khác, chính vì thế mà khi gặp phải vấn đề về nguồn vốn thì hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.
Cho đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho những doanh nghiệp bất động sản bài học để có thể định hướng phát triển một cách an toàn và bền vững hơn.
Để có thể vượt qua được giai đoạn khó khăn như hiện nay, Chủ tịch VARS cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. Và đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng thì nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm bằng những hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian tái cấu trúc nợ. Mặc dù vậy thì thời gian không nhiều chỉ từ 1 - 2 năm.
Có nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt đi tài sản để có được nguồn tiền trả nợ. Và nhiều doanh nghiệp hoàn toàn có thể vực dậy nếu như quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để có thể giải quyết triệt để mọi vấn đề. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần phải chú trọng phát triển các dự án đáp ứng được nhu cầu cũng như khả năng chi trả của đại đa số người dân như là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội để có thể hồi phục thanh khoản.
