Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM 2024 và dự báo 2025” của OneHousing, người mua nhà ưu tiên các tiêu chí như khu đô thị đa chức năng, hệ thống giáo dục và trường học.
Khẩu vị mua nhà của người dân đã thay đổi
Tại miền Nam, xu hướng lựa chọn tập trung vào không gian xanh, tiện ích giải trí và mua sắm, trong khi tại miền Bắc, người mua nhà quan tâm hơn đến các tiện ích dành cho gia đình như trường học và bệnh viện. Về mức giá, phần lớn người mua nhà lựa chọn căn hộ trong khoảng 5 - 10 tỷ đồng, chiếm 70% tổng giao dịch.
Báo cáo cũng ghi nhận thị trường căn hộ TP.HCM năm 2024 sụt giảm mạnh về nguồn cung mới, với tổng số căn hộ mở bán chỉ đạt gần 5.200 căn, giảm 40% so với năm trước. Tuy nhiên, thị trường đã phục hồi mạnh mẽ trong quý IV/2024, khi nguồn cung mới đạt hơn 3.400 căn, gấp gần 30 lần so với quý III/2024 và chiếm 66% tổng nguồn cung cả năm. Sự cải thiện này đến từ việc các bộ luật sửa đổi được áp dụng và những vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ.
Khu Đông tiếp tục là tâm điểm của thị trường, chiếm 72% tổng nguồn cung. Đồng thời, có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc sản phẩm, với phân khúc hạng sang chiếm ưu thế (40%). Về triển vọng giai đoạn 2025-2026, OneHousing nhận định năm 2025 sẽ đánh dấu sự phục hồi của nguồn cung mới, tuy nhiên, đà tăng trưởng dự kiến diễn ra ổn định và bền vững. Điều này nhờ vào các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ và niềm tin của nhà đầu tư được củng cố trong năm 2024.
Theo báo cáo của OneHousing, phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, dẫn dắt thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM cả về nguồn cung lẫn mặt bằng giá trong thời gian tới. OneHousing nhận định, việc giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao chủ yếu do tác động của bảng giá đất mới, khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp gia tăng, kéo theo giá bán cũng tăng theo.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, dù nguồn cung tăng đáng kể so với năm 2024, nhưng phần lớn vẫn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Nếu khách hàng muốn tìm kiếm các sản phẩm trung cấp, họ sẽ cần phải chấp nhận di chuyển xa hơn khỏi khu vực trung tâm, nơi có bảng giá đất "mềm" hơn và giá căn hộ cũng hợp lý hơn.
Trong khi đó, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc cao cấp, sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Các dự án đại đô thị với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao tiếp tục thu hút sự quan tâm, trong khi mức giá bán vẫn duy trì ở mức cao.
"Phân khúc nhà ở cao cấp với mức giá cao sẽ đáp ứng nhu cầu của giới thượng lưu, nhóm người có thu nhập cao cũng như lao động quốc tế đến Việt Nam theo dòng vốn FDI. Tôi tin rằng đây sẽ là một trong những sản phẩm chủ đạo trên thị trường năm 2025. Đối với phân khúc trung cấp, dù vẫn nhận được sự quan tâm từ Chính phủ và các doanh nghiệp, nhưng khả năng sôi động mạnh mẽ trong thời gian tới là chưa cao", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định.
Nhưng tốc độ hấp thụ sẽ chậm hơn
Từ thực tế này, ông Đính nhận định, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năm chậm lại. Thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh, thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai.
Toàn cảnh thị trường cho thấy, sau thời gian tăng trưởng “nóng”, chung cư - mặt hàng được ưu tiên lựa chọn nhất tại Hà Nội có xu hướng giảm giá nhẹ từ tháng cuối năm 2024 đến nay. Sức mua có phần chậm lại, giá rao bán cũng giảm nhẹ với những chủ nhà cần bán gấp.
Những người đầu tư tiền chung cư từ trước đó đã chấp nhận giảm lãi để bán hàng bởi mức lãi thu về đã khá cao sau thời gian chung cư tăng giá tới mấy chục phần trăm. Hiện giá chung cư Hà Nội có chiều hướng đi ngang hoặc giảm nhẹ so với thời kỳ đỉnh sốt. Lượng giao dịch cũng sụt giảm đáng kể so với thời điểm tháng 11/2024 trở về trước.
Các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cũng nhận định thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, hình thành ba kịch bản khác nhau.
Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới có thể tăng 40-50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, phản ánh kỳ vọng về sự phục hồi nhanh chóng của thị trường.
Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 30-40%, lãi suất thả nổi dao động từ 10-12%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây được đánh giá là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự phục hồi ổn định của thị trường. Trong khi đó, kịch bản thách thức dự báo nguồn cung mới chỉ tăng 20-30%, lãi suất thả nổi có thể lên đến 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30-35%.
Tương tự, Công ty CP FIDT – đơn vị tư vấn đầu tư – cũng đưa ra nhận định rằng trong nửa đầu năm 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội có thể đối mặt với tình trạng mất thanh khoản. Nguyên nhân chính là do người bán không giảm giá, trong khi tâm lý người mua vẫn e dè xuống tiền khi giá đã bị đẩy lên cao.
Ngược lại, với việc dòng tiền vẫn tập trung vào các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, căn hộ chung cư tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ trở thành phân khúc thu hút sự quan tâm trong nửa đầu năm 2025.
