Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản kiến nghị lên Chính phủ và các bộ, ngành về giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và thị trường bất động sản theo hướng bền vững, lành mạnh. Trong văn bản này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn trong năm 2025.
Rủi ro đối với các ngân hàng là không đáng kể
Trước đó, trong năm 2024, TP.HCM vẫn rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến khan hiếm sản phẩm trên thị trường. Đáng lo ngại, từ năm 2021 đến nay, các dự án mới không còn phân khúc nhà ở thương mại có giá dưới 30 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung nhà ở xã hội vẫn rất hạn chế.
Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp đã chiếm lĩnh thị trường bất động sản từ năm 2020 đến 2023, với khoảng 70% số lượng nhà ở chào bán mỗi năm thuộc phân khúc này. Đáng chú ý, đến năm 2024, các dự án huy động vốn trên thị trường chỉ còn lại nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở trung cấp hoàn toàn biến mất. Điều này dẫn đến sự mất cân đối trong thị trường bất động sản TP.HCM, khiến thị trường phát triển theo mô hình "kim tự tháp ngược", thiếu tính bền vững.
Giá nhà tại TP.HCM cũng liên tục tăng cao trong những năm qua và hiện vẫn duy trì ở mức rất cao. Năm 2024, giá căn hộ cao cấp đạt khoảng 90 triệu đồng/m², tương đương 9,7 tỷ đồng/căn (giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa bao gồm giá bán thực tế trên thị trường). Mức giá này vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị, khiến giấc mơ sở hữu nhà của thế hệ trẻ ngày càng trở nên xa vời.
Đặc biệt, giai đoạn 2021-2024, kết quả phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM còn khá khiêm tốn, chưa đạt được chỉ tiêu đề ra. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành và 4 dự án đang triển khai, cung cấp gần 6.000 căn hộ. Con số này chỉ đạt 8,6% so với chỉ tiêu 69.700-73.000 căn mà Chính phủ giao, tạo áp lực lớn trong việc hoàn thành mục tiêu đến năm 2030.
Trong bối cảnh này, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế hỗ trợ người trẻ (từ 18-45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên bằng cách cho vay tín dụng với lãi suất hợp lý (khoảng 6%-7%/năm), thời hạn vay từ 10-15 năm và khoản vay được bảo đảm bằng chính căn nhà đó.
Bởi lẽ, đa số người trẻ có tinh thần cầu tiến, có thời gian dài để làm việc và trả nợ. Thông thường, sau khoảng 10-15 năm, thu nhập của họ sẽ tăng gấp đôi hoặc hơn, do đó, rủi ro đối với các ngân hàng thương mại khi cho vay là không đáng kể. Trước đó, HoREA đã từng kiến nghị áp dụng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong vòng 20 năm dành cho người mua nhà lần đầu, với mức giá không quá 2 tỷ đồng/căn.
Doanh nghiệp phải tái cấu trúc "rổ hàng"
Lý giải thêm cho đề xuất này, HoREA phân tích, việc tạo cơ chế thuận lợi giúp lao động trẻ tiếp cận nhà ở thương mại với mức giá hợp lý không chỉ mở ra cơ hội an cư cho nhóm này mà còn khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc danh mục sản phẩm, đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này góp phần định hình một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững hơn.
Hiện nay, việc sở hữu nhà ở đang trở thành thách thức lớn đối với lao động trẻ, đặc biệt là tại các thành phố lớn, nơi giá nhà ngày càng vượt xa so với mức thu nhập. Theo nghiên cứu từ chuyên trang Batdongsan, sự chênh lệch giữa lương trung bình và giá nhà đã gia tăng đáng kể trong một thập kỷ qua.
Cụ thể, vào năm 2014, với mức GDP bình quân đầu người khoảng 5,5 triệu đồng/tháng, một người trẻ (từ 25-40 tuổi) cần làm việc và tích lũy trong 22 năm để mua được một căn hộ chung cư 60m², trị giá khoảng 1,5 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động khoảng 6%/năm.
Đến năm 2024, GDP bình quân đầu người tăng lên khoảng 9,5 triệu đồng/tháng, nhưng giá căn hộ tương tự đã chạm mức 3 tỷ đồng. Theo đó, thời gian tiết kiệm để mua nhà kéo dài ít nhất 26 năm, với điều kiện lãi suất huy động ở mức 4,5%. Nếu lãi suất cao hơn, thời gian này có thể vượt 30 năm. Chưa kể, giá nhà được dự báo tiếp tục tăng mạnh trong tương lai, khiến việc sở hữu nhà càng trở nên xa vời.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, nhận định, nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc chính sách ưu đãi từ Chính phủ, lao động trẻ tại các đô thị lớn rất khó có khả năng mua nhà với mức thu nhập hiện nay.
Một báo cáo gần đây của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy Hà Nội và TP.HCM nằm trong nhóm những thành phố có mức độ khó sở hữu nhà cao nhất châu Á, thậm chí còn vượt cả Singapore.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từng cảnh báo rằng nếu thu nhập bình quân không theo kịp đà tăng của giá nhà sẽ kéo theo nhiều hệ lụy về an sinh xã hội. Nếu tình trạng này không được cải thiện, một thế hệ có thể vĩnh viễn không có khả năng mua nhà, thậm chí cả việc thuê nhà cũng trở nên khó khăn. Điều này có thể dẫn đến xu hướng người trẻ “ngại kết hôn, lười sinh con”, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế - xã hội.
Để giải quyết vấn đề này, Việt Nam cần có chính sách hỗ trợ phù hợp, giúp người lao động tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn và thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập. Nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu, tuy nhiên, đến nay, cơ chế này vẫn chưa được đưa vào Luật Nhà ở tại Việt Nam.
